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房价为何越调整越上涨
合伙人  戴桂礼   《中国经济和信息化》   201006
    2010年4月17日,国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出十条措施,被业内称作“新国十条”,又被称为“史上最严厉的调控政策”。“新国十条”能否打破房地产市场“越调控房价越上涨”的怪圈,国人众说纷纭。

    一、房地产市场陷入了“越调控房价越上涨”的怪圈

    从2004年以来,中央每年至少出台一项房地产调控政策,2010年不到半年时间更是连续出台了两个。政策出台的密集程度,其他行业罕见;但是越调控房价越上涨,市场走势与调控政策背道而驰,更是罕见。
    房地产不仅是国家经济的支柱性产业,也是一项重要的民生工程。房地产市场的波动不仅关系到国家经济的稳定发展,也牵涉到千家万户的切身利益。认真分析历年房地产政策出台的背景,可以发现,每一项房地产政策的出台要么是为了抑制房价平息民怨,要么是为了应对当时的经济形势,基本上是头疼医头、脚疼医脚,治标不治本。房地产市场依靠这些临时性的政策规范自身的发展,结果就陷入了越调控房价越上涨的怪圈。正像任志强所说的“政策的初衷就是想看到房价下降,一旦出现一定降幅,政策就会终止”。在这种心理预期下,开发商和消费者将不再相信政府的任何调控政策,也无人再相信房价会降,房地产市场很可能会走向崩盘。
    就目前看,房地产市场是一个政策市场,政策一松就乱,一紧就死。调控政策每次都会让房价大起大落,如果这次让房价大落了,政策会不会又转而救市呢?我们无从知道。房地产市场陷入这个怪圈的根本原因就是国家缺少一项长期、稳定的政策规范房地产市场的发展。没有这样一项政策,房价永远都是一个让政府和国人挥之不去的揪心问题。

    二、地方政府落实“新国十条”进退两难
 
    中央房地产新政出台后,许多地方政府落实“新国十条”的细则却迟迟未出台。在这背后,隐藏着地方政府更多的不情愿和进退两难。对地方政府来说,房地产是拉动经济增长的主要动力。去年三月,住房和城乡建设部官员王珏林在接受采访时表示,“房地产业的产业关联度较高,房地产的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展。据国家统计局投入产出模型测算,在中国每100亿元的房地产投资,可以带动国民经济各部门的产出286亿元,其中房地产业自身10.98亿元”。同时,房地产也是地方政府财政收入的主要来源,地方政府在土地出让、税收等方面高度依赖于房地产业。2009年地方政府土地出让金收益大幅提高,60个主要城市中多数城市土地出让金收入增长超过了100%,其中沪、京、杭占据前三名,上海2009年全市财政收入的25%来自房地产。
    去年,地方政府为了克服金融危机而大量投资,已经背上了七万多亿的债。这些负债几乎都是“以土地为抵押,以财政收入为担保”。若房价大幅下跌,或成交量大幅萎缩,将导致地方政府的土地出让收入和财税收入大幅度下滑,金融系统坏帐风险加大。因此,在这种背景下,地方政府在落实“新国十条”更是进退维谷。“新国十条”在落实和执行上面临着地方政府的重重阻力。
 
    三、打破房地产市场“越调控房价越上涨”的怪圈
 
    与过去的房地产政策相比,“新国十条”内容非常全面,包括政府责任、住房需求、信贷政策、税收政策、住房供给、安居工程、市场监管、信息披露等多方面因素,力争通过多渠道、多手段、全方位的调控来抑制房价、稳定市场。
    社科院专家李景国认为,“新国十条”房产新政将会是长期性政策,而非短期的措施。“新国十条”如果能够使房价受到抑制,房地产市场获得稳定发展,这固然可喜。不过,伴随着此轮房地产调控,中央政府在实现房价下落的同时,更重要的是建立房地产市场长效运行机制,摆脱国家经济和地方政府对房地产业的过度依赖,加强市场监管的力度,考虑改革目前现有的财税制度、土地出让制度等决定房地产市场发展的根本制度,使房地产市场走向稳定持续发展的轨道,否则房价即使出现短期调整,未来的趋势仍然会大起大落,房地产市场依然会陷入“越调控房价越上涨”的怪圈。