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信托融资收闸 绿城融资临大考
合伙人  张  健   《时代周报》   201003
 
    近期,银监会下发了再次收紧房地产信托的有关通知,对于多次依赖信托融资而度过资金危机的绿城可不是好消息。

    《通知》明确指出,信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。从2009年初开始,信托融资便成为绿城极为倚重的一个融资渠道。即使赶在2009年末,绿城也通过出售上海的高档项目玫瑰园融资数亿元。

    对土地有着狂热爱好的绿城集团董事长宋卫平来说,在信贷资金收紧情况下,他的资金可能会面临一次新的大考。

    信托拯救绿城资金危机

    求救于信托资金,曾经是不少的中小型房企解困之道。大型房企龙头如绿城者,也走上了类似的道路。

    去年4月15日,受累于2007年在土地市场的冒进,加上一笔快到期的高息债的困扰,正处于资金链断裂边缘的绿城发布了一项信托融资计划。绿城发布公告称,已与工商银行达成信托协议,信托将于出售完成时向绿城及无锡绿城分别提供12.5亿元人民币及4.37亿元人民币贷款。

    当时的绿城虽然获得银行授信,但由于银行贷款限定募集资金只能用于项目建设,不能用于归还债务,面临庞大债务的绿城只得依靠自身资源突围。因此,绿城发布该项信托计划,名义上是为蓝色钱江项目筹集资金,其实是为了还债。

    此次信托绿城得到的16.87亿元贷款,年利率高达14%,并有条约规定,若绿城各方发生重大不利事件,将以1元代价向信托人出售杭州项目公司和无锡项目公司的所有剩余权益。高额的利息及苛刻的条款,更凸显绿城发信托的无奈。

    正如宋卫平所说,感谢"上天放了我一条生路"。躲过资金链危机的绿城,在随之而来的楼市回暖过程里,销售转好。按道理,绿城已经"不差钱",但其在信托融资方面并没有停下脚步。

    去年9月,绿城与平安信托签定投资战略合作框架协议:未来3年内,平安信托投给绿城的资金总额有望达到人民币150亿元。

    在和平安信托签定合作框架协议相隔3个月后,即2009年12月31日,绿城集团与平安信托展开了深入合作。绿城将先用3亿元增资西溪诚园项目的开发公司-浙江报业项目公司,获得其75%的直接股权。在注资完成后,绿城将浙江报业项目公司50%的股权以2亿元的价格出售给平安信托。同时,平安信托将成立15亿元的信托计划,用于向绿城房地产收购浙江报业项目公司50%股权对应的销售权益及贷款。

    以小博大撬动大资金

    此时的绿城,并不是处在2009年初时期的窘境,公司创下了超过500亿元的销售额,宋卫平也大肆叫嚷要超过万科。那么,为何绿城又选择了可能会带给公司更大利息负担的信托融资呢?

    北大纵横管理咨询集团房地产投融资专家张健告诉时代周报记者,信托相对银行利息高,但是跟民间私募相比利息不算高,所以作为一种融资形式,比较受部分房企青睐。

    况且绿城在2009年,土地市场的疯狂中,高价拿了多处地王。数据显示,绿城2009年的巨额土地收购中,仍有公司所属权益的约200亿元土地款需要在2010年全部完成,全年的计划建工开支也大约是200亿元,另有约200亿元的贷款需要在年内支付。绿城相关负责人曾表示,去年房地产企业在储备了大量土地之后,普遍比较缺钱,目前银行渠道和资本市场的渠道无法满足融资需求。

    于是,在绿城仅用3亿元资本就撬动15亿元的平安信托资金后,今年1月27日,绿城又宣布,与中泰信托签订协议,成立以上海绿城项目公司为标的的信托。

    按双方签订的协议,绿城向中泰信托出售旗下全资子公司上海绿城项目公司的49%股权,价格为9608万元。随后,绿城通过金融机构向上海绿城项目公司提供委托贷款,并把其中的委托贷款转让给中泰信托。据协议,本次信托资金额度为8.8亿-16.5亿元。

    市场分析人士认为,短线收益率相当丰厚的玫瑰园和东海广场一起打包作为信托产品,绿城在其公告中也称,"董事会认为,该种交易可整体加强本集团之现金流。"

    评级下调至卖出

    不过,随着信托产品在房地产行业的火爆,开发商利用信托充分发挥资金杠杆率的行为,已经引起监管层的注意。

    张健认为,去年信托融资环境比较宽松,房产信托收紧是配合整个宏观调控,对正在办,或者打算采用这种信托融资的房企影响大,"影响多长多大,要看跟信托公司协议。"

    绿城投资者关系部相关人士在接受记者采访时表示,绿城1月份的信托融资计划已经发布出去了,基本不受此次银监会收紧信托融资的影响。该人士称,"而且国家对银行资金的收紧,也不会对绿城资金情况造成任何影响。"

    但是,绿城相关负责人曾透露,绿城和平安信托的合作,只是在房地产金融领域探索的第一步,接下来,双方在信托方面还会有更多创新的方式。绿城寿柏年也表示,其实绿城跟其他的机构也有很多的交流。

    标准普尔副董事符蓓向时代周报记者透露:"据我们所知,银监会收紧信托融资后,有些公司已经开始做高息债调查或准备了,但目前还是没有具体实现。"

    绿城将来会否采取高息债这种曾经导致其深陷债务危机的融资方式,绿城方面并未给予回答。符蓓说,"虽然房企在2009年取得不错的销售,但随着新购高价土地和项目新发展,消耗掉销售收入,中资公司债务风险会在2011-2013年集中爆发。如果经济复苏出现问题,这些房企的资金流就会出现问题。"

    符蓓介绍,公司评级在B+以下的,负面展望比较多,财务压力大。而在标准普尔的报告中,其分析师认为,由于高杠杆金融风险,绿城在过去的两年中在业内的评级排行在下滑,给出的正是低于B+的评级。

    高盛近日发布的研究报告也称,紧缩政策的预期将加大地产业风险,绿城的评级从中性下调至高盛的"卖出"名单。