国家住房保障体系确立下房地产企业发展思路浅谈
发表时间：2021-09-07
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随着国家住房保障性体系的不断完善，制度的日益健全。房地产市场在告别传统的高速增长模式，迈入高质量发展，与制造业同步，面临着新一轮的“转型升级”。尤其是国家宏观调控和疫情后时代环境影响下，会给房地产企业的经营发展带来新的启迪和思路，开创房地产行业的新的格局。
2021年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，意图在基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面极力支持保障性租赁住房的发展。同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。综合来看，当下发布保障性租赁住房相关的政策，表明国家政策持续“稳增长、调结构”主旨。同时，随着政策的发布，我国住房保障体系也完成了顶层设计，明确包含了三种住房。国家的住房保障体系三个主体：第一个就是公租房，第二个就是保障性租赁住房，第三个是共有产权住房。目前住房保障体系，公租房主要面向的对象是城镇住房收入困难家庭，保障性租赁住房主要解决新市民、青年人的住房问题，共有产权住房则帮助有一定能力但仍买不起商品房的家庭实现购房。随着我国经济逐渐向高质量发展转变，保障性住房政策逐渐由“放量发展”转向“高质量创新发展”，参与主体、土地供应方式等开始转变，综合两大部门的文件，相较以往，本次保障性租赁住房的政策细节特征如下：1、多方主体参与：推动住房保障主体从政府为主向政府、企业和社会力量共同参与转变，住房保障对象从户籍居民为主向常住人口转变。相较以往，本次政策的保障对象更加更多元、定位也更加明确——明确指出，新市民、青年人群体是本次政策面向的主要对象。2、多渠道满足土地供应：意见明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房。3、多路径资金筹措：支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，以及向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；支持企业发行信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。发改委的文件也明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。新加坡在上世纪 60 年代初也曾通过兴建廉租房的方式解决中低收入阶层住房问题，但从 1964 年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截止 2016 年，高达 82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在 90%以上，不可谓不成功。制度设计上，通过中央公积金、低息贷款和土地划拨等方式保证组屋的低价和质量，严格规范组屋的准入与退出审核，并将私宅土地出让金纳入储备金、不归现政府支配隔绝政府对土地财政的依赖。1998年，我国停止住房实物分配后，适时推出了经济适用房政策，以缓解中低收入者的购房压力。1999年，《城镇廉租住房管理办法》出台，开始向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供廉租房保障。2007年，《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，实施廉租住房工程被摆到更为重要的位置。 2008 年，金融危机爆发后，在扩大内需战略引导下，廉租房建设大幅上升。同年底，国务院提出“争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题”。2010年6月，住建部等七部门联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的发布，旨在发展公共租赁住房，以解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公共租赁住房的房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，新建公共租赁住房以配建为主。自此，公租房加入了保障房体系，我国保障性住房体系逐步完善。“十二五”规划也明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000 套保障性住房的历史欠账。2014 年，公租房与廉租房并轨为公共租赁住房，消减并停止供应经适房，保障方式由只售不租彻底改革为只租不售。作为我国现行住房保障体系的最重要构成部分，截至2018 年底，公共租赁住房共解决全国3700 多万居民的住房问题。