关于我们
关联业务
荣誉责任
学术贡献
文章发表
如何准确认识房地产投资信托基金
合伙人  张  健   《中国国土资源报》   20100302
 
    目前,国内在房地产金融包括房地产企业融资方面的实践和研究进展相对缓慢,许多专业人士对房地产投资信托基金、私募房地产基金、房地产夹层融资和住房抵押贷款证券化等概念模糊不清。随着我国房地产业和金融业的发展,相关工作的开展和知识的普及都显得较为迫切。

    当前房地产投资信托基金(或称房地产投资信托,英文是Real Estate Investment Trusts 或缩写为REITs)在我国已成为房地产金融的热点。从国外情况来看,自1960年以来,包括美国和澳大利亚等很多发达国家,房地产投资信托基金市场得到较大的发展,对房地产市场发展起到了积极作用。近十年来,房地产投资信托基金产品已进入了日本、韩国、新加坡、马来西亚、我国香港和台湾地区。

    我国房地产投资信托基金试点工作正在准备阶段,预计在银行市场间流通的债权型房地产投资信托基金试点将在2010年展开,而类似在海外交易所上市的股权型房地产投资信托基金的全面推广还要再过一段时间。

    那么,房地产投资信托基金与我国现有的房地产信托和房地产公司股票有什么区别呢?

    房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票的概念

    在海外,房地产投资信托基金一般是一家公司,拥有并营运带来收益的房地产,例如办公大楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房,以租赁方式把这些物业出租给租户,股东以这些租金为回报。房地产投资信托基金的收益主要是租金收入和资产增值,因此投资者应该寻找能提供较高租金收入和有资产增长潜力的房地产投资信托基金。

    房地产信托是指信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务以及房地产的登记、过户、纳税等事项。事实上,我国房地产信托业务主要是房地产企业信托贷款(融资);房地产信托贷款是信托机构运用信托基金或所吸收的信托资金,以贷款形式对房地产开发经营企业进行资金融通的一种方式。

    股票是一种有价证券,是股份有限公司在筹集资本时,向出资人公开发行的、用以证明出资人的股本身份和权利,并根据股票持有人所持有的股份数,享有权益和承担义务的可转证的书面凭证;房地产公司股票即上市房地产公司的一种有价证券。

    房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票的差异

    房地产投资信托基金、房地产信托和房地产公司股票有很大的差异,这里仅作了部分比较,但还是可以发现其中的区别(见表):

    上市、流动性和价格:在美国,房地产投资信托基金可以分为上市和非上市的房地产投资信托基金;只要符合美国有关REITs的法规,可以不公开发行,也就成为私募房地产投资信托基金等;由于近些年来美国绝大多数的房地产投资信托基金都上市,给人们的印象是REITs一定要上市,这个概念一定要明确。新加坡和我国香港发行的房地产投资信托基金都是上市的。我国的房地产信托是不上市的。

    上市房地产投资信托基金和房地产公司股票每天可以在股票市场交易,即为其价格;房地产信托流动性相对较差,一般来说投资者如想出售信托,需自己找到新的投资者来做交易,还要对信托产品作估价,因此要成交相对较难。因此,上市的房地产投资信托基金和房地产公司股票流动性较好。

    回报和风险:房地产信托投资基金是一项属于集体的投资计划,以单位信托形式组成。从某种意思上说,它是一种买楼收租的基金,投资于物业资产,如商场、住宅、写字楼、停车场、酒店等,是具有较高透明度的租金收益的投资产品。而房地产公司常常以投资房地产开发为主,因此相对于房地产投资信托基金,房地产股票属于高回报和高风险产品,投资者的预期回报简单说基本上是股票价格的差价和持有期间的股息(包括送股等),相对而言它很难给投资者带来稳定的收益。房地产投资信托基金的长期总和收益可能低于部分高风险高成长的股票,但这恰恰能满足追求稳当收入和资产增值的投资者的要求。

    房地产信托主要给房地产公司做贷款融资,投资者的预期回报一定大于银行存款利息,甚至高于银行贷款利息。因此,它的回报适中,风险也适中。

    时间:如果买了上市房地产投资信托基金和房地产公司股票,对投资者没有投资时间的限制,但投资房地产信托一般在1~3年之间。

    贷款控制:房地产投资信托基金在借贷方面有很严格的限制,一般融资比率只能占到总资产值的50%以下,这大大降低了它的市场风险。但作为一家房地产上市公司,对其借贷一般没有规定,这就增大了风险。房地产信托本身不存在另外贷款的问题。

    股利支付:房地产投资信托基金的股利支付比例很高。由于,房地产投资信托基金必须要把绝大部分的利润作为股利分配,因此投资者可以获得稳定的定期收入,而房地产公司股票的没有这方面规定。

    信息披露要求:上市房地产投资信托基金和房地产公司一样,有严格的信息披露要求,对房地产信托的这方面要求则较低。