城市综合体为何“风景这边独好”
城市综合体(HOPSCA),是指集居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、相互助益的高度集约的街区建筑群体,是人口与产业的有机集聚体,是城市发展的高端物态,具有空间巨型化、价值复合化、功能集约化的特点。
 
在这方面,大连万达集团可谓捷足先登。大约2005年开始,国内首创“订单地产”模式的万达,开始推动向第三代产品即城市综合体转型。到现在已在国内30多个一二线城市,投资开发了40多个大型城市综合体项目“万达广场”,一举成为中国商业地产的领军企业,为业界所瞩目,并且吸引了一批有实力的企业,如宝龙、颐高等,纷纷步其后尘,在商业地产领域闹得风生水起。
 
最近两三年,由于房地产行业屡遭宏观调控的影响,许多房地产企业、大型实业、商业集团纷纷选择了较少受调控政策冲击的商业地产。现如今,城市综合体已成为中国商业地产发展的主流开发模式。
 
城市综合体也受到了地方政府的热情欢迎。城市综合体在我国一线城市已经形成相对成熟的市场发展格局。这些成功的运营经验,也带动了二三线城市对城市综合体的建设投入,如成都、天津、沈阳、杭州、合肥、无锡等,均提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标。一些经济发达地区,如长三角、珠三角,甚至县乡一级的城镇也将城市综合体作为城镇发展的优先考虑。在这种企业、地方政府共同选择的背景下,城市综合体已迅速成为业内竞争的新热点。
 
城市综合体为何受到各方追捧?首先在于城市综合体这种样式,与当代城市发展具有很好的契合性。城市综合体在有限的空间里,将各种业态有机地组合在一起,能够显著提升区域乃至城市价值,创造新的增值点,带动周边街区或土地升值,带来高素质就业人口,带动高端消费,推动区域及城市的现代化和国际化,这些正体现了当代城市发展的主流价值。
 
其次,从企业方面来看,主要还在于其成熟的商业模式和运作模式,即万达所谓的“现金流滚资产”模式。企业借助城市综合体的“闪亮”概念、所掌握的国际国内商业资源和本身所具有的品牌和资金实力,从政府那里低价获得土地(优惠地价、分期付款、税收减免、城建配套支持),然后在规划中配置一定比例的销售物业,借助销售回笼的现金流(综合体题材通常可以保证较高的销售溢价),反哺项目前期拿地及开发的投入,加之随后商业物业形成的融资能力,开发企业一般都可以做到较好的现金流平衡,甚至盈余;而商业物业部分,则为开发企业所持有,成为其帐下所沉淀的资产,用于租赁给签约的主力店、次主力店、或其他散户,抑或是开发企业开展自营。万达、宝龙等借助“现金流滚资产”模式,短短几年获得了巨大的成功,证明了这一模式的可行性,因而吸引了越来越多的后来者。
 
再次,从政府方面来看,城市综合体较好地满足了各地政府的土地财政冲动和政绩冲动,既能大体量出让土地带来财政收入,又能带动城市建设上档次、上形象,还能招商引资,提升商业氛围,造福一方经济发展,因而也受到各地政府的热捧。
 
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发布者:陈欣荣 | 标签:行业分析 | 评论:0 | 阅读:1523 | 发表于:2011/3/19 11:38:47