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新“地王”再步老“地王”后尘?
顾问  项凯标   《中国产经新闻》   20090827
 
  编者按:8月10日,广州市国土房管局就“27幅地王未动工”一事举行新闻发布会,表示将处罚6块“地王”,保利、金地均列其中。至此,广州打响了第一场“地王”狙击战。那么,昔日“地王”何以闲置土地?如今频现的新“地王”是否会再步老“地王”后尘?
 
“地王”狙击战打响
 
    2009年5月以来,全国“地王”频现,房价应声而涨。另一边,2007年拍出的“地王”依然按兵不动,大量土地早已杂草丛生。
 
    据合富辉煌一份报告显示,广州2007年拍出高于当年平均楼面地价的“地王”共有27块,但到目前为止,未售或未动工的地王还有24个,其土地面积相当于2008年全年出让的住宅用地总量。
 
    事实上,开发商捂地的现象并不是广州独有。据中原地产最新的调研数据显示:根据该机构所监测的国内12个城市的土地数据,梳理了40家知名地产商自 2003年到2009年上半年获取的270幅土地状态之后发现:这些地块中,除去在售和售完状态的土地,有57%的土地尚未入市。其中,27%的土地还处于待开发状态,30%依然处于规划在建状态,尚未形成实际的房源销售。
 
    一方面是用地指标紧张,新“地王”不断涌现;一方面则是大量土地批出去以后却开发缓慢、没有形成投资量。我国作为一个严重缺乏耕地的国家,土地紧张程度日趋加重,用地矛盾无疑更成为各方关注的焦点。
 
    近期,国土资源部国家土地总督察办公室就发出一份通知,要求各国土督察局就土地“批而未用”问题展开一次专项快速督察。针对闲置“地王”,许多地方也在积极行动。据了解,广州市国土局正在对8块“地王”进行清算,待处理意见经广州市政府批准后,这些开发商将被没收土地出让金、收回土地使用权并且将被罚款;广东省佛山市国土局近日已收回富力地产一块,其2.4亿元的竞买保证金也被罚没。
 
    对“地王”的公开处理,在广州尚属首次。中国城市经济学会副会长牛凤瑞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,此举有敲山震虎之意。据了解,8月20日,上海市规划和国土资源管理局相关负责人透露,上海目前总共有1007公顷住宅用地处于“批而未用”的状态,上海将对这类土地进行分类处置,对已具备开工条件,但因开发商原因而未开工的土地,将加大督促和处理力度。
 
    事实上,包括广州在内的一些城市,前两年也曾板起面孔,对一些闲置地块进行处罚。比如:在2007年,广州就收回了1366宗闲置土地,用地面积达 25.9平方公里;同年,杭州市国土资源局也依法对3家房地产企业的闲置土地进行立案查处,罚款金额共计3351.9922万元。
 
    国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士在接受《中国产经新闻》记者采访时表示:“相关部门必须将政策真正执行起来,必须在处置闲置用地上强硬起来,否则,土地闲置仍将不断重复。”
 
昔日“地王”何以闲置土地?
 
    2009年5月以来,全国土地市场一片火暴景象。上海、北京等一线城市“地王”称号被频频刷新。近3个月全国土地市场被封为“地王”的地块就已达10余块,2007年各开发商高价圈地的“造王”热潮疑似再度袭来。
 
    以北京为例,5月底,富力地产以14097元/平方米的楼板地价、高达241.5%的溢价率竞得广渠路10号地块;6月与之相邻的广渠路15号地块,又被中化方兴以14494元/平方米的楼板价拍下;7月6日,经过243轮“厮杀”,上海绿地以30.25亿元的价格成为大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目的新科“地王”。
 
    2007年“土地为王”的黄金时期,全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”,一两倍的溢价率稀松平常。然而,2008年楼市陷入低谷,让这些“地王”进入痛苦的煎熬期,那么,2007年的地王近况如何呢?
 
    8月22日,记者来到位于北京大兴区黄村镇卫星城北区17号地。位于金星路附近的17号地,南北是翡翠城项目,周围的居住区也已经发展得比较成熟,距离在建的大兴线也不远。这块地是华润置地(武汉)发展有限公司于2007年12月,经过194轮竞价以14.3亿元的高价拿下的,楼面地价达到 6290元/平方米,溢价率达到180.39%。
 
    距离拍下这块地已经一年多了,但记者看到的景象却是,裸露的土地,高高的杂草,除了平整过的地面外,没有丝毫动工的痕迹,只有偶尔飞过草丛的瓢虫守卫着这块土地。
 
    老地王昔日风光俨然已逝。“2007年中国经济已经连续近10年的增长,伴随着高速的经济增长,居民收入大幅提高,楼市销售火暴,房价高企,开发商预期房地产市场还要进一步发展,因此,不惜出重金拿地。但受金融危机影响,房地产销售量严重萎缩,楼市陷入‘冷冻期’,房价持续下跌,开发商资金链出现困难。” 中国社会科学院城市发展与环境研究中心教授李恩平在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。
 
    李恩平说道:“直到今年房地产逐渐回暖,虽然房价有所上升,但是与2007年拍地的楼面价格相比,仍然低于开发商拿地时的心理预期。因此,如果对2007年拍下的地进行开发,这些开发商会无利可图。”
 
