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用科学的方法研究开征物业税
合伙人  张  健   《上海楼市》   200909
 
    2009年5月25日公布的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提出,要“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。

    早在2003年年底召开的十六届三中全会,公布《中共中央关于完善市场经济体制若干问题的决定》,其中明确提到:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”。随后,财政部、国税总局官员不断发布物业税进展,这一税种遂走入公众视野。

    所谓物业税,又称“房产税”或“地产税”,主要针对和房产和土地,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的升值而提高。

    我国开征物业税对房地产业来说,应该是个长期利好的消息,它是我国房地产市场长期健康发展的必然条件;但最近众说纷纭;很多人提出自己的观点,似乎其中任何一个观点都可以基本否定或赞成开征物业税。其实,根据我多年对物业税的了解和研究,物业税开征确实是相当重要和复杂的工作,它在广度和深度都牵涉到的许多相关事物;因此对物业税的研究必须先理清思路,以下我简要作三方面的阐述。

由物业税去抑制房价的想法是天真的

    由物业税去抑制房价和调节贫富差距的想法是可笑和天真的。为什么这样认为?开征物业税对房价上升有一定的负面影响,但降房价不是开征物业税的主要目的,只是它可能产生的影响之一;此外,美国、英国和我国香港等国家和地区都征物业税,但它们也会出现房价泡沫和许多房地产投机者;抑制房价上升过快最有效的是使用征收所得税、营业税和多套房产相关税费等方式。在调节贫富差距方面,最有效的是使用征收所得税、营业税和遗产税等方式,而不是物业税。

    而开征物业税以维持将来地方财政稳定的收入是可以理解的。譬如大家知道我国开发商在获得土地的时候,通常要缴纳一定的土地出让金和市政配套费用,地方政府会使用这些费用作社区服务设施和市政建设等,但多年后地方政府要维持这些方面的服务,资金来源是个问题。

开征物业税的目的是筹措地方财政收入,满足地方支出的需要

    物业税在海外很多国家和地区早已开始执行,它们的征税方式虽有不同,但一般物业税是属于地方税;开征物业税的目的是筹措地方财政收入,满足地方支出的需要。

    现在各方面的研究和建言献策的很多,这是一个很好的现象;同时我觉得作研究,特别是对物业税包括税率和征收范围等这样重大问题提出看法,信息资料来源要清晰,不能只说一些笼统的据有关部门统计或索性只有一个数字等。事实上当前出现有关海外物业税包括税率和征收范围等数据五花八门,要知道房价的0.1%对许多家庭可能是一个不小的数字。

    我的老朋友国际房地产权威专家彼得•万克斯曼博士在2004年由国际知名出版社约翰•威利出版社出版的《住宅房地产投资——理解澳大利亚房地产市场》一书中指出,澳大利亚地方政府是征收“土地税”的,这应该与澳大利亚绝大多数人居住的是别墅有一定关关系。在澳大利亚每个州对土地税的起征点和税率都不一样,一般在土地价格的1%左右(见下表1),土地价低的房产,土地税可以是很低甚至于免除。
 

 1  澳大利亚各州征收的土地税                 单位:澳元

土地价格

新南威尔士

维多利亚

昆士兰

西澳

南澳

塔斯马尼亚

堪培拉

100,000

865

175

493

825

300,000

400

3,095

450

875

3,993

3,450

500,000

3,111

800

5,750

1,590

4,175

8,493

6,450

1,000,000

11,611

6,230

14,465

9,473

12,425

20,993

13,950

2,000,000

28,611

33,880

36,000

27,073

49,425

45,993

28,950


资料来源:《住宅房地产投资——理解澳大利亚房地产市场》

    在英国的阿尔伯特•曹等学者,在他们2007年《为什么是中国,为什么是现在》的报告中提及英国征收的是“房产使用税”,房产使用税率是房产价格0.2%~0.8%。

    以上两个案例可以看出,英国是征房产使用税,澳大利亚是征土地税,每个国家的情况不同。当然如做进一步研究,我们也有必要搞清英国房产使用税率、澳大利亚土地税率和其它国家和地区针对的不同对象及理由等。

结合中国的国情,用科学的方法研究开征物业税

    事实上,征收物业税的技术条件十分复杂,一定要用科学的方法研究开征物业税。譬如税基该如何确定,税率该如何界定,各地情况均不相同;问题还有已经买了的房子要不要缴物业税?我国绝大多数人买房时未考虑物业税负担,他们有预算或有能力支付吗?已买了房产者再交物业税是否合理?是否已买第一套房者应该免税?税收优惠以及累进税制该如何设定?房地产估价师有能力评估吗?已获得土地的开发企业能接受吗?等等。

    此文字数有限,可作为抛砖引玉。我建议如果开征物业税,可以分三步或五步走,税率从最低水平征起,征收的范围也应由小到大,用10年到20年(甚至更长)的时间逐步达到理想水平,给方方面面包括老百姓、房地产企业和有关部门等有一个渐进的适应过程。

    我认为,我们应在明确开征物业税的目的,深入研究海外物业税征收体系,结合我国的国情作深入分析,制定一个更合理更科学的方法,为我国房地产市场和经济的健康发展做出贡献。