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把握住你的投资冲动
顾问  雷  震   《中国房地产报》   总第1476期
 
    中国的房地产企业在发展的过程中,不可避免地要面对规模扩展的问题。然而,这是一个系统的工程,由于房地产行业本身的特性,规模扩展存在一定的限度,即使是行业领导者万科经过二十余年的高速发展,2008年的市场占有率也只有区区的2.34%。不扩张有风险,不仅会让企业的经济收益有限,而且面临市场饱和和风险集中的问题。但扩张亦有风险,包括投资风险、策划风险、工程风险等,其中投资风险最为关键。

    按照投资学的定义,风险一般包括市场风险和非系统风险两部分。房地产企业投资中的系统风险包括外界经济环境因素,国家货币、财政政策等因素,市场风险一般是无法避免的;非系统风险主要包括经营风险和财务风险,这部分风险取决于公司的投资政策和有效的财务管理水平,非系统风险对于大部分房地产企业来讲是可以克服的。

    2008年的中国房地产市场,很多房地产企业由于资金链出现问题而陷入危机,尤以那些在土地市场拍的地王的企业为重。地王的诞生缘于很多房企对未来的美好预期,坚信房子永远不降价,所以俨然变成了土地拍卖市场的赌徒,但他们没有料到,赢在了当下,却输了未来。2008年中国房地产市场的萧条让他们体会了投资失误、忽视非系统风险的控制带来的痛苦。那么对于这些拥有地王的企业,或者未来准备在土地市场博弈的房地产企业,如何吸取前车之鉴,有效规避土地投资决策的风险呢?

    首先要制定合理的年度经营计划。

    房企的年度经营计划由于土地资源获取的不确定性,销售进度的不可控性,工程管理的复杂性等等因素,无法做到像制造业那样制定出比较稳定的年度经营计划。所以房地产企业的年度经营计划,就不可避免的具备一定的时效性和动态性,需要不断的根据市场的变化进行经营计划的调整。房地产企业年度经营计划的制定需要营销部门、投资部门、工程部门、造价部门、财务部门等相关部门的通力合作,才能确定合理可行的年度经营计划。

    年度经营计划的制定使得房地产企业能够有效预测收益和合理安排资金流,年度经营计划制定后还需分解落实到月度计划或季度计划,并根据外界经济变化、政策变化、投资变化进行相应调整。

    其次要制定合理的投资政策。

    2007年大多地王都是经过十几轮甚至上百轮的叫价诞生,这本身就突出了某些地产公司在投资过程中的冲动性。股市中的投资高手一般都会在投资过程中设置一定的赢利点和止损线,并严格按照此政策进行,房企同样可以套用这样的思路。

    有一家国内知名房企的的经验值得借鉴:在拍卖土地前,该公司会事先会测算好投资收益比,然后派人去现场参拍,高于拟定的价格就坚决放弃,这家企业的做法有效规避了盲目竞拍带来的风险。至于这些地王的最终价格是否在参拍企业的预料之中,我们不得而知。但如果只是对某块土地的势在必得,而忽视了非系统风险中的经营风险,那么这些企业有必要加强建立投资制度或者流程。

    最后要建立良好的风险监控机制。

    发展到一定规模的房企,一般均设置了战略投资部,承担战略规划和市场信息收集研究的职能,对于市场信息及时把握,形成相关报告提供给领导层进行决策,信息收集内容包含外部政策、经济环境的监测和企业内部资源能力的分析,如果企业信息化建设的比较完善,这些信息能够及时更新并动态修正,从而建立良好的风险监控机制。