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前海合作区开发前景的纵观与横览
合伙人  张凤仙   《深圳航空》   201009
    深圳经济特区迎来自己30岁生日的这天,国务院正式批复《前海深港现代服务业合作区总体发展规划》。前海深港现代服务业合作区(所在范围及通常所称的“前海”片区)位于前海地区位于珠江入海口的咽喉要地,伶仃洋东侧,蛇口半岛西部,是目前深圳特区内尚未开发的最大一块处女地。该处依山面海,土地及自然资源条件十分优越,占地约15平方公里。值得注意的是,最近深圳市政府开展国际咨询的规划范围突破了原来前海地区15平方公里的范畴,增加了3平方公里左右,达18.04平方公里,靠近了宝安中心区。具体范围为:由裕安路、新湖路、湖滨西路、宝安大道、月亮湾大道、妈湾大道及建设中的海堤岸线所围合的陆域范围。周边辐射地区包括蛇口半岛、后海中心区、宝安中心区、大铲港区、大铲岛、小铲岛、孖洲岛在内的陆域及海域片区等。
    一种时髦的说法,是前海合作区定位为未来整个珠三角的“曼哈顿”,规划中的前海合作区将侧重区域合作,重点发展高端服务业、发展总部经济,打造区域中心,并作为深化深港合作以及推进国际合作的核心功能区。从产业发展方向上,前海地区重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技服务、信息服务、商业服务六大领域,到2020年GDP产值达到1500亿元,即每平方公里产出约100亿元。
    前海合作区未来发展定位为粤港现代服务业创新合作示范区,主要承担四个方面的功能:一是现代服务业体制机制创新区,二是现代服务业发展聚集区,三是香港与内地紧密合作先导区,四是珠三角地区产业升级引领区。
    纵观:从发展阶段来看,前海合作区对相关行业的影响。
    在开发前期的基础设施建设阶段,以工程建设、房地产开发为龙头的行业会首先进入,如:路、桥、岛屿、港口等基础设施建设、房地产开发、交通运输,以及支撑这些行业背后的资本运营,如金融及投资行业。
    前海合作区的开发,对以房对地产开发为主的相关行业,是一块大蛋糕。地产开发企业、水、电、燃气及通讯行业的企业,在18.04平方公里上,由前期的七通一平,到后来房地产开发的基础建设、主体工程建设,以及建成后的运营管理,在这片土地上,直接的收益者房地产投融资、房地产开发企业和水、电、燃气、通讯相关企业各自取得了自己的专业领域内开发和服务的经济收益。随着前海合作区内污染性企业如热电发电厂的迁出,对区域内的住宅发展是利好信息。
    在基础建设阶段中后期,港口运输及物流初步起步、商业服务业、商业地产经营管理及房地产经纪服务会进入。
    前海合作区位于珠江入海口东岸,地理位置决定了物流发展得天独厚的条件。无论从货物运输的时间与路程来看,珠江流域内外贸企业的物流必然会逐渐集中于此。大铲港、妈湾港、赤湾港相印成辉,成为珠江左岸的三大海上物流门户。以广深沿江高速-西部通道延长线、广深高速、机荷高速、深中过江通道为依托,连接珠三角区域高速公路系统,形成了连通珠三角“九市二区”的便利交通网,是珠三角城市群联系的交通枢纽。深圳机场的空中运输航线,前海合作区集海陆空三位一体的物流运输,将成为华南最大的物流中心。物流行业的总部经济,如全球总部、地区总部和职能总部如运营总部可能会最先进入前海合作区。
    随着前海合作区建设的步骤,商业服务业从小规模、小门店零星进入,满足工程建设人员的日常商品需求。随着物流基地的完善、其他行业的进入,大型的商业企业或独立进入,或是随房地产开发的前期招商,商业服务业会先后抢滩前海合作区。
房地产经纪伴随着规划区内的房地产开发步伐也呈先后进入。先期进入的可能是类似世联这样具有市场营销分析能力的高端经纪服务企业,后期进入的可能是房地产销售代理的二级代理企业。
