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莫为地王带国企标签
合伙人  闵  昱   《首都建设报》   第1803期
 
    今年上半年,全国成交总价排行前十名的地块中,有60%由央企等国资企业获得,中化方兴、保利地产、中泽置业、广州城建、北京建工等国企“地王”频出,成为市场关注热点,同时也招来了非议,背上了“房价上涨幕后推手”之名。

    事实果真如此吗?“央企与‘地王’没有直接联系,没必要为‘地王’现象标上央企的标签。”全国房地产经理人联盟常务理事、北大纵横管理咨询集团合伙人闵昱在接受本报记者采访时表示,“地王”并不是国企惹的祸,房地产市场的发展规律以及时间窗的特点,加上大量信贷资金,导致“地王”现象的出现。

土地供应不足是催化剂

    “央企不买,照样有别的企业高价买地。”在中原地产华北区域董事总经理李文杰看来,土地交易由市场决定而不是由企业性质决定。“供求关系决定土地价格,开发商愿意投入多少钱拿地,也取决于对未来楼价的预期。”

    闵昱认为,土地供应不足是催生地王的罪魁祸首。“土地收入是地方财政收入的主要来源,地方政府缺乏压低地价的动力,这一机制上的问题导致了地王现象出现。”闵昱指出,从时间窗的角度来看,房地产业真正发挥作用的调控始于2008年的二套房政策出现,之前两年的调控都未见效果。2008年上半年,宏观调控初现效果,但到10月份却遇上了国际金融危机,于是,政府不得不进行政策调整来拯救房地产市场。2009年上半年,随着实行宽松的信贷政策,房地产市场集聚了大批资金,给了房地产市场复苏的最好武器。

    闵昱称,2008年房价微跌的原因不是市场没有了需求,而是消费者的心理作用,所谓买涨不买跌。“这对于房地产市场实际是不利的,消费者的心态与房地产投资者的心态类似,投资者也是在土地价格下跌时观望,在其上涨时购入。”在闵昱看来,土地供应的稀缺,宽松的货币政策让开发商们“不差钱”,再加上房地产市场的回暖,才真正导致了上半年天价地王现象的出现。

市场前景吸引央企进军

    “为何天价地王都集中在央企?”针对这个问题,闵昱指出,从北京最近先后成为“地王”的几个地块看,都是核心热点区域,项目准入标准较高,动辄数十亿,一般的中小企业根本没有条件参与,央企的规模相对较大,资金量相对充足,因此也就在这轮抢地中表现得格外突出。

    有观点指责央企地王是房价上涨的幕后黑手,天价拿地必然要导致房价上涨。闵昱并不认同这种观点,他表示,开发商只是企业,追求利益最大化,住房供不应求的原因在于土地供应不足,在巨大的购买力、巨大的刚性需求面前房价肯定会涨。国土资源部此前也指出,地价推高房价之说并不成立,地价是影响房价的重要因素之一,但不是决定因素,决定房价的关键因素或根本因素是供求关系。据国土资源部最新调查数据,全国土地价格占房价比例平均为23.2%。从上海莲花河畔景苑倒塌事件公布的资料看,该项目楼面的地价仅为604元/平方米,按照该楼盘网上房地产的成交均价14297元/平方米计算,仅占到目前房价的4.2%,这说明低地价并没有带来人们期望的低房价。

    “没有必要夸大央企背景企业进入北京的影响。”高策地产顾问机构董事长兼首席专业合伙人李国平认为,央企拿地只能说明其对房地产市场有更好的预期。

    央企介入地产亦有利好的一面,北京大学房地产研究所所长陈国强表示,央企背后有集团的资金支持,可以成为大手笔拿地的资本,也能在将来转化为更为灵活的价格策略。

打击囤地挤出泡沫

    闵昱表示,这一次房地产调控尚未到位,泡沫未完全消化,可能导致新一轮的疯涨,对房地产市场的持续发展产生不利的影响。

    他建议,政府要掌握好供应土地量,按照市场的需求来供应。土地的供应量是影响房地产市场最好的武器,税收等其他措施只起辅助作用。同时,政府要调控容积率。闵昱认为,容积率是政府和房地产商之间的利益链条,房地产商希望提高容积率,政府则希望压低容积率。协调好容积率的问题,再加上税收等其他政策,可以有效解决房地产泡沫问题,但这需要从机制改革入手,十分艰难。

    中国房地产研究会副会长顾云昌表示,现在土地供应,特别是好地段的土地确实供不应求,政府也要想办法控制地价,拍卖是不是唯一的办法?应该好好思考。

    新地王频频拍出,老地王却还在长草。广州近日就爆出该市2007年批出的27块区域地王,竟有24块尚未开工或者未售。“政府应加大对开发商囤地现象的打击力度。”中国人民大学土地规划中心主任严金明呼吁。他认为,“地王”是一种供需关系的结果,不能在土地招拍挂时人为直接地去管,应该用宏观手段间接去管,一只手是要加大住宅用地供应,另一只手要加大对囤地现象的打击。他建议对土地闲置要征收相关的税,同时要对有关政府部门实行问责制。