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地价推高房价? 追寻房价的幕后推手
顾问  项凯标   《中国产经新闻》   200908010
 
    “房价也蹿升得太快了,5月还是一万元多一平方米的房子,现在已经达到两万七八,户型、朝向还不好,这房子压根儿不能买。”刚调到北京工作、准备购房居住的葛先生对记者抱怨道。

    一路飙升的房价,已成为无数购房者不能承受之重。究竟是什么推高了房价?“雾里看花,水中望月”的购房者能否明明白白买房,真真切切消费?

    在刚刚过去的一周,虽然全国楼市成交量继续下滑,但是房价依然坚挺,没有任何松动的迹象,不少城市的房价已经接近历史高位。

    中国指数研究院统计数据显示,7月全国30个大中城市住房总成交面积环比下降了约4%。其中,杭州、广州、深圳、上海的住房成交面积,环比跌幅分别达到了38.86%、33.81%、18.47%、5%。

    不过,楼市“量跌价涨”的局面没有改变,重点城市的住房成交价格仍然持续上升。7月上海商品住宅成交均价达到每平方米15770元,环比6月上涨 1.58%,这也是今年3月以来连续5个月出现上涨;而深圳商品住宅销售均价每平方米超过1.6万元,环比6月上涨8.47%。

    除了国内房价再次陷入“疯狂”之外,各地频现的“新地王”引爆了人们对“地价推高房价”的争议。

    针对于此,国土资源部给予了回应,公布了房地产项目用地地价专项调查结果:全国620个楼盘,地价占房价比最低为5.3%,最高为58.6%,地价占房价平均比例为23.2%,其中,比例占30%以下的约占项目总数的78%。国土部同时强调,地价不是房价的决定性因素。

    北京理工大学房地产研究工作室主任周毕文在接受《中国产经新闻》记者采访时表示,地价占房价的平均比例没有意义,因为每一个项目的具体情况不同。如果是“地王”的话,地价在房价中所占比例会高,达到40%;有的土地拿地价就比较低,占房价比例并不高。

    房地产价格主要是由土地成本、建安成本、各种应缴税费三大部分组成。在国土资源部“自证清白”之后,有关房价推手的争议并没有平息。面对高房价“罪魁祸首”的“帽子”,房地产开发商当然也不会“坐以待毙”。

    房地产巨鳄任志强随即“炮轰”道,相关机构公布的地价调查只是把“纯低价”作为调查的对象,而真正的地价成本还应该包括“征地拆迁费用”和与此相关的“政府各部门的收费”。

    郑州一位开发商更是公布了一份详细的楼盘清单,以示“清白”。纵观该清单,收费项目多达30项,涉及部门20多个,据测算,各种税费总额几乎占到了最终房价的20%。

    面对越辩越混乱的房价成本,政府、官员、开发商,究竟谁冤枉了谁?地价、行政税费、利润,究竟谁才是房价疯涨的主要推手?

    中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰在接受《中国产经新闻》记者采访时表示:“税能占房地产总成本的10%以上,税是绝对的大头。”在房地产开发项目中,所需缴纳的税主要包括:一是5%的营业税、0.55%的附加税;二是土地增值税,一般在1%~3%;三是企业所得税。买房时的契税,一般是1%~3%。

    “行政费用是房价构成的一部分,但不是房价上涨的唯一推手。”周毕文说,“实际上,构成房价的任何一个因素,都会对房价产生影响。比如土地、水泥、钢材、建筑工人的工资等等。土地价格和行政税费占最终房价的40%,抛去成本,开发商的利润率也就是20%。”

    陈云峰也表示:“开发商的利润率是不同的。万科是比较有代表性的,从其公开的数据来看,利润率在百分之十几。”

    开发商的利润似乎不存在暴利之说?周毕文解释道:“从总投资来说,开发商的利润率是20%。但事实上,整个开发项目过程中,开发商自有资金投入并不多。投资资金一部分来自银行贷款,一部分来自拆借、建筑施工单位的垫资施工和房屋预收款。如果以开发商自有资金来计算,利润就是百分之百。”

    周毕文认为,房地产是一个资本运作的行业,是用别人的钱做自己的事。平均利润率水平比一般加工行业、生产行业要高。总体来说,房价是由市场供求关系决定的,目前,结构性矛盾突出是房价上涨的主要原因;另一方面,房屋已经不再仅仅是为满足消费需求了,它已经成为投资商品,用来保值增值、投资套利,这也加大了供求矛盾。

    “房价从根本上还是取决于供求关系,由市场决定。房价成本对于房价高低不起决定性作用。”陈云峰也表示。

    北京工商大学证券期货研究所所长胡俞越教授也撰文分析了本轮房价上涨的几个推手。他认为,信贷资金推动了房价上升;一些地方政府放任价格上涨,在一定程度上也抬高了房价;投资者强烈的通胀预期使房地产投资成为保值选择;房地产商的造市活动助长了房价。

    面对房价高涨的是是非非,最根本的落脚点还是百姓的住房问题。贵州大学城市管理与经济发展研究所副所长,北大纵横管理咨询公司高级咨询顾问项凯标对《中国产经新闻》记者表示,体制性问题不解决,房价居高不下的问题就不能收到好的效果。