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我国房地产金融30年回顾和展望
合伙人  张  健   《华房商学院》   200910
 
    虽然我国的改革开放从1978年就开始,但房地产市场起步较晚,即从上世纪80年中开始准备并在80年代末开始启动。可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步,但房地产金融的发展相对迟缓。总体上房地产业(包括房地产金融)在我国近30年来的发展过程中,对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献,也必将发挥更大和更积极的作用。

    与此同时我国房地产业也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战,其中牵涉到银行的贷款风险、开发商融资渠道少和投资者投资品种缺乏等方面。

    本文首先回顾近30年来我国房地产金融政策和市场、其次指出我国房地产金融市场的主要问题、再次明确我国房地产金融创新的意义、最后展望我国房地产金融创新的前景。由于本文涉及房地产金融是一个很大的命题和篇幅有限,作者这里就选择重要的方面加以阐述和点评,有些房地产金融产品如房地产抵押证券化和房地产夹层融资等将不包括在本文中。

一、我国房地产金融政策和市场回顾

表1基本上显示了我国目前房地产金融产品的状况,本节将主要介绍1-4项,简要介绍5-7项,8-10项将在第四节作介绍。

表1  我国目前房地产金融产品的状况
 
项目 资金来源 目前状况
1 银行房地产贷款 主要靠银行,但难度加大
2 房地产公司上市 近几年直接国内IPO不多
3 房地产债券 较少(公司债券已进入试点)
4 房地产信托 不多,有些限制
5 房地产委托贷款和过桥贷款 不多
6 海外房地产资金 不鼓励(部分限制)
7 房产典当 规模较小
8 房地产投资信托基金 快要进入试点
9 房地产私募基金 还没有立法(产业基金已进入试点)
10 房地产保险资金 快要进入试点

1.房地产贷款

    现在我们先回顾一下近30年来我国的主要房地产和银行贷款政策。
 
    1980年6月,中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。1984年开始四大国有银
 
    行陆续开始经营部分商业性金融业务,接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法,这可以作为我国房地产金融业务之一。1986年,国务院成立了住房制度改革领导小组,负责领导和协调全国的房改工作。1987年底,为配合国家住房制度改革,围绕房改领域开展业务,我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行,专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。1988年1月,国务院决定分期分批实行住房制度改革。6月拟订了“发行住宅建设债券“、”推行公积金、提租给补贴,新房保证金“和”推行公积金,新房新制度,老房第二步“等三个方案。1991年2月,国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复,原则同意;1991年5月上海住房公积金制度实施,并在接下来的几年全国推广。1991年,国务院提出分步提租、出售公房等推进房改的思路。1994年,国务院作出深化城镇住房制度改革的决定,提出建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度。

    1996年7月1日中国人民银行《贷款通则》发布和实行,1997年5月9日建设部发布《城市房地产抵押管理办法》,它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。1998年,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,决定停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;同时,建立了职工住房补贴和住房公积金制度,为推进住房商品化创造了条件。2003年6月13日央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》;它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制。2003年8月31日国务院出台“18号通知”即《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;银监会2004年9月2日出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》;2005年9月银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件);2006年5月29日9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国六条)。

    在中国房地产开始发展以来的这近代30年间,银行房地产贷款政策和执行对房地产市场的发展起了非常重要的作用,到目前位置,房地产贷款还是我国房地产金融最大和最重要的组成部分。譬如从1992-1993年房地产出现第一轮高潮,1994年银行开始了宏观调控,收缩银根;到了1998年后房地产实行商品房改革,银行相应则推出了一系列开发和按揭信贷业务,对房地产行业的发展起了极大的推动和支持作用, 促进房地产进入了全面繁荣的时期。也可以说我国的房地产金融也是伴随住房制度改革和金融体制改革的不断深入,以及房地产市场的日趋成熟而逐渐发展和完善起来的。以上这些政策实施总体上大大改善了居民居住条件,并在扩大内需、拉动经济增长、发展资本市场、扩大就业等方面也发挥了重要作用。

