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开发商资金困局
合伙人  张健   《小康财智》   201004
    自去年年底,中央和各地方相继出台了一系列房地产调控政策措施,矛头直指开发商资金要害,开发商的“不差钱”还能坚持多久?
 
  文|《小康•财智》记者 刘彦华
 
  “从我接触到的情况看,很多大房企的资金状况还不错,不像人们想象得那么紧张。”一家商业地产服务机构高管这样告诉记者,“可能中小开发商受到的影响比较明显,资金压力大一些。”
  “虽然政府出台了一系列政策措施,收紧了开发商的融资渠道,但是调整的力度并不是很大,毕竟国家调控的目的是防范风险,而不是打压开发商。” 北大纵横管理咨询公司合伙人、房地产投融资专家张健在接受记者采访时称。
  融资渠道全面收紧
  经过了2009年的异常繁荣后,中国房地产市场迎来了新一轮的调整期。从年初开始,国家就出台了一系列房地产市场调控政策,包括提高开发商拿地首付比例、缩短分期缴纳土地出让款期限、收紧房贷政策、打击开发商捂盘囤地行为等,综合运用土地、金融等多种调节手段,稳定房价。不难发现,这些政策矛头直指开发商资金链这一生存要害。
  “这次应该是我见过的政府对囤地炒地打击最严厉的一次了,仅是提高拿地首付比例到50%,缩短分期缴纳土地出让款期限这两点,就对开发商尤其是中小开发商的融资成本和资金运作能力提出了不小的挑战。一块10亿的地块光首付就要多拿2亿,这个不是随便说说的。今后开发商拿地应该会更加谨慎,只拿地不开发,后果很严重。”上述高管称。
  与西方国家不同,我国房地产企业开发资金更多地依赖银行信贷,为了管住去年下半年放出的天量信贷,政府不断释放出房地产信贷收紧的信号,尤其是3月27日,银监会出台四项举措整肃地产信贷,其言辞相当犀利。
  各大银行紧随其后,对房地产开发贷款表态已现从严之势。建设银行(5.17,-0.08,-1.52%)副行长朱小黄表示,2010年该行的态度依然审慎,房地产业贷款总投放速度会低于平均投放速度,对一些做“地王”的开发商授信要从严。工行也曾公开表示,将严格执行银监会相关政策措施。
  “现在中央的态度这么严厉,我们怎么敢放松,房地产项目审查得特别严,尤其是申请土地储备贷款更难,绝大多数都不会批。”某国有银行朝阳支行信贷部职员这样告诉记者。
  至此,监管部门对于开发商资金链的调控还远没有结束。央行两次上调存款准备金率,证监会加强房企上市审批,银监会下发通知明确收紧地产信托融资,再加上年后两个月成交量的迅速下滑,这一切的一切都不得不让“不差钱”的开发商们开始神经紧绷起来。有专家预测,两种企业可能最先面临资金链紧张的问题,一种是在去年激进扩张的房企,另一种就是二三线城市的中小型房企。
 
  不差钱是个伪命题
 
  2009年房地产市场交易火爆,各大房企漂亮的销售业绩似乎奠定了它们2010年不差钱的基础,但是它们是否真的不差钱呢?
  有数据显示,截至3月23日,已公布年报的67家房企在2009年合计实现净利润282.47亿元,较2008年同期增长了7成左右,其中有14家企业业绩同比增幅超过100%。而且从年报上看,截至报告期末各大房企所持有的货币资金也较为充足,万科报告期末持有的货币资金为230亿元,较年初增加了15.1%,而保利地产(11.88,-0.47,-3.81%)报告期末账面货币资金为152.3亿元,较年初增长了178.4%。
  大房企的业绩惊人,它们的负债也同样惊人。截至去年年底,上述已披露年报的67家房企债务总额高达5100.62亿元,同比增长了34.34%,其中多数房企的资产负债率在70%以上。“开发商的资产负债率保持在50%左右是比较安全的,超过70%确实偏高了。从目前已披露的再融资预案看,它们的融资需求还是比较急迫的。”英大证券研究所所长李大霄这样告诉记者。据了解,目前至少已有66家A股上市房企提出再融资预案,募集资金接近1500亿元。
  67家上市房企,2009年净利润合计不足300亿元,负债5100亿元,欲再融资1500亿元。有人说它们很差钱,有人说它们不差钱,张健的解释是,“房地产业本来就是一个高负债产业,虽然70%的负债率略显偏高,但是与2008年相比还是在下降的。另外,尽早和合理地制定企业的融资计划和优化企业的资本结构,将成为房地产企业长期健康发展的最关键因素之一。近年来,越来越多的房地产企业董事会或老总意识到了企业融资与投资一样都是战略问题。如果认为自己企业缺钱的时候再去融资,可能出现非常被动的局面。”
  大房企究竟差不差钱,各人有各人的说法,但是对于小开发商目前的处境,业界的看法似乎比较一致,它们的日子可能会越来越难。甚至有消息称,曾于2008年后期渐渐“隐退”的民间高利贷商人开始再度浮出水面,活跃于众多中小开发商之间。
 
  强者越强
 
  当房地产市场的紧缩政策排浪般袭来的时候,曾经不差钱的大小开发商不约而同地开始为钱而奔波。
  据了解,一些上市房企早已开始抢跑。1月22日,刚刚在香港上市的恒大地产宣布发行7.5亿美元、收益率高达13%的优先票据,成为今年内地在港上市房企再融资的第一单。1月25日,雅居乐地产宣布,与美国银行证券亚洲有限公司订立信贷协议,获得授予金额为1.25亿美元的定期贷款。随后,刚获得平安信托15亿元信托资金支持的绿城中国又宣布,与中泰信托订立合作框架协议,获得至少8.8亿元的信托融资。
  “那些实力较强的大型房企已经开始将投融资战略化,今天有钱不代表一直都有钱,也要未雨绸缪。”张健称,“除了增发、信托、发债,最近成立的盛世神州房地产投资基金也非常值得关注,私募股权介入房地产融资也是一种发展趋势。”
  据了解,3月8日宣告成立的盛世神州房地产投资基金管理(北京)有限公司是北京第一家以房地产项目的股权投资为主、债权投资为辅的房地产私募基金管理公司,公司注册资金为3000万元,首期融资规模为5亿元,主要合作对象将是那些被挤到二三线城市的中小开发商。
  相对于实力较强的大房企的淡定从容,实力较弱的民营中小开发商的日子显得更为艰苦。这些中小开发商多属于机会型的项目公司,活跃于二三线城市,其资信度相对较差,融资渠道过于单一。融资渠道全面收紧,拿地首付比例提高,使得原本就不宽裕的中小开发商雪上加霜,他们或者加大推盘力度,加速资金回流,或者借用高利贷,拼死一搏。
  “今后肯定是强者越强,整个行业将面临一次大的洗牌,目前全国注册的开发商大概有8万多家,最后可能有百分之七八十的开发商会被淘汰掉。”上述商业地产服务机构高管称。