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合作开发需成立独立的执行团队
合伙人  张  健   《中国房地产报》   20100125
 
    中国房地产报:目前房企之间、特别是大型房企之间联合拿地、联合开发项目的现象越来越多,从企业战略的角度,如何看待这种“联姻”现象?
   
    张健:联合开发是房企很好的一种扩张方式,可以使企业在资金、技术等方面实现优势、资源互补,有利于企业做大、做强。像香港目前几个大的房地产项目基本上都是房企联合开发的。
    我认为随着房地产市场的区域化发展和“外行”企业的大量介入以及土地价格的不断攀升,企业出于控制风险等方面的考虑,联合开发的趋势会在今后的一段时间内持续下去。

    中国房地产报:从管理的角度看,房企合作开发在哪些方面存在隐患?

    张健:目前房企间的合作形式是多种多样的,有纯战略上的合作,有“一方出资、一方运作”式的合作,也有企业之间经营上的合作,其中最后一种合作形式是最容易出现矛盾的。

    以下三个方面最值得合作房企注意:一是资金监管,要避免一方的资金被另一方挪用的情况发生;二是成本控制,如果把握不好,很容易导致合作方产生纠纷或是对彼此的不信任;三是利润追求度,对利润的把握也是有风险的,合作方在这个问题上也要达成一致。
   
    中国房地产报:房企在选择合作对象时应注意什么问题?合作房企如何在项目开发前期合理规避管理风险?

    张健:优势互补是房企间合作的大前提,因此,选择合作对象时要事先掌握这个企业的相关资讯,比如企业管理层的背景、目前的财务状况、银行资信、之前相关项目的运营情况等等。另外,应该以长期的发展角度看待双方的合作。

    责、权、利明确是避免合作过程中出现纠纷的最重要一环,合作方在项目开发之前就一定要把这些事情界定清楚,同时用合同的形式固定下来。

    中国房地产报:联合体中各房企的股份比例或者投资比例是决定哪一方在项目开发中占据主导地位的最关键因素吗?在财务管理和利益分配上又该把握怎样的原则?

    张健:通常来说,大股东在合作中的确会占据主导地位,但这个问题也要分情况对待。比如一家资金实力雄厚但欠缺房地产开发经验的企业和另一家房企合作,它可以在投资上占据更大比例,但将经营决策权更多地交给有操作经验的合作方,这样更利于这个项目向符合市场需求的方向发展。

    在我接触的案例中,投资比例相对平均的合作企业发生矛盾的概率要远远高于投资比例悬殊的合作企业,在这种情况下,事先明确责、权、利就显得尤为关键。