    最近几年,有关部门又陆续发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》;《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。我们也应该认识到我国房地产金融面临的许多问题不是由政府在几年内出一些政策所能全部解决的,由于许多问题的长期性存在和解决的复杂性和全面性,它将是一个长期的艰苦的任务。

    中国人民银行2009年8月5日发布的《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》指出,截至2009年6月末,全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元。其中,房地产开发贷款余额为2.35万亿元,是1998年房地产开发贷款余额2680亿元的近9倍;购房贷款余额为3.86万亿元,是2000年末3377亿元的11倍和占当年GDP的近10%。图1显示我国从2000年到2004年, 购房贷款余额占当年GDP从3.77%增加到近10%,这一比例从2004年到2008保持基本稳定,这也说明我国宏观调控的积极方面。

图1 2000-2008年全国个人住房贷款占GDP比例
 

资料来源: 中国统计年鉴

    值得注意的是我国几大银行的房地产开发商贷款质量要大大低于其个人房产贷款的质量,即房地产开发商贷款的不良贷款率是个人房产贷款不良贷款率的几倍。同时四大行房地产开发商贷款质量差异明显,其中有的不良贷款率相对偏高,超过5%以上,这应该引起警觉。

    另外我国推行住房公积金制度已有十八年,住房公积金作为一项行之有效的措施和切入点,其对住房商品化的推动作用已得到广大城镇居民的基本认可。这项改革举措,对推动房地产业及相关产业的发展,帮助城镇职工实现自住其力的目标,也起到了积极的作用。截至2008年末,个人贷款余额为6094.16亿元;个人贷款余额与商业性个人住房贷款余额比例为20.43%。但我们也应该意识到住房公积金体系也存在发展不平衡、监管和法律制度完善等问题需要我们解决。

2.房地产企业上市

    目前,全国房地产开发企业超过5万家,投资规模在10000亿元以上;在沪深两市公司已近100家,其中房地产公司首次公开发行股票并上市和通过买壳上市的房地产上市公司几乎各占一半;房地产行业已是我国国民经济中重要的支柱产业。

    自1992年以来,房地产企业在证券市场中走过的是一条由热到冷再缓慢升温的曲折之路,由最初的盲目开发步入到现在的理性发展时期。1994年以前,房地产企业曾经是证券市场的一个亮点;从1994年下半年开始,国家为了抑制房地产开发过热,出台了一系列政策。中国证监会于1995年明令:对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批;在新股发行方面,中国证监会则于1996年开始对金融、房地产行业企业暂不受理。1997年继续沿用了这一规定。 房地产企业上市暂停的5年间。由于受到增发条件的限制,以及房地产企业高负债对业绩的不利影响,房地产企业实现股市融资还有一定的操作难度。2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO,也只有部分企业得以上市,其中很大部分都是国有股份控股。

    不鼓励房地产企业通过上市进行融资,主要还是有关部门认为房地产公司是以年为投资回报核算周期的企业,首先其的经营回报往往不能稳定地以年来体现的,其次房地产公司在土地获得上也有一定的不稳定性或变量,因此对投资者来说风险较大,所以相信此政策还会持续一段时间。

    与此同时许多房地产公司不得不选择到境外上市,或者借壳上市。我国房地产企业借壳上市方面就非常积极并有几次高潮,这可以从沪深两市现有的房地产上市公司中发现。借壳上市可能蕴涵着很大的风险,因此选择合适的壳资源至关重要。而事实上,使多年来,我国借壳上市的房地产公司,大多数并没有寻找到再融资的机会。

    近几年来,我国许多房地产公司寻求境外上市,譬如在2006-2007的2年,国内有10多家房地产企业要到香港上市,总集资额接近900亿港元以上。香港是内地民营企业境外上市融资的首选之地,有许多有许多优势包括既可得海外上市之利又享本土市场之便等。

3.房地产债券

    我国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》,但企业债市场一直停滞不前。长期以来,中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6%。

    房地产债券作为企业债券中的一个组成部分,近二十年年来,发行债券的房地产企业屈指可数。我国房地产债券最先出现在1992年,由海南经济特区的开发商推出房地产投资券。由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件,我国债券市场从此陷入低潮,国家采取了严厉措施,限制企业发行债券,尤其严格限制房地产企业。

