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我国房地产金融30年回顾和展望
合伙人  张  健   《中国房地产信息》   200911
 
    虽然我国的改革开放从1978年就开始,但房地产市场起步较晚,即从上世纪80年中开始准备并在80年代末开始启动。可以说房地产金融基本上伴随房地产市场起步,但房地产金融的发展相对迟缓;总体上它在我国近30年来的发展过程中,对国家经济和人民生活的改善起到了非常重大的贡献,也必将发挥更大和更积极的作用;但也暴露出了很多问题并对我们提出了很大的挑战。
由于本文涉及房地产金融是一个很大的命题和由于篇幅有限,作者这里就选择重要的方面加以阐述和点评,有些房地产金融产品如房地产抵押证券化和房地产夹层融资等产品将不包括在本文中。

一、我国房地产金融政策和市场回顾

1.房地产贷款

    1980年6月,中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。1984年开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务,接下来几年广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼做法,这可以作为我国房地产金融业务之一。1986年,国务院成立了住房制度改革领导小组,负责领导和协调全国的房改工作。1987年底,为配合国家住房制度改革,围绕房改领域开展业务,我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行,专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金融业务。1988年1月,国务院决定分期分批实行住房制度改革。1991年2月,国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复,原则同意;1991年5月上海住房公积金制度实施,并在接下来的几年全国推广。1991年,国务院提出分步提租、出售公房等推进房改的思路。1994年,国务院作出深化城镇住房制度改革的决定,提出建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度。

    1996年7月1日中国人民银行《贷款通则》发布和实行,1997年5月9日建设部发布《城市房地产抵押管理办法》,它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。1998年,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,决定停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;同时,建立了职工住房补贴和住房公积金制度,为推进住房商品化创造了条件。2003年6月13日央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》;它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制。2003年8月31日国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》;银监会2004年9月2日出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》;2005年9月银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》;2006年5月29日9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。这些政策对我国房地产市场和产生了重大作用。

    中国人民银行2009年8月5日发布的《中国货币政策执行报告(2009年第二季度)》指出,截至2009年6月末,全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元。其中,房地产开发贷款余额为2.35万亿元,是1998年房地产开发贷款余额2680亿元的近9倍;购房贷款余额为3.86万亿元,是2000年末3377亿元的11倍和占当年GDP的近10%。图1显示我国从2000年到2004年, 购房贷款余额占当年GDP从3.77%增加到近10%,这一比例从2004年到2008保持基本稳定,这也说明我国宏观调控的积极方面。

    值得注意的是我国几大银行房地产开发商贷款的不良贷款率是个人房产贷款不良贷款率的几倍,它们房地产开发商贷款质量差异也明显,其中有的不良贷款率相对偏高,超过5%以上,这应该引起警觉。

    另外我国推行住房公积金制度已有十八年,这项改革举措,对推动房地产业及相关产业的发展,帮助城镇职工实现自住其力的目标,也起到了积极的作用。截至2008年末,个人贷款余额为6094.16亿元;个人贷款余额与商业性个人住房贷款余额比例为20.43%。但我们也应该意识到住房公积金体系也存在发展不平衡、监管和法律制度完善等问题需要我们解决。

2.房地产企业上市

    目前,全国房地产开发企业超过5万家,投资规模在10000亿元以上;在沪深两市公司已近100家,其中房地产公司首次公开发行股票并上市和通过买壳上市的房地产上市公司几乎各占一半。

    自1992年以来,房地产企业在证券市场中走过的是一条由热到冷再缓慢升温的曲折之路,由最初的盲目开发步入到现在的理性发展时期。1994年以前,房地产企业曾经是证券市场的一个亮点;从1994年下半年开始,国家为了抑制房地产开发过热,出台了一系列政策。中国证监会于1995年明令:对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股申请不予审批;在新股发行方面,中国证监会则于1996年开始对金融、房地产行业企业暂不受理。1997年继续沿用了这一规定。 房地产企业上市暂停的5年间。由于受到增发条件的限制,以及房地产企业高负债对业绩的不利影响,房地产企业实现股市融资还有一定的操作难度。2001年国内资本市场恢复房地产企业IPO,也只有部分企业得以上市,其中很大部分都是国有股份控股。

    不鼓励房地产企业通过上市进行融资,主要还是有关部门认为房地产公司是以年为投资回报核算周期的企业,首先其的经营回报往往不能稳定地以年来体现的,其次房地产公司在土地获得上也有一定的不稳定性或变量,因此对投资者来说风险较大。

    与此同时许多房地产公司不得不选择到境外上市,或者借壳上市。近几年来,我国许多房地产公司寻求境外上市。

3.房地产债券

    我国早在1987年就颁布了《企业债券管理暂行条例》,但企业债市场一直停滞不前。长期以来,中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6%。房地产债券作为企业债券中的一个组成部分,近二十年年来,发行债券的房地产企业也是屈指可数。

    1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资,其间房地产企业没有公开发行房地产债券。企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少,发债融资对筹资企业的条件要求较高,房地产企业更是困难。房地产债券设计品种单一。近几年发行的房地产债券都是三年期,固定利率,到期一次还本付息。

