房地产企业的融资
 
房地产行业是资金密集型行业,因此对于房地产行业而言,融资是重中之重,尤其是在货币紧缩政策下。房地产企业主要采用的融资渠道比较丰富,有金融手段如银行贷款、房地产信托、可转债、上市(增发)、境外上市、REITs、房地产基金等,也有企业融资手段如引进战略股东、借支、私募、产融结合等,还有很多的项目融资手段如合作开发、租赁融资、预收/应付、出售项目或股权等等。
融资高手万科就曾充分利用多种融资手段进行组合。比如万科从银行信贷额度超过百亿,许多项目采用信托方式,两次可转债获得34.9亿元资金,发行AB股并多次增发,积极推进H股上市,与中信合作房地产基金,与海外私募基金合作,与天津泰达、中粮集团、招商集团进行合作开发,等等。仅万科在股市的融资有具备如下特点:1、融资频率高,融资总额高。平均每两年从证券市场筹资一次,每次的筹资额随着公司资产规模的增加快速上升,累计从证券市场融资接近百亿元人民币。2、募集资金投向核心主业。从1988年公司公开发行之初一直专注于主营业务房地产,每次募集资金均投向于公司主营业务,并且取得了良好的收益,借助于资本市场筹集的资金,公司实现了连年的高速增长,在房地产处于低迷时期也不例外。3、投资者回报高。公司业务高速增长之际,不忘给投资者回报。几乎每隔一年都有高比例的送红股和资本公积金转增股本。4、原始股东的回报高。公司高速增长所带来的每年的分红收益(包括现金股利和红股),历次公开募集资金所带来的每股资本公积的增加,初略估算,原始股东的投资回报率在100倍以上。同时,万科也在不断地努力开拓其它的融资渠道。作为上市公司,万科充分利用了资本市场的融资功能,2002年和2004年两次通过发行可转债筹集资金34.9亿元。万科也多次利用信托资金进行房地产开发,如万科曾与新华信托合作通过发行信托计划,利用信托资金用于深圳大梅沙项目和十七英里项目的开发。另外万科也多次与海外房地产基金合作。如万科曾与德国银行Hypo Real Estate Bank International(简称“HI公司”)签订了合作协议,为其中山项目进行融资安排。万科也曾与新加坡政府产业投资有限公司GIC的附属公司共同投资成立了一家中外合资投资公司,暂定名为“万科星地产投资有限公司”,该公司将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。
总结国内外领先房地产企业的融资手段,主要有以下几大特点:尽可能利用一切融资手段,长中短结合、企业融资与项目融资相结合、股权融资与项目融资相结合;充分利用股市融资手段、定期增发(必须具备清晰的募集资金走向、稳定的回报);不断推进长线融资渠道打通的工作(如REITs、境外上市等);多方寻求合作伙伴,特别是基金类伙伴。
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发布者:罗晚文 | 标签:战略管理 | 评论:0 | 阅读:1383 | 发表于:2011/3/31 1:00:08