    1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资,其间房地产企业没有公开发行房地产债券。企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少,发债融资对筹资企业的条件要求较高,房地产企业更是困难。房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券都是三年期,固定利率,到期一次还本付息。

    事实上一直到2007年8月14日正式颁布实施《公司债券发行试点办法 》之前,国内市场并无真正意义的公司债券,债券发行采用审批制,由国家发改委确定,要求银行担保,主要为大型国企融资使用。

    2007年8月以来,金地集团、万科集团和保利地产等陆续发行了公司债券,房地产公司债融资有望改善其融资结构。由于房地产项目的开发周期一般在2-4或以上,但目前房地产开发公司往往存在短贷较多,长贷缺乏,融资结构非常不合理;房地产公司债融的出现可以说填补了一项空白,可以满足相当部分公司的需求。

    到目前虽然有房地产公司成功发行公司债券,但在试点阶段要求太高且批准的很少。这是由于目前公司债券发行试点针对大型上市公司。同时我们也应该意识到中国的公司债券市场还处于非常初期的阶段,从许多国家的经验来看,完善的债券市场对于保持金融稳定和经济平稳发展都发挥着重要的作用我国和部分发达国家公司债券市场较大不同,与发达国家相比,我国无论是债券融资占整个融资总量的份额,还是公司债券占债券总量的份额都相去甚远。

4.房地产信托

    改革开放开始后,1979年以中国国际信托投资公司的成立为标志,中国的信托业得到恢复。在近30年的发展过程中,国家对信托业开展了多次整顿;包括1982年4月国务院发出《关于整顿国内信托投资业务和加强更新改造资金管理的通知》,主要针对信托业进行了一次机构整顿,此次第一次整顿,到1999年2月国务院办公厅下发《国务院转发中国人民银行整顿信托投资公司方案的通知》,此次第五次整顿。

    具有里程碑的是2001年10月《中华人民共和国信托法》的开始施行,它目的是为了调整信托关系,规范信托行为,保护信托当事人的合法权益,促进信托事业的健康发展,制定此法。2002年6月,中国人民银行日前颁布实施《信托投资公司管理办法》,它规定信托公司可受托经营国家有关法规允许从事的投资基金业务。2004年10月18日,银监会发布关于向社会征求《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》意见的公告,信托业开始面临第六次整顿。2005年9月银监发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文件),文件要求各地银监局要进一步做好信托公司风险监督工作。

    我国信托业与房地产融资有着不解之缘,《中华人民共和国信托法》实施以来,在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重;尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后,房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道。

    近年来,为配合宏观控制国家对房地产信托管理还是比较严格;譬如“212号文件”指出,新开办的房地产业务应该符合国家宏观调控政策,并进行严格的尽职调查,对未取得国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证(四证)的项目不得发放贷款,申请贷款的房地产开发商资质不低于国家建设行政主管部门颁发的二级房地产开发资质;开发项目资本金比例不低于35%。这些规定的严格程度几乎要高于银行要求。

    与此同时,在房地产融资很紧的形势下,房地产信托融资业务还是有了很大的发展。2003年全年中国的房地产业通过信托渠道融得60亿元,到了2004年、2005年、2006年和2007年,这一数字是200多亿、157亿、146亿、85亿元和229亿元。2007年罕见的大牛市将信托业的目光吸引至了证券市场,房地产投资信托情况跌入低谷,2008年房地产通过银行信贷融资的难度加大,反而促使房地产投资信托融资金额快速上升。预计2009年和今后几年我国房地产信托融资会有更大的发展;譬如有报道继2009年8月6日平安信托与金地集团签署百亿合作投资房地产信托战略框架协议后,近日平安信托再次与国内领先房地产企业绿城集团签署了未来三年内实现150亿合作投资战略框架协议。

5.其它房地产融资方式和金融产品

    广义来讲,委托贷款也是私募基金的一个种类。根据我国1996年8月1日起施行《贷款通则》第七条对委托贷款的定义;委托贷款是由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金,由金融机构(受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等发放的贷款。

