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房地产信托基金试点胎动 多方秣马厉兵
合伙人  张  健   《中国房产报》   20100309
 
    历经多年,房地产信托投资基金(Real Estate Investment Trust,REITs)今年终于有望在中国内地瓜熟蒂落。然而,故事到此并未结束。作为新生的地产金融产品,其未来发展必然同其出生一样纠结着多重制约因素。

    ■本报记者 张晓赫 北京报道

    经过多年的长跑,REITs终于瓜熟蒂落。

    “预计上海上半年会推出一项规划已久的REITs试点计划。”3月4日,在全国政协会议的间歇,全国政协委员、中国银行业监督管理委员会上海银监局局长阎庆民给REITs试点方案划出了更为具体的推出期限。

    上海一家信托公司相关人士进一步证实,“现在我们已经做好了发行的各方面准备,就等着发布令”。这意味着在三四个月内,市场上期待已久的第一单 REITs产品即将面世。

    对于第一单的资产池标的,上海一消息人士表示,极有可能是此前由陆家嘴集团、张江集团、外高桥以及金桥集团四大国有企业上报的浦东新区方案。 “该方案已经确定要做央行的债权版本,会选定上海本地的信托公司发行,应该会在上海信托、中信信托等上报方案的几家中产生。”

    除此之外,根据消息人士称,证监会版本的股权型REITs稍后于央行版本,也将会在年内出现。

    两方面都要开闸,嗅觉灵敏的市场投融资双方早已厉兵秣马准备好了开闸后的江湖鏖战。仅在2月份,金隅股份打算发行50亿元的信托受益券融资;平安信托推出了准REITs 的稳健系列的地产信托基金;新加坡最大的工业房地产开发商腾飞集团(Ascendas)开始积极筹措REITs以及人民币房地产基金。

    一时间,市场上到处充斥的热情已经明显迥异于此前“发行商、地产商”的双方动力不足。对此,北大纵横管理咨询公司合伙人、房地产投融资专家张健分析,即使试点推出,也是远水解不了近渴的。但试点的示范作用不可忽视,开发商可以在试点的示范效应以及希望下,结合国情以及国外的先例进行提早布局。

    市场时机VS市场监管

    在业内人士看来,REITs从长久的进展缓慢到最近的突飞猛进,直接原因则是监管层、开发商、券商三方对REITs推出时机的斟酌。

    “这中间既有客观影响REITs实践的市场时机问题,也有监管部门配合整体调控的宏观考虑。”上海信托公司内部人士表示。

    此前,建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东在接受本报采访时曾表示“发行机构、房企双方动力不足”造成了2009年REITs难产。

    发行机构的动力不足,来自于国内出租物业租金水平的普遍偏低。

    李晓东解释,最近几年,一线城市的物业价格不断上升,而租金水平却在下降。“在这种情况下,租金回报率如果完全按照市场化来操作,REITs很难满足投资人的要求。”事实如李晓东所言,在各家提供的REITs方案中,无论是“央行版本”,还是“证监会版本”,回报率也多低于市场预期。

    回报率吸引力不够,成为了REITs在发行机构眼中的硬伤。而为了弥补这种硬伤,一个最简单的方法就是压低资产池物业的买入价。

    “从这一点来说,房地产处于低谷或盘整期时,是REITs推行的一个机会。”海通证券人士表示,出于资金短缺与融资急迫,地产商更愿意将商业物业资产整体出售或打折出售。上海信托人士则直言,2008年底,楼市的低谷曾是最好时机。

    彼时,国务院开展REITs试点方案甫一公布,便遭遇了席卷全球的金融风暴。“出于对金融衍生品的谨慎,监管层不得不停止了相关操作。”上海信托人士进一步表示。而与此同时,监管部门实行的“地产兴市”方针,则使地产商的生存困境发生了彻底反转。

    “大量信贷倾斜以及楼市大卖给地产商带来了充裕的现金流,这正是2009年地产商融资态度逆转,对于REITs融资动力不足的原因。”分析人士口中的原因大致相同。

    “另一方面,下半年出于对天量信贷的隐忧,为了配合宏观调控政策,监管层也不再主张相关融资推涨泡沫。”上海信托人士表示,在市场与监管政策变化的多方影响下,如今各机构的REITs方案都或多或少有所调整。