全国第七次人口普查显示，我国流动人口较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长，截至2020年，流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人。大规模流动人口加速向大城市和都市圈聚集在带来劳动力和巨大消费潜力的同时，增加了大城市的房地产需求，房价持续走高，进城务工人员、新就业大学生以及青年人的住房困难问题日益凸显。在杠杆压力和贫富差距加大的宏观背景下，加快发展保障性住房，避免高房价对消费的挤出效应，有利于稳定房地产市场、调整收入结构、直接针对群众反应的突出问题、释放增长潜力。当前在中国推进保障性住房建设，整体能够满足多重目标：1、满足“新市民”，特别是城市中低收入群体的居住需求；3、在增长放缓的背景下，起到一定的“稳增长”作用；5、避免大规模动用全局的货币政策、避免大幅扩张经济总杠杆、稳定房价预期。“房住不炒”政策的落实，以及中国率先走出疫情，估计下半年也率先进入“疫后新常态”。表面上看，整体中国经济恢复全球领先。但目前增长正在逐步放缓，且内部结构不均衡，突出特征是，受制于收入预期不振、不确定性下边际消费倾向偏低等因素影响消费需求偏弱。与此同时，政策稳增长还面临稳杠杆、控房价、改善民生和调节收入分配结构等约束。在这样的背景下，既能够保证潜在需求达到一定体量，又能缓解房价压力，同时起到调整收入结构的效果，而且不会大幅加大经济杠杆压力，保障性住房是为数不多都能够符合这些约束的政策领域之一。当前时点推出保障性租赁住房能够起到稳定增长预期、稳定消费、中长期改善收入结构和增长可持续性等积极作用，对市场中期是积极影响。对市场层面及在与保障性住房建设相关的板块（地产开发、建筑、建材、家电、家居与轻工、房屋经纪等）带来了一定的积极影响。当前与住房相关的板块多数较为低迷，保障性租赁住房政策落地，有望对相关领域起到短期的提振作用，中长期有利于提振内需和消费。房地产疯狂增长的时代已一去不复返，靠炒房子一夜暴富的可能性不太可能。坚持房住不炒，国家十四五规划中明确提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。住房和城乡建设部有关负责人表示，各地要建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管，要严格执行小户型、低租金的要求。1、开发运营：根据《意见》相关规定，企业只要持有的存量租赁住房符合户型、租金等基本要求，就可以申请参与保障性租赁住房的开发和运营。2、成本降低：利用存量土地和房屋建设的四种方式，降低了土地成本；降低了企业税费负担，房产税从12%降到4%等。特别是金融方面，对保障性租赁住房贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待；落实民用水电气价格。同时，中央还将对符合条件的项目给予适当的补助。3、税费减免：住房租赁企业向个人出租住房可选择适用简易计税方法，增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。明确企事业单位利用自有闲置土地建设，需变更土地用途，但不补缴土地价款，且免收城市基础设施配套费。（二）租赁REITs 作为融资改革抓手促进产业升级1、我国首批基础设施公募REITs的上市引起了业内高度关注。各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。2、对REITs的推动和对保障性租赁的重视，业内部分专家开始探讨“租赁REITs”的可行性。专家在研究中发现，不动产投资信托基金作为融资改革的重要抓手，对于租赁住房也有着重要意义。3、在保障性租赁住房受重视程度不断加深的背景下，住房租赁市场的融资环境也不断收紧。房企原来的模式是开发、销售，但如果企业发行租赁住房REITs，开发销售完成后，企业可以作为租赁住房的管理人，实现经营模式的转变，变成轻资产的企业，来经营不动产。REITs除了帮助企业更好地融资外，还可以转变企业经营模式，让企业实现转型。4、如果一个企业持有租赁住房，它可以以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者去发行筹集资金，这些持有人最后享有租赁住房的租金收益，或者租赁住房的资产。1、十四五期间要出台共有产权住房交易细则，解决共有产权房的交易问题，打消购房者的顾虑。合理控制共有产权房价，出台规范市场交易程序细则，促进共有产权房在无房家庭间有序流转。2、共有产权建设导则修订，房子会变好。随着大家认知的提升，竞品的不断增加，共有产权住房的设计和建设标准会不断的优化。3、共有产权住房还会有新的供应，选择机会也不少。共有产权住房是未来的主要的政策性住房政策，会一直存在，国家会适当增加土地供应并释放到市场。房地产企业转变思路促进转型升级，发展保障性租赁住房、共有产权住房，将是今后大型房地产企业努力探索的方向。作者：武峰，北大纵横合伙人随着国家住房保障性体系的不断完善，制度的日益健全。房地产市场在告别传统的高速增长模式，迈入高质量发展，与制造业同步，面临着新一轮的“转型升级”。尤其是国家宏观调控和疫情后时代环境影响下，会给房地产企业的经营发展带来新的启迪和思路，开创房地产行业的新的格局。