    委托贷款的缺点是利率很高。目前出现的委托贷款,一般年利率都在10%至15%之间,有年利率18%和20%的。这么高的贷款利率无论对哪一个房地产开发企业来说,都是极高的融资成本。房产开发商成功采用委托贷款方式来进行融资的实际案例在民间资本充沛的江浙地区较多;房地产企业特别是中小房地产企业向其他企业拆借资金的现象普遍存在。大公司有企业信用支撑、有品牌,相对的委托贷款利息都要低。

    海外房地产投资资金对中国的投资,应该有十多年的历史;但一开始规模很小,国内包括专业人士对其了解不多或没有感觉到它的重要性。2003年以来有明显增加。欧美公司占大部分,香港新加坡其次;以投资银行和金融财团为主;涉足中高档住宅,酒店式公寓,办公楼和部分综合项目。外资进入房地产领域,在买入持有上以办公楼和商场为主,在开发和销售环节以中高档住宅为主。由于中国经济的持续稳定地增长、房地产业的发展和人民币升值预期等的影响,外资包括海外房地产投资基金对中国房地产投资有了极大的热情,这些年来它在一定程度上对我国房地产业的发展包括更规范运和国际先进经验学习起到了积极大作用。

    近几年来,特别是有些人认为2004到2007年是海外资本在国内一些大城市房地产市场的资本运作年和机构投资年,国内许多房地产公司也以有海外投资者合作为荣,一些楼盘还特地选出有海外投资背景来提升售价。2006年有关当局发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(171号文)以后,海外资金的投资和融资能力及预期回报收到很大影响。2008年全球金融危机爆发后到目前,外资对我国房地产投资趋于平稳或稍有下降。。

    房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式,它是指房地产权利人,即出典人在一定期限内,将其所有的房地产,以一定典价将权利过渡给承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。已经商务部部务会议审议通过,并经公安部同意,自2005年4月1日起施行的《典当管理办法》。

    近几年,特别是2006年以来,使开发商的开发贷款获批从紧,这样一些资金雄厚的全国大型典当行成为不少房地产开发商的一个重要选择,将他们现有的土地、楼盘作为抵押物,谋求流动资金。 房地产典当融资成中房地产小企业一个方式,典当的单笔业务款项从几万元到上千万元不等,时间以3到6个月的为主,最短的甚至1个月。房产典当已经占许多典当业务的50%以上。目前大多数房产典当行为还是以短期融资为目的,比如一些中小企业主短期内需要大量资金,会通过典当房产的方式解决。 比起银行推出的抵押贷款,典当业方便、快捷、灵活的特点。

二、我国房地产金融市场的主要问题

1.房地产融资方式和金融产品少

    目前在我国,由于历史的原因,房地产金融产品中房地产信贷占了绝大部分;但当房地产市场发展到一定规模以后,单一的房地产信贷所遇到的问题就愈加明显了。

    事实上2000年以来,我国房地产企业融资相继涌现自有资金加上银行贷款融资方式、自有资金加上信托计划融资方式、股权融资加上银行贷款融资方式等融资模式。

    房地产发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道来支持,以化解或者分解单一靠银行贷款的风险。因此我国房地产金融面临的主要问题,不是房地产信贷政策松紧问题,而是房地产融资渠道宽窄的问题,多元化融资是国家宏观调控背景下房地产业的必然选择。

2.立法、监管和信用体系的建立

    目前我国房地产金融立法方面的不完善,已经给房地产金融业的发展带来了相当的负面影响。虽然目前基本的法规建设与监管工作都取得了可喜的进步,但与行业发展的要求相比仍有待改善。有了较完善的金融产业立法,就有了明确的发展方向和发展目标,房地产及相关金融行业就有了可供遵循的政策依据。因此尽快制订适合中国国情的房地产金融相关法规,已成为推进我国房地产金融甚至我国金融行业的重要环节。

