关于我们
关联业务
荣誉责任
学术贡献
文章发表
奥运村乡“地王”真的贵吗?
合伙人  闵昱   《城市开发》   201005
    朝阳区奥运村乡住宅地块以楼面地价15217元/平米,超过广渠路10号“地王”15140元/平米的楼面地价,成为北京的新“地王”。可以想象,这几天的舆论一定是铺天盖地的“谴责”声。从房地产市场的长期健康发展角度,从一个市民愿望的角度,的确应该给以“谴责”。但以一个房地产专业人士从市场现实的角度来看,这种“地王”肯定还会继续产生。这就是当前市场环境和政府政策下的现实。如果政府没有相应的抑制政策出台,从当前市场走向的角度,奥运村乡地块的楼面地价根本不贵。发现了这种无奈的判断,也是本人深深担忧的地方;按照当前房地产市场环境,这个地块的价格还有很大的市场空间,初步估计楼面地价在2万以下都是可以实现利润的。虽然大家不希望这样,但现实就是现实,不以人的意志为转移。不信可以打赌!现在我来仔细分析一下为什么不贵。
 
    奥运村乡地块优势及地价分析

    由于我就住在奥运村乡地块附近,对这个地块非常熟悉,也许会增加判断的信任感。这个地块是去年奥运期间的北部临时公交车站场,北临北5环的绿化带和新建的高尔夫球场(并且是8号地铁的一个站点),东临国家网球中心和680公顷奥林匹克森林公园,西临水源9厂和八达岭高速。这种三面永久绿化地的意义非常巨大,这意味着这里的建设用地非常有限,使得这个地块的住宅成了城市中的静地;由于三面绿化,成了城市中的绿化环绕地块,而且不会随着城市建设发展而变成“闹”地。我们常常看到,一片很好的住宅环境在刚入住的时候是鸟语相闻,但不久就发现周边越来越多的高楼不断建设,很快就成了繁华闹市而不再安静,居住环境越来越差。这就是城市,这也是人们不断向郊区迁移而寻找安静和鸟语花香的原因。
    由于三面永久绿化,奥运村乡这个地块将没有这个后顾之忧,这也是城市发展中比较罕见的。再加上,奥运期间的建设,周边环境与设施为北京一流。再看看周边楼盘,目前价格都在2万以上。最近的融域嘉园目前只剩下尾盘,价格每平米在2万1左右;美仑堡也在2万以上。再向北,5环以外的世茂奥林和大湖公馆定位在高端物业,价格都在2万6到3万以上;但这两个楼盘的地理位置、周边环境与交通、道路等设施还无法与奥运村乡的位置相比,相同的产品应该有5千元以上的差价。所以,2年后销售的奥运村乡地块的楼盘,如果定位普通公寓,售价可能会在每平米3万以上;如果定位为高端楼盘价格应该能超过4万;如果项目定位与立意策划超前还会有更好的表现。根据这样的分析,也许大家不会认为15217元的楼面地价高了。这就是当前房地产市场和当前的政策环境下的理性分析。也许我们都不希望这样,但不希望不等于不会出现。
房地产市场的波动是一个正常规律
    房地产市场的波动,这是一个正常的规律。这个观点也许很多人有认识,但并没有把它作为规律来认识。房地产市场这次波动实际上是第一次全国性的房地产市场波动,以后还会发生,认识到它是规律,就不会到时候惊慌失措,就会提前做好应对准备。实际上1993到1997年的时候也有一次,当时只是区域性的波动,是在南方。咱们也能看到,对这个规律认识比较好的是南方的一些开发商,因为他们经历过一次大起大落。他们也认识到这个规律是不可避免的。从王石的一些言论里可以看出,他对这些规律的认识是很深刻的。
    这个规律是由房地产市场的特点决定的。房地产市场的特点是什么?房地产不仅仅是商品,还是投资品。因为房地产最核心的原材料的供应是有限制的,土地是不可再生的有限资源,它的供应商只有一个——政府。这些都导致了房地产不仅仅是一个商品,还是一个投资品。一旦具有投资品的特性以后,它就容易大起大落。所以,最后的结果是,房地产市场某种程度上类似于股票市场。如果我们对这个规律不喜欢、讨厌它,是没有意义的。如果我们能正确认识它,理解它是必须面对的,或者是我们无法逃避这个规律的话,我们就要运用这个规律。
  认识这个规律有很重要的意义,其意义体现在我们对房地产市场的风险控制思维上。王石说了一句话,当房地产利润超过25%的时候,我就不做这个事情了。实际上意义是,这个利润非常容易得到的时候,可能就是一个信号,就是意味着这个房地产市场可能要出现一个拐点。如果我们认识到这个规律的存在,当我们的利润有不正常增长的时候,我们就应该注意。当你认识到这点的时候,你对王石的言论理解起来就不一样了,因为他经历过高起和低潮的过程,而且是身有感触的。
  因为有这样一个规律,我们房地产商应该制定一个可持续,长期发展的战略。因为市场本身是会波动的,这个波动很可能会导致一批开发商在波动过程中消失。对于开发商来说,怎么样能够持续长期存在,是他非常重要的一个课题。如果你认识到这个房地产市场波动是正常的规律,你可能就会对持有物业有更多的兴趣,就会对现金流规律特别关注,就会制定长期的发展规划而不是仅仅看到眼前的暴利,因为这些方式才可能是避开市场波动的风险。所以,把这个规律强调了,认识清楚了,我们就会发现,在开发过程中,在思考企业长期发展过程中,就会有完全不一样的角度。