中国房地产——将在调控中迎来高速发展期
    在已经过去的2009年的最后两个月,中央密集出台了一系列针对房地产行业的调控政策,如果说这些政策偏重于宏观层面调控的话,在2010年1月10日颁发的被称作“国十一条”(即国务院发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》)的通知,则综合运用了土地、信贷、税收、行政监督等多种明确的调控手段,具有了更为具体可行的调控方法。
    2010年的第一个月就要结束,但中央调控的一系列措施似乎并没有在地产业内产生实质性的影响。在中国的南疆,国家关于海南国际旅游岛的发展战略引发了一股疯狂的地产狂热,不仅海口、三亚等区域中心城市的房价连番暴涨,琼海、博鳌、文昌等二线城市的商品房价格也以令人难以置信的速度狂飙突进,甚至翻番。而在中国的北部,1月21日,经过187轮竞价,中海地产以59.7亿元竞得北京市丰台区某项目用地,楼面地价已超过了1.7万元/平米,成为了北京新地王,看来去年11月在央企内部有关涉足房地产行业的会议上,提出央企房地产企业在争夺地王上一定要谨慎的劝告收效甚微。
    一南一北两大热点,挑战着国家调控房价的决心,也在刺激着中国房地产的敏感神经。中国的房地产真的能在新的调控政策中得到遏制?中国的房价是不是已经超过了消费者心理承受能力?中国房地产真如某些专家所言充满了泡沫?中国房地产未来的发展趋势到底如何?
    要看待中国房地产的未来发展,很难从眼前的某些政策或热点来认清,还是要撇开渐欲迷人眼的乱花,需要从其发展的根本规律上去把握一下她的全貌,并要结合中国的国情特色去区别对待。
    从中国的客观实际来讲,我国广大消费者对房地产刚性需求的旺盛奠定了未来地产业发展了广大的空间。
    首先,中国城市化进程的加快,为房产业的发展提供了良机。根据城市化进程曲线——诺瑟姆曲线揭示:城市化发展历程象S型,当一个国家的城市化水平达到30%时,城市化速度会快速上升,一直到70%才会平稳下来。根据2009年数据显示我国目前年的城市化率约为46%左右,按美国的城市人口比例超过80%研究预计,在2025年之前,中国的城市化化发展将步入快速期,城市化率将每年提升1%-1.5%,城镇化进程每推进1%,意味着将有1,000多万农村人口进入城市,按照2008年城镇人均28平米房屋计算,将带平均每年2.8 亿平方米的住房需求,因此,发展空间巨大;
    其次,人均GDP的增长,人均GDP水平和住宅产业发展情况之间呈密切的联系,据世界银行的研究表明,住宅需求与人均GDP有着密切的联系,当一个国家人均GDP在800至4000美元时,房地产进入高速发展期;当人均GDP进入4000至8000 美元时,房地产进入稳定快速增长期。在2008年,我国人均GDP己达到3266.8美元,预计到2010年,人均GDP将达到5000美元;到2015年,人均GDP将达到8000美元,因而,目前我国人均GDP水平正处于房地产行业高速发展的阶段。可以预见我国的房地产市场将处于高速发展向稳定快速增长期过度的时期。
    其三,在我国由于社会习俗和社会体制下形成各种因素造成的对房地产的需求,“买房子再结婚”的习俗使得要结婚的年轻人产生购房得强烈需求,而“儿童按居住地入学”和“户口”限制等一些制度使得一些家长为了子女落户需要重新购置房产,这些已经成为我国房地产刚性需求的不可忽视的一部分。
    另外,再考虑其他如人口红利、国家经济总体政策扶持的有利因素,中国房地产在未来10年至20年将伴随中国经济的持续高速发展迎来千载难逢的快速发展黄金期,为房地产开发企业和相关行业创造巨大的成长空间。
 
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发布者:郭瑞刚 | 标签:行业分析 | 评论:1 | 阅读:1667 | 发表于:2010/1/31 10:42:02
评论者:匿名
2010/3/25 20:02:09
高速发展=涨价?