    中信证券相关负责人也表示,环境已经发生变化,过去对REITs的表述已不能用在现在。

    “今年以来银行的信贷政策逐渐偏向紧缩,楼市在一揽子抑制房价过快上涨的政策中开始显现观望。由此而产生的未来地产商有可能再次资金紧张的判断,也不是没有根据。”海通证券人士认为,尽管短期的房地产市场变化并不能成为确定REITs发行时机以及方式的重要依据,但也为投融资双方都提供了一种思路。

    金隅股份2月5日的公告显示,其拟定的信托受益券融资计划就明显遵从了央行日前刚刚下发的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》征求意见稿中关于REITs发行的相关要求。

    “政策开闸后,能够顺利发行REITs最好,我们现在还要等待股东大会的通过。”金隅股份办公室人士相对保守的辞令依然能窥出地产公司目前对于融资渠道开拓的热情。

    而在一家已经上报REITs方案的信托公司从业人士看来,排除未来有可能房地产监管政策因素,目前正是推行REITs的时机。

    “债权型的方案,受利率的变化影响较大,现在加息预期越来越浓,再晚一些,地产公司的融资成本就会增大。”该人士同时表示,随着今年融资融券、股指期货的相继开放,目前看来,监管层已经逐步恢复金融衍生品的推续工作。

    分羹REITs VS地产影响

    市场的嗅觉已经远远超出了鲨鱼对于血腥的追逐。随着REITs开闸的临近,越来越多的潜伏者开始浮上水面。

    而这些潜伏者,已经囊括了REITs有可能的各方参与者。在确定开展试点的北京、天津、上海、深圳四地,除了两监管部门制定的信托、基金、证券公司研究试点,甚至银行、地产公司在内各相关方面也都在为能搭上这一新型融资渠道而进行着相关人力物力的研究。

    除了已经披露出来的陆家嘴等四大国企REITs融资方案,上述金隅股份也算其中之一。根据记者了解,意欲拿下此融资通道的还包含有金融街、北辰实业等多家房企。

    投资方也开始蠢蠢欲动,在众多开始尝试直投功能的商业银行中,觊觎REITs的也不在少数。民生银行总行人士在接受本报采访时,就表示2010 年地产金融业务发展中,将包括REITs相关工作的研究。

    除此之外,保险资金也开始有所布局,人保集团与金融街的战略合作,就被业内看作是险资储备商务地产备战REITs的典型案例。

    “现在大家都不再管是不是钦定的试点,我们也不敢说自己就是试点。最终方案细节都没有定型,大家都在努力做准备,谁做好了就是谁的。”一家已经被外界披露为REITs试点的券商相关负责人如此解释大家争相分羹的原因。

    在国内机构抢滩REITs的同时,外资机构也纷纷选择回归。除了上述腾飞集团外,近日,花旗私人银行与华润集团签订了5亿美元的基金,用于投资筹建大型购物中心项目。

    腾飞中国新任总裁吴来顺在接受媒体采访时则明确表示,腾飞中国计划在2010年就能新增至少一两个中国项目,收购的触角将从工业地产延伸至商业地产,为未来REITs做准备。

    不过,尽管各方表面一团红火,但“并不一定所有的机构都能参与其中”,董建瑾表示,REITs开闸初期,监管层出于谨慎考虑,估计不会放行太大规模。

    李晓东也向本报记者表示,作为首期REITs产品,示范性与提携市场信心更为重要。

    而对于REITs开闸对地产市场的影响,“事实上,考虑到资金占用的成本,真正愿意从事物业出租业务的房产企业并不多”,董建瑾表示,REITs是指使资产证券化问题,首先要看市场上存在多少规模的持有型物业。如果从开拓融资渠道的角度考虑,则建议地产企业发行债权型的REITs产品。如果有意拓展新的业务模式,则建议参与股权型的REITs产品。