净现值法(NPV)在房地产投资决策中的应用

房地产开发企业的经营管理者经常需要对房地产投资中的一些重大问题做出决策。典型的投资决策问题有三个:


要不要参与“招、拍、挂”,去拿某个地块?

拿地之后,要不要开发?是立刻开发,还是暂缓开发?

面对多个潜在项目,在企业有限的资源里,哪个项目优先开发?


这些战略决策的重要性,对房地产企业不言而喻。从企业利益最大化的角度,这三个问题都可以归结为一个问题:即何种决策可以给企业带来最大利益的问题。企业利益最大化就是企业资产增值最大化的过程,因此房地产投资决策中的重大问题,都可以归结为资产定价问题,即判断未来的一系列经济活动给企业带来的收益,与企业投入的成本比较,如果收益大于成本,就执行既定的投资决策,反之则拒绝原有的投资决策,或暂缓执行。


净现值法(NPV)是现代金融学中用以资产定价的最基础的方法,广泛应用于债券、股票、期权和各种衍生金融产品的定价,也可用于各种实物资产的定价。净现值法也是国际财务报告准则(IFRS)体系的定价基础。本文介绍的是运用净现值法,建立投资决策模型,解决投资决策中的一些重大问题。


一、净现值法(NPV)介绍

净现值(Net Present Value, NPV)是一项投资所产生的未来现金流的折现值与项目投资成本之间的差值。净现值法是评价投资项目的一种方法。该方法利用现金流入量的总现值与现金流出量算出净现值,然后根据净现值的大小来评价投资项目是否可行。


净现值法的决策标准是:

如果投资项目的净现值大于零,接受该项目;

如果投资项目的净现值小于零,放弃该项目;

如果有多个互斥的投资项目相互竞争,选取净现值最大的投资项目。


净现值指标考虑了投资项目资金流量的时间价值,较合理地反映了投资项目的真正的经济价值,是一个比较好的投资决策指标。


现代金融学认为资产是企业所控制或拥有的关于未来的一系列经济利益流入。资产存在的价值就是可以为企业在未来带来预期现金流入,因而资产的价值也可以用未来的现金流入来衡量。但资产的价值又不是未来的现金流入的简单加总,而必须考虑货币的时间价值和风险因素。货币的时间价值和风险因素,简单地理解,就是现在的1元钱的价值要大于未来的1元钱,原因有二:一是现在的1元钱存入银行,可以获得利息,这就是货币的时间价值;二是一个理性的人之所以放弃现在的1元钱而希望在将来获得回报,其承担的风险需要得到补偿,这个对投资者承担风险的补偿,就是风险溢价。因为这两个因素的存在,导致未来的现金如果换算成现在的现金,必然要小于未来的金额。两者之间的折算差异,就用r(贴现率)来表示。


二、净现值(NPV)法在房地产项目投资中的应用

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房地产项目投资特性

房地产行业的项目投资特性决定了净现值(NPV)法特别适用于投资决策问题。房地产行业的项目投资具有以下特性:


(1)一期房地产项目,通常持续2-3年。


3年以内的行业发展通常可预测的程度较高,预测较为准确,能够找到比较合适的贴现率进行贴现。如果项目的生命周期在10年以上,有的甚至能认为是“永续”存在,未来的不确定性将大大提高,贴现率的选择也将变得困难,预测的准确性也将大大降低。


(2)房地产项目现金流的特性是前期资金大量流出,后期资金大量回笼,一般不存在净现金流的流出、流入交替出现的情况。


这个特性对于计算净现值和内部收益率(Internal Rate of Return, IRR)特别有利。在资金流出、流入交替出现的项目中,项目的净现值尽管是唯一的,但项目的内部收益率却是不唯一的,即项目存在多个内部收益率。多个内部收益率的存在对项目的投资决策会产生很大的误导,但房地产项目投资却不存在这样的问题。


(3)房地产项目投资一般不存在太大的营运资本变化量和期末处置成本。


所谓营运资本变化量,是指应收账款、应付账款等流动资产科目在期初和期末的变化量。由于应收、应付账款对应的是客户占款和通过供应商融资,因此其变化量对应的也是现金流的变化量。所谓期末处置成本,是对于某些项目(如核电站)而言,项目生命周期结束后需要花费大量的处置成本,以确保周边生态环境的恢复。这些处置成本通常金额巨大,并且难以准确估计。房地产项目投资不存在太大的营运资本变化量和期末处置成本,也为准确计算项目的净现值提供了有利条件。


(4)房地产项目投资中固定资产折旧的因素很小,几乎可以忽略不计。


固定资产折旧本身并不是现金流,按理说固定资产折旧不会影响到净现值的计算。但由于固定资产折旧通常是可以抵扣企业所得税的,因此固定资产折旧的存在对企业会有税收上的好处(在国外称之为“税盾”),会使企业所得税减少,因此固定资产折旧引起的税收利益又是计算净现值时必须计算的部分。对于大多数的制造业来说,固定资产投入和固定资产折旧对于经营利润的影响很大,是项目投资计算净现值时必须考虑的因素。但房地产开发行业的固定资产仅包括日常办公的办公用品和车辆等,对项目投资决策不会产生重大影响,因此可以忽略不计,从而减小了净现值模型的复杂程度。


(5)房地产企业财务核算的权责发生制和收付实现制差异不大,净现值模型和会计利润之间的差异不大,使得净现值模型更易于理解,方便应用。


房地产行业的财务核算可以理解为“资金驱动的权责发生制”,意思是房地产行业的财务核算主要是核算资金的进出。不涉及资金的核算内容,如公允价值调整等,并不多见。这种偏向保守的财务核算的基础是资产按历史成本计价,目前按照国内的会计准则要求仍然适用。以历史成本为计价基础的房地产行业,除地产结算收入外,权责发生制和收付实现制之间的差异不大,使得通过净现值模型计算的结果和会计核算的利润基本相同。这一点使得净现值模型更易于理解,更易于为人接受。

 
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发布者:王忠超 | 标签:财务资本 | 评论:0 | 阅读:304 | 发表于:2016/12/29 15:55:32