西部贫困地区宅基地流转模式研究之一
 要:随着城市化、工业化和农业现代化的推进,农村宅基地流转领域出现的问题日益增多,对农村宅基地流转问题研究需要我们多视角进一步深化、拓展和创新。本文全面综述有关中国宅基地流转的研究进展,在统筹城乡发展的背景下,各地积极探索宅基地流转试验,在对我国农村宅基地流转进行实证调研后,总结出我国农村宅基地流转模式主要有村集体经济组织内部转让、外部转让、农户自由转让、地方政府主导转让等几种类型,在此基础上提出推动农村宅基地流转的对策建议。未来需在关于宅基地流转相关主体的利益诉求、宅基地产权演化与博弈、宅基地流转模式绩效和政策评估等方面深入研究。

我国现行农村宅基地使用权制度导致宅基地使用价值浪费和交换价值丧失,不利于耕地保护和农业产业结构调整,加剧城乡差别,也限制了迁徙自由。

最为首要的解决之道,在于开禁宅基地使用权流转,是为提高宅基地使用效率物尽其用、落实农村土地承包经营权流转制度、实现城乡统筹协调发展、保障城乡居民迁徙自由的需要。当然,这一制度的实施,还需结合农村最低生活保障制度、土地税收制度、集体土地所有权制度等的配套改革。

 

 

关键词:西部地区  农村宅基地  流转模式  制度改革

1.    前言

中国最大的问题是农民问题,农民最大的问题是土地问题,当前农村土地问题中最突出的是如何保障和实现农村宅基地土地财产权利。在城镇化和城乡一体化发展进程中,土地要素相对价格的变化导致农村宅基地的经济价值和财产收益功能逐渐凸显,其居住保障功能逐渐弱化,由此引发宅基地流转日益增长需求与供给政策限制间的不断冲突和矛盾。

农村宅基地是农民用于房屋建造的场所,对农民具有生活保障、获取收益、子孙继承,以免重新获取时掏大笔钱、被征后可得到补偿费等功能(王克强等,1994)。改革开放以来,我国农民收入不断增加,生活水平得到显著的提高。农民改善住房条件的需求日益强烈,农庄建设规模日益扩大,农村建设用地资源日益紧张。然而在许多地方,一方面部分急需合理建房的农民无法获得宅基地,另一方面,相当部分已在城市购置住房的农民,农村住房长期闲置却又很难调剂给他人使用,农村宅基地闲置、荒芜的现象日趋严重。有专家估计:宅基地及房屋闲置大致在10%15%左右,如果按目前农村宅基地的10%最低计算,全国4亿亩宅基地,将会有4000万亩土地处于闲置状态(姜作培,2008)。

随着我国经济的快速发展,城市化、工业化和农业现代化的推进,土地资源的稀缺已成为我国经济发展过程中不可逾越的颈瓶。为了保持经济的发展,满足城市化发展对土地的需求,农村宅基地的整理与优化利用逐渐成为当前解决耕地不足、实现城乡建设用地“增减挂钩”一项重要措施。如何合理配置宅基地资源和充分利用存量宅基地资源,许多专家学者

从不同角度分析。

农村宅基地是农户从农村集体经济组织那里无偿获得,用于建造住房及附属生产生活设施的一类农村集体建设用地。长期以来,我国宅基地实行“一户一宅”、“无偿使用”、“限制交易”、“缺乏退出”的制度,虽然具有历史贡献,但也积累了许多矛盾和弊端,已不适应当前农村非农化发展和城乡统筹发展的需要。首先,随着城镇化进程的加快,大量农民迁移到城镇,农村宅基地非但没有减少反而增加,人减地增的困境制约城镇化的进程和耕地保护问题。其次,农村“一户多宅”、“空心村”等现象普遍存在,造成土地资源的利用效率低下;最后,限制宅基地流转,在一些经济发达地区宅基地隐形交易、小产权房泛滥、无序占地等现象早已普遍出现。而近年来,各地在城乡统筹发展的背景下以城乡建设用地增减挂钩为抓手,积极开展宅基地流转实践探索,出现了“农民被上楼”、以“集中居住、宅基地换房”为名的新一轮“圈地运动”等新问题则引起更大的关注和疑惑。

