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昔日“地王”何以闲置土地?
顾问  项凯标   《中国产经新闻》   20090827
 
    2009年5月以来,全国土地市场一片火暴景象。上海、北京等一线城市“地王”称号被频频刷新。近3个月全国土地市场被封为“地王”的地块就已达10余块,2007年各开发商高价圈地的“造王”热潮疑似再度袭来。

    以北京为例,5月底,富力地产[14.08 -1.95%]以14097元/平方米的楼板地价、高达241.5%的溢价率竞得广渠路10号地块;6月与之相邻的广渠路15号地块,又被中化方兴以 14494元/平方米的楼板价拍下;7月6日,经过243轮“厮杀”,上海绿地以30.25亿元的价格成为大兴区黄村19号商业金融和混合用地、20号居住项目的新科“地王”。

    2007年是“土地为王”的黄金时期,全国一二线城市诞生了大大小小20余个知名“地王”,一两倍的溢价率稀松平常。然而,2008年楼市陷入低谷,让这些“地王”进入痛苦的煎熬期,那么,2007年的地王近况如何呢?

    8月22日,记者来到位于北京大兴区黄村镇卫星城北区17号地。位于金星路附近的17号地,南北是翡翠城项目,周围的居住区也已经发展得比较成熟,距离在建的大兴线也不远。这块地是华润置地[17.40 -3.44%](武汉)发展有限公司于2007年12月,经过194轮竞价以14.3亿元的高价拿下的,楼面地价达到6290元/平方米,溢价率达到 180.39%。

    距离拍下这块地已经一年多了,但记者看到的景象却是,裸露的土地,高高的杂草,除了平整过的地面外,没有丝毫动工的痕迹,只有偶尔飞过草丛的瓢虫守卫着这块土地。

    老地王昔日风光俨然已逝。“2007年中国经济已经连续近10年的增长,伴随着高速的经济增长,居民收入大幅提高,楼市销售火暴,房价高企,开发商预期房地产市场还要进一步发展,因此,不惜出重金拿地。但受金融危机影响,房地产销售量严重萎缩,楼市陷入‘冷冻期’,房价持续下跌,开发商资金链出现困难。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心教授李恩平在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

    李恩平说道:“直到今年房地产逐渐回暖,虽然房价有所上升,但是与2007年拍地的楼面价格相比,仍然低于开发商拿地时的心理预期。因此,如果对2007年拍下的地进行开发,这些开发商会无利可图。”

    “开发商争做‘地王’有时候是一种策略,是醉翁之意不在酒。”国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、首席经济学家孙飞在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,“许多财大气粗的开发商不仅仅有一个项目,地王拍出以后,周边的一些在售的住宅项目都会应声涨价。”

    当广渠门外10号地被富力地产以10.22亿元拿下,加上建安成本、财务成本和营销成本,这个地块住宅至少需要28000元/平方米才能有所赢利,所以该地块成交后数日内,周边项目普涨10%,部分二手房售价甚至飙升至30000元/平方米。

    贵州大学城市管理与经济发展研究所副所长、北大纵横管理咨询公司高级咨询顾问项凯标在接受《中国产经新闻》记者采访时认为,“土地闲置成本太低,也是开发商肆无忌惮地捂地的原因之一。”