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准REITs高风险的游戏
合伙人  张  健   《南方都市报》   201002
 
    从2008年底释放房地产信托基金(REITs)政策信号开始,各路人马都热切地参与REITs的开发和设计。终于在2010年的春天,REITs的脚步似乎近了。

    最近消息显示,北京、天津、上海三地的REITs试点工作已经全部准备就绪。三地经历数月紧锣密鼓的准备,将同时推出REITs试点,破解了之前市场对试点城市先后顺序的猜测。

    从目前成型的REITs方案看,虽然三地的标的物各有特色,但思路都是一致采用“央行版”的抵押型REITs。所谓抵押型REITs,就是采取把物业发展商旗下部分或全部经营性物业资产打包设立REITs,然后把每年的租金、按揭利息等收益权分割成若干份收益凭证,出售给投资者,然后定期派发红利的运作模式。

    但个人投资者可能无缘于这类REITs。据信托公司人士透露,抵押型的R EITs不公开募集,不在二级市场上市,只在银行间市场流通。这种R EITs或只面向特定的金融机构和大型资本募集。

    普通投资者或许要等待权益型的REITs面世后,才能参与投资了。但在这之前,信托公司在探索REITs之时,已经开始尝试着将房地产信托产品基金化运作。近日平安信托发行了一款信托基金,打破了之前“先有项目后设立信托计划”的模式,而是“先募集基金后选择项目投资”的形式,该产品的门槛高达300万元。北大纵横咨询合伙人、房地产投融资专家张健表示,REITs的回报主要是租金收入,而这款产品并不局限于此。因此它与REITs有一定相似,更像是私募基金产品。

    回报上,REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者,比如美国要求把所得利润的90%分配给投资者,但这类信托产品对投资者的回报仍是信托计划中的协议回报,目前一般在5%-9%左右。REITs的产品周期一般在8-10年,更注重房地产开发后,已完工的房地产项目的经营,而国内的房地产信托计划产品周期较短,一般为1-3年,只能以项目周期接力式地募集资金,来满足项目长期经营的资金需求。

    值得注意的是,由于是“先募集基金后选择项目投资”,投资者在购买这类型的信托基金时并不了解资金未来的投向,同时此类产品不承诺保底,投资者能相信的估计只有信托公司的品牌和运作能力。

    某股份制银行私人银行产品顾问对记者表示,这类型的信托基金与PE产品相当,风险等级属于偏高,因此并非所有客户都适合投资该类产品。但对信托公司运作能力信任和具有大笔闲置资金的投资者可以考虑这类型产品。