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政府和地产商,谁更“贵”
顾问  项凯标   《中国产经新闻报》   20090402
 
    不久前,全国工商联在全国政协会上递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。全国工商联房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。舆论一片哗然,那么房价虚高的根源到底在哪?在政府、房地产商还是在炒房团?

    政府是否也该让步

    房地产业一向是人们公认的暴利行业,房价虚高也一直是百姓痛恨的焦点问题。“房价暴涨,民众不堪重负”,社会公众自然要归罪于房地产商的暴利。然而,面对质疑,绝大多数房地产商一直都是一脸委屈和无奈的模样,不少房地产商干脆直接说推高房价的根源在于地价飙升和房地产税费。

    3月初,全国工商联在全国政协会上递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言,言之凿凿地说出了房价过高的主要原因。全国工商联房地产商会的这份调查报告显示,在房地产企业的开发费用中,流向政府的部分所占比例较重。其中,三个一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高,达64.5%;北京为48.28%;广州为46.94%。

    此项调查一出,立刻就遭到政府部门的否定,上海市市长韩正表示,不知全国工商联的数据怎么来的,肯定有误。

    然而,地产界人士纷纷呼吁政府进一步降低税费,并调整土地拍卖制度,让出地产商进一步降价的空间,共度金融危机带来的艰难时期。

    “目前开发商已经降到了底部,如若再降是否政府也该有所让步,适当降低税费。”全国政协委员、林达集团董事长李晓林在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

    市场人士指出,房价飙升时,土地成本不断升高是毋庸置疑的。因为开发商拿地时,是基于房价未来上升以及总销售额的增长幅度来考量的。房价如果一直上行,上述这些调研数据中,政府所占的份额也不会这么高。而房价一旦下滑,体现在数据上,便立即反映为政府收入所占比重过高。

    我国现有的房价结构中,决定楼盘价位的有三个基本因素:一是土地购置价,二是地产商的利润,三是还有一部分是由炒房团哄抬房价而从中拿走一部分的加价。但从我国目前的情况来看,政府的政策在其中起到举足轻重的作用。在历史上,我国有过三次比较大规模的房价上涨:第一次是上世纪90年代初期的土地有偿出让,第二次是1998年的福利分房变成货币分房,第三次则是2002年7月出台的土地招拍挂政策。这三次政策的出台都伴随着房价的大幅上涨。

    不难看出,土地购置价的上涨是导致房价上涨的一个主要原因。据分析,土地价格每上升1个百分点,楼盘价格会上升0.78个百分点。

    经过这次全球性的金融危机打击,炒房团已经退出了人们的视野,地产商也在做一些零星的打折优惠,但为什么中国的房地产价格没有大幅度的降价现象发生呢?这其中的原因很多。

    北大纵横管理咨询公司高级咨询师项凯标认为其中一个最重要的原因是,“很显然政府所收的土地费用在房价中的比例过大。”地产商获得土地的成本过高,这一块是刚性成本,所以才有现在这种价格居高不下的现象发生。其实地产商手里的利润空间也不是很大,没有我们想象中的那么“暴利”,除了灰色成本之外,还要与银行一起分羹的。要想让中国的房地产价格降价,地方政府的这种“土地财政”政策必须有所调整。

    地产商说,

    去年的冬天并不“冷”

    对于房地产业的利润到底有多大,房价虚高的根源到底是什么,社会公众犹如雾里看花。然而,相关主体却一直是各执一词,莫衷一是。

    然而2008年以来,楼价的下跌并未消减开发商的利润,从近期频频公布的房企2008年年报看,开发商仍拥有着高利润。

    根据32家房地产上市公司发布的2008年年报中的数据统计,在房地产业利润增速整体放缓、销售量大幅下降的同时,该32家公司净利润率平均仍超过20%,最高达61.64%。楼市的所谓“严冬”在开发商的利润面前变得苍白无力。

    “在今年3月各公司出来的年报中,地产商的利润额会有所下降,基本上会在百分之二十多。明年的年报会很难看。”大连万达集团总裁王建林对本报记者表示。然而实际的数据似乎也超出了王建林的预测。

    年报显示,2008年利润率增长幅度最大的为万通地产,净利润同比增长219.78%,净利润率为17.17%; 中江地产、 陆家嘴和新湖发展净利润率最高,分别达到61.54%、53.92%和40.91%;广宇发展净利润亏损3906.14万元,同比下降178.55%,净利润率仍有8%,业绩同样负增长的泛海建设和银基发展等地产商净利润率也分别维持了14.72%和19.88%。

    “去年地产降价是受到市场的影响,降价率达到10%~20%,在其他条件不变的情况下,地产商的利润是受到影响的。但这也不能一概而论。”李晓林分析道。

    全国工商联房地产商会专家朱凌波说,如果开发商把平均利润和定价调整到消费者可以接受的空间,比如把利润空间定在25%以下,也就是说,房地产开发商应该放弃追求暴利,交易量肯定很快就大幅回升。