2021年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，意图在基础制度、土地、审批、资金、金融、以及税收政策等几大方面极力支持保障性租赁住房的发展。同日，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。综合来看，当下发布保障性租赁住房相关的政策，表明国家政策持续“稳增长、调结构”主旨。同时，随着政策的发布，我国住房保障体系也完成了顶层设计，明确包含了三种住房。国家的住房保障体系三个主体：第一个就是公租房，第二个就是保障性租赁住房，第三个是共有产权住房。目前住房保障体系，公租房主要面向的对象是城镇住房收入困难家庭，保障性租赁住房主要解决新市民、青年人的住房问题，共有产权住房则帮助有一定能力但仍买不起商品房的家庭实现购房。随着我国经济逐渐向高质量发展转变，保障性住房政策逐渐由“放量发展”转向“高质量创新发展”，参与主体、土地供应方式等开始转变，综合两大部门的文件，相较以往，本次保障性租赁住房的政策细节特征如下：1、多方主体参与：推动住房保障主体从政府为主向政府、企业和社会力量共同参与转变，住房保障对象从户籍居民为主向常住人口转变。相较以往，本次政策的保障对象更加更多元、定位也更加明确——明确指出，新市民、青年人群体是本次政策面向的主要对象。2、多渠道满足土地供应：意见明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房。3、多路径资金筹措：支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，以及向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款；支持企业发行信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营；企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券；商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。发改委的文件也明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。新加坡在上世纪 60 年代初也曾通过兴建廉租房的方式解决中低收入阶层住房问题，但从 1964 年开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买建屋发展局兴建的组屋，建立起与多数发达国家以公共租赁或房租补贴为主截然不同的住房保障制度。截止 2016 年，高达 82%的公民居住在组屋里，住房自有率和组屋自有率均在 90%以上，不可谓不成功。制度设计上，通过中央公积金、低息贷款和土地划拨等方式保证组屋的低价和质量，严格规范组屋的准入与退出审核，并将私宅土地出让金纳入储备金、不归现政府支配隔绝政府对土地财政的依赖。1998年，我国停止住房实物分配后，适时推出了经济适用房政策，以缓解中低收入者的购房压力。1999年，《城镇廉租住房管理办法》出台，开始向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供廉租房保障。2007年，《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，实施廉租住房工程被摆到更为重要的位置。 2008 年，金融危机爆发后，在扩大内需战略引导下，廉租房建设大幅上升。同年底，国务院提出“争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题”。2010年6月，住建部等七部门联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的发布，旨在发展公共租赁住房，以解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公共租赁住房的房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，新建公共租赁住房以配建为主。自此，公租房加入了保障房体系，我国保障性住房体系逐步完善。“十二五”规划也明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅500万套，力争还清3000 套保障性住房的历史欠账。2014 年，公租房与廉租房并轨为公共租赁住房，消减并停止供应经适房，保障方式由只售不租彻底改革为只租不售。作为我国现行住房保障体系的最重要构成部分，截至2018 年底，公共租赁住房共解决全国3700 多万居民的住房问题。
