关于我们
关联业务
荣誉责任
学术贡献
文章发表
商业地产发展的三个趋势
合伙人  闵昱   《城市开发》   201006
    商业地产是很有中国特色的名称,这是因为中国的商业和地产之间有非常多的关联。这两块怎么结合,需要我们既要有商业的眼光还要有地产的眼光,只有地产眼光或只有商业眼光都是不行的。今天简单谈三个商业地产发展的趋势,不了解趋势就只能跟在别人屁股后面亦步亦趋,掌握并运用了趋势才能引领发展!
  第一个趋势是商业地产的专业化趋势。专业化趋势还分很多种,有产品的专业化,有渠道的专业化等。大家都知道,中国商业的发展,最初只有百货业,但是现在,咱们从百货业里已经很多实行了专业化,从百货中分出来了。比如电器,现在已经形成了非常专业的商家,像苏宁、国美等。虽然我们在大商场里还能看到这一块,但是他们的客户实际上是越来越少了,这就是一种专业化趋势。而且这种趋势发展得越来越细分了。前两天我想买一个咖啡壶,到网上一搜,就发现有非常专业的做咖啡类的商业,它不做其他的,只做咖啡,比如咖啡壶、咖啡豆、咖啡杯;做得非常专业,商品比商场卖得要便宜很多。我到苏宁去看,同品牌型号的咖啡壶是1300多块钱,在他这买,不到800块钱,价格差异这么大,大家可以想象这种专业化的趋势对商业的影响,对将来的影响有多大。
  另外大家应该注意,传统的百货业必将衰退。越来越会细分出非常多的专业化的业态。当然我们新的百货业态会出现,什么叫新的百货业态?首先是那些个性化、量不大的商品,你要单独把它专业化起来很难。其次像时装等时尚商品,难以专业化,这里说的服装也分很多种,比如一般变化比较快的服装(时装)可以进百货业,但是衬衫、西装这些比较容易专业化的东西,慢慢大家已经看出来了,已经开始专业化了;它一旦专业化,你的百货商场就没有出路。这个趋势是必然的,我们一定要很清晰地看出来,否则我们没有出路。
第二个大的趋势就是网上商城的发展。网上商城是商业渠道的革命,很多人还没有充分的认识,不尽早的打起精神采取应对措施,传统渠道的一些商品就会死的很难看。我们从百货业到现在的苏宁、国美,他们进行了电器专业化的发展,但是这个发展,还会更加在业态上的细分和发展。
商品专业化只是业态发展的第一步;第二步网上商城的趋势,如果赶不上或认识不清同样会死。
  网上商城大家都知道一些,但仅仅知道而没有惊吓出一身冷汗就会有问题。前几天我到苏宁去想买一个小型的放在卧室里的音箱,我看中了飞利浦的一款音箱,卖价是2680,看完了以后,我回头到京东网上商城上搜,同样的商品是1600块钱,差1000块钱。同样的商品,大家想一想,在这样的趋势下,它能不受到冲击吗?他会受到冲击,会受到非常大的冲击。但是现在很多人不习惯去网上商城,但是这个趋势,一旦一传十,十传百,实体商城很快就会受到致命的冲击。这种趋势的发展,对我们商业的业态、产品的业态、渠道的业态会产生极大的冲击,我们的商家包括国美、苏宁等一批已经在第一次的专业化中尝到甜头的企业,如果不掌握这种趋势的发展,不采取相应的战略调整,很快就会死掉。这种业态的发展,这样的趋势,我们一定要看得非常清晰。这不是说我们实物商城就没有存在的空间,肯定有空间。这个空间就是,我们要找到网上的业态不能替代的商品等,要想清楚,要尽快调整战略。
  第三个趋势是商业和地产的无缝结合,就是订单式商业地产的发展。订单式商业地产就是在地产没有开工之前,商业的用途已经确定,主力店已经签订了入住合同,商场的建设是根据主力店的要求来建设的。我住在奥运村那边,旁边建了一个商场,建成了两年多,招商招不到,我看着都着急。为什么看着着急呢,因为我一看它肯定必死无疑,第一他不知道怎么进行专业化定位,不知道应该卖什么。一问他们都招什么样的商业,他们就说服装,餐饮、百货等。一听就让人摇头,这些商品是不懂商业的人都想做的商业,我称其为傻瓜商业。另外,他们是建起来再招商,本身就是一个失败的模式。一般建好再招商的商城,做百货业没问题;但是如果做建材,一般的商场地板承受不了,承重没有考虑。这种情况大多是做房地产的人转来做商业地产出现的状态;他有一个误区,就是我盖一个东西再招商,实际上完全不应该是这样。必须在我盖之前,我这个商城做什么东西,商品定位,渠道定位,哪些主力店入驻,都应该事先把它解决,而不是到后来再解决。对于一些建好的不适合的商城,如果后来再找解决办法,我给的唯一建议就是把商城炸掉,重新再来。如果建的商场根本没有前途,你立在那,考虑机会成本、时间成本,炸掉以后,重新找准定位再建设起来可能更快。
我们在商业和地产的结合上,一定要有非常专业的思维,要踏着趋势走。这个世界变化太快,如果我们掌握不了这个世界的发展趋势,就会被变化快所淹没。我们如果不想被淹没,就要掌握趋势,引领这种趋势。你怎么引领?如果别人卖2600多块钱的东西,你能够1600块钱卖出去还能赚钱,你肯定就在引领世界。