    加强社会道德和信用建设,建立和完善个人和企业信用体系,对房地产金融的健康发展也非常重要。我们知道房地产金融的主要方面包括融资和投资,而联系二者很重要的或桥梁是信用,缺乏信用的体系是不会正常运作并有巨大风险的。

3.培养房地产金融的专业人才

    房地产融资和投资市场的成功运作,同时需要大量既懂房地产专业知识,又掌握金融业务和相关法律法规的复合型人才,通常包括房地产专家、律师、税务专家、估价师等,他们常常会组成一个团队来核实交易的所有方面,有时这些队伍由许多人组成。这样对项目可行性研究、风险控制、现金流预测和分析等具体操作至关重要。

    随着我国经济的发展,我们还要培养熟悉中国国情又了解国际运作的各类人才。另外必须认识到人才的专业能力和诚信精神的培养同样重要。譬如我国信托公司在运作房地产信托产品时,往往集多种角色于一身,既是信托计划的管理人,又是房地产项目的管理人,而国内大部分信托公司缺乏既懂房地产、又懂金融业的人才,这也是很多房地产信托产品运作得不尽人意的主要原因之一。

三、我国房地产金融创新的意义

1.金融稳定

    维护金融稳定也包括银行系统的稳定,而房地产贷款在其中也是非常重要的一个环节。改革开放以来,我国经济进入了一个高速发展的崭新历史阶段,居民住宅状况和城市面貌有了极大的改善,这是改革开放的巨大成就。而要大力和长期发展房地产业,就必须建立一个包括房地产开发融资体系和房地产消费融资体系的复合型的多元融资体系。

    总之,我国房地产金融体系都有待完善和发展,而长期稳定的金融支持政策又是实现我国经济发展、改善人民居住水平、培育支柱产业必须的制度保障。

2.房地产个人投资者

    房地产投资有规模大、资金周期长及专业性等特点,这使得大众投资者难以直接介入,但发展房地产金融(包括融资)相关投资产品为投资者提供了多元化的投资渠道。

    从目前我国的金融体制看,大众投资者因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。 至2008年底,我国城乡居民储蓄余额近20万亿元,建立我国自己的房地产金融投资产品,将其中的一部分吸引到房地产产业上来,譬如让散户有机会去购入包括一些大型商业房地产的信托单位,让他们享受到以往只有大型房地产发展商可以持有大型优质物业的权利,将有利于房地产市场和金融市场的持续稳定发展。

3.房地产机构投资者

    对国内许多机构投资者来说,目前我国由于金融市场不成熟、投资和融资产品少,加上国家对机构投资房地产有较大限制,还不能有较安全的方式投资房地产,这种情况已经被很多业内人士意识到,而一些投资和金融机构也意识到了这里所蕴涵的巨大的商机。几年来保险公司、信托公司和基金公司等机构的一些人士也非常关心并愿意参与到这个市场。因此如何顺利地开展房地产融资和投资业务,已成为业界十分关注的问题。对机构投资者来说,投资房地产投资和融资对其业务的长期稳当和多元化发展都是有利和必须的。

4.房地产公司

    正如前面提到的,房地产开发具有投资大、周期长的特点。长期以来,我国房地产业大贷款是推动房地产开发的主要资金动力,房地产开发非常依赖银行贷款,大约70%的房地产开发资金来自银行贷款的支持。

    因此在我国每当政府进行宏观调控或房地产项目出现一些问题,许多房地产企业都面临资金周转困境,经营步履艰难,这也是造成我国房地产开发企业生命力较短的主要原因之一。而发展房地产金融包括投资和融资产品给房地产企业带来了生机,房地产企业通过这些金融产品可以大大拓宽了融资渠道,减少了对间接融资的依赖,从而降低了经营风险。

5.商业银行

    发展房地产融资创新首先可以满足房地产市场对信贷资金的部分需求,尤其是在通过增加直接的融资渠道同时,使商业银行本身也有更好的抗风险能力。从国际经验看,一旦经济不景气或房地产泡沫破灭,呆坏帐比例容易升高,而实施房地产投资和融资渠道多元化使开发商有更多融资渠道同时对银行的依赖减少。