全国第七次人口普查显示，我国流动人口较2010年人口普查时实现约70%的超预期增长，截至2020年，流动人口为3.76亿人，大幅高于2019年公布的2.36亿人。大规模流动人口加速向大城市和都市圈聚集在带来劳动力和巨大消费潜力的同时，增加了大城市的房地产需求，房价持续走高，进城务工人员、新就业大学生以及青年人的住房困难问题日益凸显。在杠杆压力和贫富差距加大的宏观背景下，加快发展保障性住房，避免高房价对消费的挤出效应，有利于稳定房地产市场、调整收入结构、直接针对群众反应的突出问题、释放增长潜力。当前在中国推进保障性住房建设，整体能够满足多重目标：1、满足“新市民”，特别是城市中低收入群体的居住需求；3、在增长放缓的背景下，起到一定的“稳增长”作用；5、避免大规模动用全局的货币政策、避免大幅扩张经济总杠杆、稳定房价预期。“房住不炒”政策的落实，以及中国率先走出疫情，估计下半年也率先进入“疫后新常态”。表面上看，整体中国经济恢复全球领先。但目前增长正在逐步放缓，且内部结构不均衡，突出特征是，受制于收入预期不振、不确定性下边际消费倾向偏低等因素影响消费需求偏弱。与此同时，政策稳增长还面临稳杠杆、控房价、改善民生和调节收入分配结构等约束。在这样的背景下，既能够保证潜在需求达到一定体量，又能缓解房价压力，同时起到调整收入结构的效果，而且不会大幅加大经济杠杆压力，保障性住房是为数不多都能够符合这些约束的政策领域之一。当前时点推出保障性租赁住房能够起到稳定增长预期、稳定消费、中长期改善收入结构和增长可持续性等积极作用，对市场中期是积极影响。对市场层面及在与保障性住房建设相关的板块（地产开发、建筑、建材、家电、家居与轻工、房屋经纪等）带来了一定的积极影响。当前与住房相关的板块多数较为低迷，保障性租赁住房政策落地，有望对相关领域起到短期的提振作用，中长期有利于提振内需和消费。房地产疯狂增长的时代已一去不复返，靠炒房子一夜暴富的可能性不太可能。坚持房住不炒，国家十四五规划中明确提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进房地产市场平稳健康发展。住房和城乡建设部有关负责人表示，各地要建立健全住房租赁管理服务平台，加强对保障性租赁住房建设、出租和运营管理的全过程监督，强化工程质量安全监管，要严格执行小户型、低租金的要求。1、开发运营：根据《意见》相关规定，企业只要持有的存量租赁住房符合户型、租金等基本要求，就可以申请参与保障性租赁住房的开发和运营。2、成本降低：利用存量土地和房屋建设的四种方式，降低了土地成本；降低了企业税费负担，房产税从12%降到4%等。特别是金融方面，对保障性租赁住房贷款，在实施房地产信贷管理时予以差别化对待；落实民用水电气价格。同时，中央还将对符合条件的项目给予适当的补助。3、税费减免：住房租赁企业向个人出租住房可选择适用简易计税方法，增值税按照5%征收率缴纳的减按1.5%计算；对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%的税率征收房产税。对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费。明确企事业单位利用自有闲置土地建设，需变更土地用途，但不补缴土地价款，且免收城市基础设施配套费。（二）租赁REITs 作为融资改革抓手促进产业升级1、我国首批基础设施公募REITs的上市引起了业内高度关注。各地发展改革委要把基础设施REITs作为一项重点工作，高度重视、积极推动，盘活存量资产，促进形成投资良性循环。2、对REITs的推动和对保障性租赁的重视，业内部分专家开始探讨“租赁REITs”的可行性。专家在研究中发现，不动产投资信托基金作为融资改革的重要抓手，对于租赁住房也有着重要意义。3、在保障性租赁住房受重视程度不断加深的背景下，住房租赁市场的融资环境也不断收紧。房企原来的模式是开发、销售，但如果企业发行租赁住房REITs，开发销售完成后，企业可以作为租赁住房的管理人，实现经营模式的转变，变成轻资产的企业，来经营不动产。REITs除了帮助企业更好地融资外，还可以转变企业经营模式，让企业实现转型。4、如果一个企业持有租赁住房，它可以以租赁住房为基础资产设立REITs，向公众投资者去发行筹集资金，这些持有人最后享有租赁住房的租金收益，或者租赁住房的资产。1、十四五期间要出台共有产权住房交易细则，解决共有产权房的交易问题，打消购房者的顾虑。合理控制共有产权房价，出台规范市场交易程序细则，促进共有产权房在无房家庭间有序流转。2、共有产权建设导则修订，房子会变好。随着大家认知的提升，竞品的不断增加，共有产权住房的设计和建设标准会不断的优化。3、共有产权住房还会有新的供应，选择机会也不少。共有产权住房是未来的主要的政策性住房政策，会一直存在，国家会适当增加土地供应并释放到市场。房地产企业转变思路促进转型升级，发展保障性租赁住房、共有产权住房，将是今后大型房地产企业努力探索的方向。