    事实上一直到2007年8月14日正式颁布实施《公司债券发行试点办法 》之前,国内市场并无真正意义的公司债券,债券发行采用审批制,由国家发改委确定,要求银行担保,主要为大型国企融资使用。

    2007年8月以来,一些公司等陆续发行了公司债券,房地产公司债融资有望改善其融资结构。由于房地产项目的开发周期一般在2-4或以上,但目前房地产开发公司往往存在短贷较多,长贷缺乏,融资结构非常不合理;房地产公司债融的出现可以说填补了一项空白,可以满足相当部分公司的需求。

4.房地产信托

    改革开放开始后,1979年以中国国际信托投资公司的成立为标志,中国的信托业得到恢复。在近30年的发展过程中,国家对信托业开展了多次整顿;包括1982年4月国务院发出《关于整顿国内信托投资业务和加强更新改造资金管理的通知》,主要针对信托业进行了一次机构整顿,此次第一次整顿,到1999年2月国务院办公厅下发《国务院转发中国人民银行整顿信托投资公司方案的通知》,此次第五次整顿。

    我国信托业与房地产融资有着不解之缘,2001年10月《中华人民共和国信托法》实施以来,在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重;尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后,房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道。

    与此同时,在房地产融资很紧的形势下,房地产信托融资业务还是有了很大的发展;房地产信托融资业务从2003年的60亿元提高到2008年的229亿元。预计2009年和今后几年我国房地产信托融资会有更大的发展。

5.其它房地产融资方式和金融产品

    根据我国1996年8月1日起施行《贷款通则》第七条对委托贷款的定义;委托贷款是由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金,由金融机构(受托人)根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等发放的贷款。委托贷款的缺点是利率很高,中小房产开发商成功采用委托贷款方式来进行融资的实际案例在民间资本充沛的江浙地区较多。

    海外房地产投资资金对中国的投资,应该有十多年的历史,它伴随着由中国经济的持续稳定地增长、房地产业的发展和人民币升值预期等的影响;但一开始规模很小,2003年以来有明显增加。外资涉足中高档住宅,酒店式公寓,办公楼和部分综合项目。它在一定程度上对我国房地产业的发展包括更规范运和国际先进经验学习起到了积极大作用。2006年有关当局发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》以后,海外资金的投资和融资能力及预期回报收到很大影响。2008年全球金融危机爆发后到目前,外资对我国房地产投资趋于平稳或稍有下降。。

    房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式,它是指房地产权利人,即出典人在一定期限内,将其所有的房地产,以一定典价将权利过渡给承典人的行为。我国《典当管理办法》自2005年4月1日起施行,近几年,特别是2006年以来,由于开发商的开发贷款获批从紧,一些资金雄厚的全国大型典当行成为不少房地产开发商的一个重要选择。典当的单笔业务款项从几万元到上千万元不等。比起银行推出的抵押贷款,典当业方便、快捷、灵活的特点。


二、我国房地产金融市场的主要问题

1.房地产融资方式和金融产品少

房地产发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道来支持,以化解或者分解单一靠银行贷款的风险。

2.立法、监管和信用体系的建立

尽快制订适合中国国情的房地产金融相关法规,已成为推进我国房地产金融甚至我国金融行业的重要环节。

3.培养房地产金融的专业人才

房地产融资和投资市场的成功运作,同时需要大量既懂房地产专业知识,又掌握金融业务和相关法律法规的复合型人才。

三、我国房地产金融创新的意义

1.金融稳定

长期稳定的金融政策和局面是实现我国经济发展、改善人民居住水平和培育支柱产业必须的制度保障。

2.房地产个人投资者

房地产投资有规模大、资金周期长及专业性等特点,这使得大众投资者难以直接介入,但发展房地产金融(包括融资)相关投资产品为投资者提供了多元化的投资渠道。

3.房地产机构投资者

可以使机构投资者直接或间接投资房地产,许多投资和金融机构也意识到了这里所蕴涵的巨大的商机。

4.房地产公司

发展房地产金融可以使房地产企业通过这些金融产品可以大大拓宽了融资渠道,减少了对间接融资的依赖,从而降低了经营风险。

5.商业银行

发展房地产融资创新首先可以通过增加直接的融资渠道同时,使商业银行本身也有更好的抗风险能力。其次开展房地产抵押证券化业务有助与银行资金的安全性和流动性。

6.证券市场

多层次的房地产投资和融资产品,会使我国证券市场更加健康发展。

四、我国房地产金融创新和前景

    值得欣慰的是,政府也意识到发展确实需要多元化和多层次的资本市场的融资渠道的重要性。譬如2008年12月3日召开国务院常务会议上研究确定了金融促进经济发展的政策措施。我国近期房地产金融创新包括但不限于:

并购贷款:业务已经展开。

房地产投资信托基金:估计一年内或很快将会开始试点。

    保险资金投资房地产:有报道保险公司进行房地产投资已原则上获批准,保险资金投资房地产领域已无政策障碍,只是具体时间问题。