近年来中国城市化和工业化进程不断加快,农村人口不断减少,引起了一系列重大的社会经济变迁,其中最重要的变迁之一是农村人口与土地关系的变化以及农村正在进行根本性的结构变革。寻找建立新型农村宅基地制度的创新性办法和途径,对于合理开发利用土地资源,切实保护耕地,建设社会主义新农村具有十分重要的意义。农村宅基地是本集体经济组织内部符合规定的成员,按照法律法规规定标准享受使用,用于建造自己居住房屋的农村土地,是农民从村集体经济组织分配取得的财产。不同地区、不同地段的宅基地价值具有很大的不同,在广大农村地区,农村宅基地主要用于满足农户的居住需要;而在经济发达地区或城市郊区,宅基地除了满足农户其自身居住需要外,绝大多数农户将其用于商业用途或房屋租赁,具有极高的经济价值,已经成为农户家庭收入来源的一个重要组成部分。城市郊区、城中村是城市化推进与改造的主要地区,也是农民房屋拆迁的主要发生地。在实践中往往存在农户宅基地权利受损或个别农户抵制拆迁、漫天要价的情况。因此,如何在城市化进程

中提升城市功能和改善城市整体福利的同时,引导农户有序流转农村宅基地,保障其合法权益,使其分享城市发展和土地增值带来的收益,平衡地方政府利益、公共利益、村集体利益与农民宅基地权益就显得极为重要

如何认识宅基地流转,如何进行宅基地流转制度改革,即“宅基地流转从怎么看到怎么办”,是一个重大的理论与现实问题。从根本上解决宅基地流转问题,将关系到农村和农民发展,也关系到城乡统筹发展的顺利推进。从各地的探索实践来看,地方政府已突破现有法律和制度的制约,形成了具有地方创新的法规和制度。与之形成鲜明对比的是,学术界对此问题的认识分歧较大,理论回应略显不足。

地权不完善和要素市场不完全是当前我国农村改革和发展面临的重要瓶颈。尽管其有着实现公平和工业赶超的政治逻辑,然而其经济逻辑却是要素流转限制阻碍了理性农户对要素进行自由选择和边际调整,由此阻塞了市场这一“看不见的手”引导农户经济行为以实现其利益的最大化和资源的最优配置。当下农户受非农化发展这一经济力量和“内在利益”引导,产生对地权的诉求,即追求地权的重新界定和利益的更大实现。当前呈“星星之火”的宅基地流转和“燎原之势”的农村劳动力转移是研究地权不完善和农村要素市场不完全关系的绝佳案例,也是统筹城乡发展中不可回避的现实问题。

当下中国每年约有25亿农民工进城打工,其农村宅基地却被大量闲置,绝大部分农民工未能真正市民化,劳动力乡城转移限制仍然存在。劳动力转移限制将扭曲劳动力资源配置、损害经济效率和加剧城乡不平等。现有主流研究认为户籍制度、劳动力市场分割与歧视和不完善的农地市场是主要的限制因素,然而在现阶段户籍改革、劳动力市场整合和农地租赁权逐渐放开后,农村劳动力转移短期行为仍没有明显改善,表明可能还存在其它重要的影响因素。当前宅基地流转和劳动力转移的相互依赖性日渐显现,表明宅基地流转限制可能是影响劳动力转移的重要因素。宅基地流转和劳动力转移可能存在相互推动:一方面,城镇化发展使宅基地的财产收益功能超过社会保障功能,宅基地流转产生的巨大收益可为劳动力转移提供城市生存和发展的资本,从而提高劳动力乡城转移的能力和摆脱土地的“束缚”;另一方面,农村劳动力转移后,其宅基地却被大量闲置,存在着变现宅基地这一资产的诉求。

当前宅基地产权制度安排不完善,农村劳动力大规模转移而宅基地被大量闲置的事实表明劳动力转移并不必然导致宅基地流转,启示我们用更宽广的视角来审视宅基地流转和劳动力转移的关系。

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发布者:孙连才 | 标签:行业分析 | 评论:6 | 阅读:1263 | 发表于:2014/1/10 16:20:42
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2015/5/13 13:27:28
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2014/5/30 15:49:15
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2014/5/17 21:27:54
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