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房地产:带病复苏,后市难料
合伙人  陈欣荣   《胡润百富》   200910
 
    我国房地产从2007年底开始进入一轮战略性的调整时期,政府从信贷到土地供应都采取了一系列的紧缩政策,2008年房价持续下跌,销售量比上年跌去近两成。全球性金融危机的到来,一度使房地产业“雪上加霜”,市场观望更加浓厚,供需双方出现少有的僵持、对峙局面,成交量急剧萎缩。有分析家认为,不出3个月,相当一部分开发商将靠抛售度过难关。许多消费者暗自庆幸,期待“百日巨变”的发生。

    然而进入到2009年以后,很快,房地产开始显现回暖迹象,并且回暖的速度和程度超过了所有人的预期。截至2009年8月份,全国商品房销售同比2008年大幅增长。各大主要城市房价一路走高,直逼历史高点(北京、上海、广州、天津等城市甚至都轻松越过了历史高点)。土地市场快速升温,各地“地王”频现。原有库存量加速去化,市场短期内供不应求。种种迹象表明,房地产迎来了新的一波上涨行情。

    金融危机“救”了房地产,也使房地产危机加深

    一般认为,房地产这轮出人意料的强劲反弹,应主要归因于中央及地方政府抵御金融危机的各种救市和刺激政策。包括直接作用于房市和房地产行业的,也包括本意刺激其它行业而结果使房地产“渔翁得利”的。结果,在过去一年多房价下跌预期下积累的刚性需求,遇到密集的刺激政策(其中还包括来自房地产商的)后集中释放,加上其它渠道大量避险资金的进入,带动了房地产市场最初的复苏。随后各种弹性需求、投机性需求轮番推动,促使房市一路走高。

    如果不是金融危机,政府多半会继续延续2007年底以来的紧缩调控政策。因此当金融危机到来的时候,多数消费者继续选择观望,信心满满地等待房地产降价时代的来临;而开发商方面则越来越感到“不降价”的压力,开始积极思考突围自救之策。照此下去,房地产企业有可能在运营上、战略上、管理上走向更加成熟,整个房地产行业有可能回归到相对健康、理性、可持续的发展轨道。

    正是不期而至的金融危机,打乱了政府宏观调控的阵脚,促使政府中断既定的以紧缩为基调的宏观调控政策,转而采取一系列宽松的救市和刺激经济的政策。可以说,正是金融危机“救”了房地产,使其得以逆势而动,成就惊人反弹;但同时也使房地产紧缩调控的政策目标落空,从而把高房价、低效率、低管理的“病根”保留了下来。不仅如此,积极的财政政策和宽松的货币政策还将大量的流动性注入到房地产行业,推动了这波房地产行情的快速上涨,预示着房地产还将在泡沫化的高位上继续“带病”运行。
上涨态势或难持续,后市存在较大变数

    这一轮房地产行情将如何发展?我们注意到,2009年下半年以后,虽然总体上仍保持上涨势头,但一线城市成交有所回落,市场观望开始显现,而二线城市依然保持活跃。这说明各地市场成交开始出现分化,快速上涨的势头有所减缓。

    接下来依然存在一些上涨因素:1)市场惯性——市场快速反弹将诱发弹性需求和投机性需求的释放,导致短期内需求仍有动力;2)政策惯性——尽管2009年下半年以来,我国宏观经济率先走出金融危机的谷底,基本面持续向好发展,但金融危机的影响并没有彻底消除,宏观经济持续增长的基础还不稳固,因此对房地产这样一个具有良好带动效应的支柱性产业,政策重心不大可能立即来一个180度的大转弯;3)新一轮成本因素的推动——从土地供应市场来看,土地价格有上升势头;4)供求关系——原有库存加速去化,市场已经显现出供不应求,并且这一态势将持续到新增供应陆续上市;5)通胀预期——金融危机之后的通胀预期,可能使部分房地产需求提前释放;6)后续资金流入——随着中央和地方经济刺激计划的进一步落实,可能还有一些避险或逐利资金流向房地产。

    但由于前期上涨迅猛,房价已接近市场预期的“高位”,市场观望气氛日益浓厚,房价继续上行的动力已明显弱化。同时政策面开始密切关注房市动态,尽管政策基调短期内尚不至于根本改变,但可能陆续有一些零星的朝向收紧的政策出台。

    总之,后市延续上半年快速上涨态势的可能性不大。2010年出现房价坚挺但成交不活跃的可能性较大。再往后,随着房地产泡沫的进一步累积,及宏观经济向好后流动性及各种宽松政策的回撤,房地产应该有一个中等以上量级的调整期。