    其次我国银行房地产贷款业务发展很快,但当它发展到一定规模时,银行可能会面临较大的资金缺口,以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾;这无疑会带来新的金融风险,不符合银行资产的流动性、安全性的要求,容易造成清偿危机,产生金融风险。

6.证券市场

    发展房地产融资创新对我国房地产投资者、房地产公司、商业银行的积极作用现在大家已达成共识,但对证券市场的影响这方面讨论的较少,事实上这一点很重要。目前我国证券市场最大的问题之一就是的产品结构不合理,高风险产品占主要地位,在证券市场上的可交易品种,大约70-80%为风险较高的股权类产品;低风险产品品种单一,不但是市场规模小,而且品种极为单调,只有少量流动性较差的国债及少量企业债等,不能满足广大个人和机构投资者的需求。因此,大力发展低风险市场产品,包括更多房地产投资和融资产品,以使我国证券市场的产品结构趋于合理,是目前我国证券市场发展的重点之一。

    同时对上海国际金融中心建设来说,缺少投资产品,同样会减低吸引外资能力和成为国际和地区金融中心的地位。

四、我国房地产金融创新和前景

    值得欣慰的是,政府也意识到发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性。譬如2008年12月3日召开国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施,其中第五条是“创新融资方式,通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式,拓宽企业融资渠道”。2008年12月6日, 为规范银行并购贷款行为,提高银行并购贷款风险管理能力,加强银行业对经济结构调整和资源优化配置的支持力度,保持经济平稳较快发展,促进行业整合和产业升级,中国银监会关于印发《商业银行并购贷款风险管理指引》的通知(银监发〔2008〕84号);它规定了并购的资金来源中并购贷款所占比例不应高于50%。并购贷款期限提出了一般不超过五年的原则性要求等详细条文。

    2008年12月17日召开国务院常务会议上研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施,其中第三条包括“引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”。

    我们在为现阶段我国房地产金融创新有更实质性发展庆幸之余,也必须清醒地认识到:

    并购贷款:《商业银行并购贷款风险管理指引》从政策和监管规定层面突破了《贷款通则》中有关“不得用贷款从事股本权益性投资”的限制性规定,对商业银行并购贷款业务的启动具有开创性作用。2009年4月以来,国内首例房地产行业并购贷款在北京出现;相信更多的银行和房地产公司会参与此业务。

    房地产投资信托基金:估计一年内或很快将会开始试点,最近有报道先从债权型开始试点。由于受到房地产投资信托基金本质和特性决定,它针对的也主要是商业、办公和工业项目等租金收益型资产;试点期间也一定限制较多包括数量很少和参与者要是大型企业等。

    房地产私募基金:虽然2006年8月27日全国人大常委会修订了《合伙企业法》并自2007年6月1日起施行;2007年来政府也特批了一些私募基金(称为产业基金),主要是基础设施和高科技方面。在房地产私募基金方面,由于法规还不明确和经验缺乏等,近年来没有体现很大的活力,希望国家有关立法很快有较大突破;而民间贷款虽然有一定活力和规模,但运作还需更加规范。

    保险资金投资房地产:早在2008年8月,十一届全国人大常委会第四次会议对《中华人民共和国保险法修订(草案)》进行了初次审议,其中第一百零九条“保险公司的资金运用必须稳健,遵循安全性原则,并保证资产的保值增值”中包括了保险公司的资金运用于投资不动产。新修订的《保险法》于2009年10月正式实施,其中明确保险资金“可投资不动产,《保险资金投资不动产试点管理办法》一旦出台,保险资金则能证实进入房产市场。

    由于全球金融危机和经济危机的影响,我国经济包括房地产市场的发展还将面临更大挑战;但我们相信我国房地产融资创新将会促成房地产市场更理性化发展;在房地产企业通过增加直接融资渠道同时,使商业银行本身也有更好的抗风险能力,房地产机构和个人投资者有更多投资渠道。在大力发展多层投融资产品同时,使我国证券市场的产品结构趋于合理和房地产市场长久健康发展。