房地产业的几个新特点
    有一个现象说明了房地产业对中国的重要性,当面临经济危机需要保增长的时候,房地产业在09年的表现绝对耀眼,为中国经济的增长起到了重要的支撑作用,可以说没有09年的房地产业爆发性增长,8%的难度相当大;当经济复苏后需要保民生和谐的时候,房地产业在10年的表现也很抢眼,房价在政府严厉的调控之下出现了涨幅回落以及部分地区微幅下降的局面。
    仔细阅读房地产企业的材料,从中发现了一些新的特点。
 
    1、在频繁、难以预测的政策调控之下,企业开始注重财务稳健性和运营的灵活性。08年以前,房地产行业里有一大批注重发展速度的企业。即便是不说前些年因资金链跟不上扩张速度而坍塌的顺驰,也有一批希望趁着好年景大干快上的疯狂老板。然而,经历了08年的调整以及近年来风云莫测的政府调控后,房地产企业越来越注重财务稳健性和运营的灵活性。这两者之间其实是互相支撑的,保持稳健的财务风格意味着企业不会一味注重速度而忽视风险,意味着企业在流动性资产与存货之间的平衡更加有效,而这种平衡就意味着更强的运营灵活性,一旦市场形势走好,可以很快加快节奏,一旦政策调控严厉,可以很快就放缓速度,收放自如是当前房地产企业追求的境界,而稳健型财务是收放自如的资本。
    09年的时候,万科说自己不再会去做任何预测了,因为当今中国的政策调控实在难以预测,万科的选择是加强在调控面前的反应能力,而不是预测调控的能力,老大都这么做了,更何况那些大小不一的众兄弟呢?
    万科说,公司要从规模速度型向质量效益型转变,首开提出了现金安全、利润为本,杭州滨江集团提出的“走稳步、不停步,抓住机会就跑步”则是更形象地反映了房地产企业当前的主体操作思路。
 
   2、商业地产占据越来越重要的位置。地产思想家曾说搞住宅是小学生就可以干的,商业地产则是研究生才可以做。如今中国的房地产企业们念了这么多年小学之后,开始报名参加研究生研修班了。出现这种转移的原因有四,一是住宅因为关乎民生而面临复杂多变的政策调控,商业地产则不存在这样的问题;二是中国的房地产企业一直以来过于关注住宅地产,一线城市商业地产稍显滞后;三是中国的房地产普遍由城中心向外辐射拓展,郊外缺乏现成的商业设施,需求日益强劲;四是商业地产可租可售更有利于企业应对复杂多变的调控和行业波动。
    基于以上三个原因的复合作用,原本关注住宅的企业开始关注商业地产。万科历来以专注于中高档住宅而著称,现在也开始尝试与住宅配套的其他物业类型,要培养非住宅业务相关能力,同时还关注健康养老住宅及度假物业。金地虽然仍然要以住宅开发为主业,但已开始挖掘房地产金融、商业地产与住宅地产的联动价值,着力拓宽未来发展道路。龙湖亦是如此,登陆资本市场之后开始增加可租的物业面积,已经持有4个购物中心。
 
   3、产品质量成为企业关注的核心。老百姓对产品质量的要求日益提高以及竞争日趋激烈促使房地产企业对产品质量日益重视。08年以前,中国基本上处于全民买房阶段,无论是年轻人还是离退休的老年人,都存在这迫切的住房需求。在存量需求与增量需求同时需要得到满足的情况下,房屋质量除了招致抱怨之外,并未对房地产企业带来实质性影响。但近年来,存量需求已经基本上不存在了。住宅需求以增量需求和存量改善性需求为主,对于存量改善型需求来说,关注质量是再正常不过的事情了,这部分需求本身就是高收入人群对生活质量的再次改善和提高;对于增量需求来说,高房价和多重选择使他们有机会去精挑细选。因此,产品质量成为企业关注的核心。
    绿城认为,优质产品和服务始终是市场上稀缺的,民众对精致产品和优质服务是行业发展的不竭动力,基于这样的判断绿城坚持推进精品开发。龙湖坚信品牌来自口碑,口碑来自居住者对品质和服务的体验。
 
    4、细化地区差异。中国的房地产开发从经济实力最强的一线核心城市开始,向省会中心城市、地区中心城市逐步发展,这也是一线房地产企业近年来的拿地路线。三线城市的开发首先源于区域性开发商的耕耘,其次是一线城市中小型开发商无奈选择下的另辟蹊径。如今,房地产开发商不再如此简单地进行划分,而是对中国广阔国土下不同类型市场的细分研究,基于细分研究来确定自己在不同区域的发展策略和节奏。万科在房价、地价上涨较快的城市,坚持了“宁可错过,绝不拿错”的拓展原则,新增项目则大多数来自于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。中海则强调中国不同地区处于不同的经济发展阶段和房地产发展阶段,基于这种地区差异进行业务布局,更好地平衡企业发展过程中的波动和不平衡。龙湖则坚持“多业态、区域聚焦”的拓展策略,首先培养在所经营城市开发多种业态物业的能力,继而选择未来有大量人口尤其是高收入和高素质人群涌入的城市作为拓展重点,然后再广泛的细分市场建立领导性地位。
企业管理咨询业的领导者-北大纵横管理咨询公司亚太最具影响力的咨询公司
发布者:李勇 | 标签:行业分析 | 评论:2 | 阅读:1587 | 发表于:2010/8/15 12:17:20
评论者:匿名
2014/5/17 21:38:50
输入内容!!!
评论者:匿名
2014/5/17 21:38:50
输入内容!!!