    “开发商争做‘地王’有时候是一种策略,是醉翁之意不在酒。”国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,“许多财大气粗的开发商不仅仅有一个项目,地王拍出以后,周边的一些在售的住宅项目都会应声涨价。”
 
    当广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元拿下,加上建安成本、财务成本和营销成本,这个地块住宅至少需要28000元/平方米才能有所赢利,所以该地块成交后数日内,周边项目普涨10%,部分二手房售价甚至飙升至30000元/平方米。
 
    贵州大学城市管理与经济发展研究所副所长、北大纵横管理咨询公司高级咨询顾问项凯标在接受《中国产经新闻》记者采访时认为,“土地闲置成本太低,也是开发商肆无忌惮地捂地的原因之一。”
 
再步老“地王”后尘?
 
    8月10日,广州市国土房管局推出首个针对“天价地王”的处理方案,并重申“不会对知名企业法外开恩”,此举对开发商拿地计划显然起到了威慑作用,使得8月18日推出的10幅商住地块骤然降温,并没有出现新“地王”。
 
    然而,其他城市的“地王”争霸战仍在上演,东莞、苏州、南京等地的拍卖会依旧火暴。2009年5月以来,各地“新地王”纪录被不断刷新,地价直逼同地段售价。只不过此轮“地王”们,头顶的是“国”字号招牌。
 
    中国社会科学院城市发展与环境研究中心教授李恩平在接受《中国产经新闻》记者采访时表示:“今年地王的出现是由于国有企业的强势介入,虽然与2007年地王出现的背景、性质不同,但是最终的结果是一样的——大量土地闲置,而且,此轮可能比上一轮的闲置更为严重。”
 
    “今年地王的出现不属于市场行为,是由于体制改革不彻底。国有企业拿地不是出于市场和社会需要,不在于住房开发,而是在于圈地、囤地,等地价上涨以后再出让,赚取地价上涨的利润。新地王产生有两点原因,其一,在中央‘保增长、扩内需’的政策引导之下,国企不仅被视为金融机构重点信贷支持的对象,也被视为带头执行国家政策的中坚力量,因此,在担当保增长的主导力量过程中,获得了巨额信贷资金。”李恩平表示。
 
    “其二,在实体经济没有得到恢复的情况下,生产性行业的利润仍在下滑,因此,获得信贷支持的国企希望寻找高利润的投资领域。央行上半年执行的相当宽松的货币政策,天量的信贷投放量使人们产生了强烈的通货膨胀的预期,而以房地产为代表的不动产就成为了保值增值的重要投资领域。”
 
    贵州大学城市管理与经济发展研究所副所长,北大纵横管理咨询公司高级咨询顾问项凯标在接受《中国产经新闻》记者采访时也表示,从历史的经验来看,“地王” 结局不好的偏多,它的所谓“社会效益”大于其本身的“经济效益”。目前各个央企的主业发展前景并不明朗和乐观,不敢轻易加大投资,房地产的利润有着非常大的诱惑力。
 
    其实,不少开发商对今年以来各大城市“地王”频出的现象也表示忧虑。在上周举行的2009博鳌房地产论坛上,SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示,对于地王“晒太阳”现象,他赞同政府处罚的做法,因为不少开发商拿地并不是为了建房子,而是为了升值、为了上市、为了增发。
 
    李恩平不无担心地表示,国企做地王,但是其房地产经验并不丰富,开发的经验不足,对于其投资房地产的前景并不看好,也很难说对房地产健康发展带来实质性好处。土地撂荒的情形恐会再现。
 
    然而,早在1994年就有了《闲置土地处置办法》,2007年国土部还专门出台4条办法应对开发商囤地。“连续两年未使用的闲置土地可无偿收回土地使用权”,“每宗地开发建设时间原则上不得超过3年”,这些都是钢性的制度。但在2008年以前,土地出让合同中只规定开工期限,而未规定竣工期限,致使挖个坑、打个桩也算开工,致使相关政策对开发商形同虚设。
 
    国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞博士在接受《中国产经新闻》记者采访时表示:“防止土地闲置,要对土地出让信息进行公示,对土地出让合同进行更加细化的规定,除了限定开工时间,还应对竣工时间加以规定。”
 
    项凯标则认为,“目前土地的‘招拍挂’政策是我国地价高企的制度性原因,如果不能很好地解决这个问题,地价上涨以及‘地王晒太阳’的情况就不能得到根本改善。”
 
    “要地王回归理性,有效遏制‘地王晒太阳’的现象,其实起关键作用的仍是政府。”李恩平表示。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭曾撰文表示,如果说2005年之前很多土地属毛地出让,拆迁难和规划调整是不能动工的重要原因,那么其后依然有这么多土地闲置,只能说明责任在企业不情愿,以及地方政府和国土部门监察不力。
 
    孙飞表示,政府必须加大对违规违约开发商的惩处力度,提高其违约成本,不仅要对前期缴纳的土地出让金进行罚没,还要坚决收回土地使用权。切断地方政府和开发商之间的利益关系,从土地供应制度上进行改革,防止政策流于形式。