前海合作区开发中期,是各大行业进入阶段。有的通过全球招商引资,有的是自己看重区域内经济发展的潜力主动进入,如金融服务业、信息服务业和科技服务,商业服务业向高端发展。
曼哈顿金融区的发展,是以主题金融带动了整个金融行业的繁荣。深圳现有两个中心,一个是以罗湖福田的中心区,另一个就是前海合作区。罗湖福田金融服务业布局已相对稳定,前海合作区建立金融创新区,须引入主题金融经济,区域内建立某种商品的期货交易中心与结算中心,或是主题资本交易市场,以此为龙头吸引国内外各种金融资本及相关衍生服务产品的进入。
    作为全球最具活力的地区,前海合作区信息服务业自然是随着各行业主体而进入,包括互联网ISP服务商、ICP服务商和ASP服务商的进入。在这些行业之中,有可能产生诸如阿里巴巴、亚马逊卓越这样知名的B2B、B2C并与物流紧密结合的国际化网络营销企业。
    前海合作区的科技服务业,从物流科技服务作为开端,商业贸易和金融科技服务业随之进入,形成有形和无形技术产品的交易、产权交易等所需的服务,此外政府科技基金、风险投资、商业融资等服务也随之进入。
    前海合作区开发成熟期,成为名符其实的华南国际物流中心、金融资本交易市场和金融服务业、信息服务业形成规模经营、总部经济将会密集进驻。前海合作开发区形成集住宅、商业地产、商业服务业包括时尚品牌、高端服务业、信息及科技服务一体的综合经济区,从而带动港深经济一体化和珠三角的产业升级。
    横览:前海合作区作为香港与内地紧密合作先导区,有利于粤港两地实现良性互补,错位发展,密切协作的区域产业体系。
    前海的发展可以拓展香港的产业空间和形态,承受香港产业的溢出部分,为香港产业高端化提供必要的产业支撑,对香港持续保持金融、航运中心地位提供直接帮助,有利于粤港两地实现良性互补,错位发展,密切协作的区域产业体系。
    从地理位置上看,前海合作区作为深圳城市交通枢纽中心,以广深沿江高速----西部通道延长线、广深高速、机荷高速、深中过江通道为依托,连接珠三角区域高速公路系统,形成了连通珠三角“九市二区”的便利交通网,是珠三角城市群联系的交通枢纽。前海合作区紧邻深港两个机场,并在区内汇集了深圳地铁1号线、5号线、11号线以及南坪快速路、海滨大道、沿江高速等众多轨道交通和城市公路网,港深机场联络线将贯通其中,未来还将开通前往香港、澳门及环珠江口主要城市的水上航线。
    香港居民通过前海到达深圳机场乘坐国内航班最为便利经济。或是国内居民通过前海到达香港机场乘坐国际航空班,也较为便利经济。前海合作区设立后,在香港从事高级服务业的人员会发生流动潮,部分香港的中产阶级可能都会搬去屯门、元朗或天水围三区居住,白天乘坐十几分钟的机铁到深圳前海上班。
    对周边经济和居民的影响
    前海经济合作区地处南头岛西部和宝安中心区之间。南头半岛道路纵横捭阖。南海大道纵贯南北,将半岛分为东西两部分。半岛东西临海,西为前海,东为后海。具体而言,15平方公里的前海地区以月亮湾大道为界。月亮湾大道西侧是南山热电厂、货柜检验区、妈湾港区、妈湾发电厂、污染较严重。东侧完全是另一种景象。从北往南,大道东侧小区密布。从阳光棕榈园、鼎太风华再到阳光玫瑰园等,人居气息已经颇为浓郁。来自深圳市环保部门相关资料,由于集中了多家大型的热电厂、木材厂等重污染企业,南头半岛污染贡献率占深圳大气污染七成以上。随着前海经济合作区的规划和建设,区内的重污染企业将或被迁出。目前前海周边的楼价比后海、宝安中心区都要低,甚至被称为楼市“洼地”,由于前海片区的开发尚未成熟,这些都不是短时间内可以解决的。
    前海经济合作区的西端,大约3平方公里的地方是划自宝安区,包括宝安中心区的一部分。因为大铲港的建立,以后有很多物流公司入驻,大公司的公司总部入驻,大铲港延伸到宝中海边,可是货柜车、集装箱堆场都在西乡这边,对周边居住环境产生影响。
    香港屯门、元朗和天水围会随着前海开发而发展,三区的经济活动会兴起,辅助的餐饮和服务行业也会兴旺,接下来就带来就业机会,必然会带动天水围地区的经济发展。