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部分央企退出楼市更像是战略调整
合伙人  张健   《上海楼市》   201006
    国务院国资委2010年3月18日召开新闻发布会,宣布除16家以房地产为主业的央企外,78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务。此后又提出要在15个工作日内制订有序退出的方案。
     部分央企退出房地产市场作用大还是小

    在确认此举是对“最近公众认为央企推高地价”的一个积极回应的同时,我们有必要作更深入的分析。
    有资料显示,2009年,这16家保留房地产板块的中央企业的资产总额为5616亿元,占全部中央企业房地产板块资产总额的85%;销售收入为1899亿元,占全部中央企业房地产业务销售收入的86%;净利润为188亿元,占全部中央企业房地产业务净利润的94%。
    由此看来,符合退出令的78家央企在房地产方面业务的业务都较小,对于土地市场及房地产市场也不会产生太大影响;它们才是真正的大型房地产企业,它们才一直是土地市场的拿地主力。
    与此同时,房地产市场中还存在更多的是非国资委管理的部属企业和各地方的国企, 如中信集团旗下中信地产和海南航空旗下海航置业等,它们均不在约束范围内;也需要更加明确“在完成自有土地开发和已实施项目后退出房地产业务”的定义;还有就是牵涉到上市公司该怎么办?
    近10多天来,仅有的几家央企挂牌转让下属涉足房地产业务的子公司,还不能排除时间上的巧合。这些问题使我对以下二方面作了些探索。
 
    供求关系房地产市场稳定的关键
 
    房产的供应和需求力量的相互作用,对房价的变动起着首要的主导作用。如果央企要配合政府实施的房地产市场调控,一般地说,其应该从房产供应方面着手。一般来说,房产的需求越大则房产的价格越高,而房产的供给越大则房产的价格越低。事实上,市场的供应量适度多于需求量,这样才能在房地产开发商之间形成适度的竞争氛围,对于房价稳定是有正面意义的。78家央企退出后,表面上看,似乎地王争夺战的参与者少了,房价容易下降;但如果供应量也小了,那价格要下降还是不容易。
    另外在我看来,部分国有企业包括央企也可以更加侧重于经济适用房和廉租房的开发和经营,即加大对中低阶层的房产供应量。这样一来,房地产市场的开发量不会减少,对其它行业和GDP也有很大的带动作用;但对稳定房价将起到非常关键性的作用。
 
    部分央企退出楼市更像是央企战略调整
 
    《哈佛商业评论》2009年曾经引用的一项调查写道,“在世界范围内(调查)的259名高级经理人中80%以上的人员指出,战略的生命周期正在变短。72%的人员认为,首要竞争对手在5年内会成为一家风格迥异的企业。”企业越来越多地发现,它们所制定的战略在有机会得到证明之前,已经开始面临时过境迁的危险了。
结合我国这几年房地产市场的发展,特别是2008年全球金融危机爆发以来,许多房地产企业的战略变化之快,正是验证的以上的调研和评论。
    2010年我国许多开发商甚至包括香港的几大开发商的投资策略是去二、三线城市拿地,部分大的开发商包括万科等也正在和将要开辟商业地产市场。那我觉得无论是有意或无意,这次的部分央企退出楼市更像是央企战略调整,对供应和房价变化方面影响很小或微乎其微。