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下半年房价或仍走上坡路
合伙人  闵  昱   《中国联合商报》   总第991期
 
    刚刚出炉的“地王”龙椅还没有被坐热,新的“地王”又横空问世:6月最后一天,“广渠门15号地”以总价40.6亿、楼面地价超15000元/平方米的价格再创“中国房产神话”,把原本敏感的房地产讨论再次推向高潮。

刚性需求催动上涨

    事实上,2009年以来,北京的房价并没有像人们所预想的那样受经济危机影响而持续下跌,相反,出现了令多数开发商都瞠目结舌的持续攀高。持续上涨表明,房价现在已经回到上升通道,进入普涨和大涨阶段,有业内分析人士认为,下半年楼市供需两旺的局面难以改变,甚至会供不应求。是什么原因催生北京房地产成交量和价格再创新高呢?

    上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭在此前接受媒体采访时表示旺盛的刚性需求、利好的宏观政策面、充裕的流动性和对通胀的预期等四个方面的因素支撑了上半年房价的持续上涨。

    部分券商认为,房价地价疯涨,原因可能有很多,但不容忽视的原因之一就是流动性的增加,由于在这场危机中,中国经济“独善其身”,并且已经摆出了最早走出危机的态势,因此,中国再次成为国际游资的避风港。

    为了拉动经济回升,中国政府首先从重振房地产入手,一举取消了宏观调控措施,并且出台了对房地产业更为利好的政策,开发商的资金状况明显改善。实体经济的低迷,股市楼市的火爆,打通了资本市场,那些敢于拿地王的企业基本上都是上市企业或国有企业,要么有银行授信,要么通过股市获利投入楼市,或者利用地王拉高股价,可谓左右逢源。

    “实际上,在今年上半年房市价格上涨的诸多因素当中,有一个是决定性的,那就是老百姓对商品房持续购买的刚性需求。”北大纵横管理咨询集团高级合伙人闽昱在接受《中国联合商报》记者采访时明确表示,“刚性需求决定了房屋供不应求的局面,同时今年上半年新开楼盘数量同比又呈锐减态势,自然催生房价的大幅上涨。”

房价或继续上涨

    在经历了上半年的大幅上涨以后,下半年房价的走势自然成为公众普遍关注的焦点。

    民间地产分析师,供职于上海市城市经济学会的高级经济师顾海波最近极力向公众表达着一个观点:目前的楼市正再次充斥泡沫。

    同时,在广渠门15号地竞买失利的潘石屹(博客)也对媒体表示,竞标者已经失去了理性,北京土地市场的泡沫的确已经出现了。

    然而,在记者的调查采访过程中,对下半年房价看高的机构却占据多数。

    长江证券(行情 股吧) 分析师分析指出,从房地产开发商的角度,现在的市场量价齐升,库存迅速下降,原来绷紧的资金链现在变得宽松。同时贷款利率已经下降到1996年的水平,而且国家对住宅项目资本资金占比要求大幅下调至20%,还有地方政府宽松的土地出让金延迟缴付政策,都将推动新一轮房地产投资的开发热潮。

    招商证券(行情 股吧)近日发布的研究报告认为,全球房地产市场总体将在2010年见底,而中国房地产市场已经见底,新一轮房地产上升周期又已经开始,未来数年内中国房地产将平稳增长。

    第一创业证券研究报告认为,下半年住房供给将趋于紧张,“作为新增供给先行指标的新开工面积指标仍未有明显反弹;存量住房可消化时间已经处于2006 年以来底部,下半年供给紧张的格局已经成定局”。

    “受存量住房减少以及宏观基本面企稳的影响,下半年的房价还会继续走高。”闽昱对《中国联合商报》记者分析认为,“房地产业短期内不会出现下行的可能,从长期来看,房地产业也具有极大的发展潜力,而众多对房价下降的猜测也只是人们对其一厢情愿的想象罢了。”

地产股后市强劲

    在业内对下半年房地产市场多数看好的情况下,证券市场又将可能有怎样的走向呢?

    瑞银亚洲房地产研究部主管王震宇表示,根据对六七月份在香港上市的内地房地产企业所做的分析,6月~7月,房地产股会有一个下调的空间,尤其是今年以来上涨幅度非常大的内地房地产股板块。不过,回调之后,内地的房地产股将在政策支持下继续向好,8月还会有一个上涨的空间。

    摩根大通中国证券市场主席李晶表示:“中国房地产板块的表现仍值得期待。李晶认为,高住宅销售量或将带动房地产投资,随着楼市存货的减少和销售量的上升,新开工面积将会增加,住宅投资或可在今年下半年出现明显增长,进而促使对建筑材料需求也有所上涨。”

    摩根大通首席经济学家龚方雄则更加乐观。龚方雄称,中国楼市价格下调的预期已经扭转,开发商在楼市回暖、资金充裕的情况下不可能再出现此前曾经发生过的亏本卖房的现象,其股市也将出现新一轮大幅度地上涨。

    闽昱对《中国联合商报》记者表示,“从虚拟资本市场上来看,如果下半年经济整体形势呈上升趋势,那么作为拉动经济快速增长的房地产业也仍将继续上行;即使经济整体形势出现一定程度的下降,房地产板块也是较为抗跌的。”

    在中原证券发布的研究报告中,对房地产的行业评级从“同步大市”调升至“强于大市”,认为“相对市场整体估值,房地产股估值仍有提升空间”。同时,也将万科A(000002.SZ)的投资评级从“增持”调升至“买入”。

    第一证券对下半年的投资策略是“建议超配地产股,特别是 金地集团(行情 股吧)、 保利地产(行情 股吧)、万科A 等龙头,充分分享行业的快速成长,适当配置具备增长潜力与股价低估的2~3线公司,如滨江集团、 大连友谊(行情 股吧)、深长城等。 (本文来源:中国联合商报 作者:郎振) 丁成