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政策调控延续 房企并购重组被暂缓
合伙人  闵昱   《中国建设报》   201010
    各地的住宅“限购令”还在继续,一些地方出现了退房纠纷。就在住房市场的变化考验开发企业资金链的时候,监管层的又一表态使“寄希望于并购重组的房企”再次陷入困境。
  10月15日,证监会正式披露,为坚决贯彻执行4月份国务院发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,即“国十条”精神,证监会已暂缓受理房地产开发企业重组申请,并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
  而证监会对房地产重组项目审批暂停后,将会在何时、何种条件下重启,相关人士表示,目前正研究涉及房地产业务的并购重组政策,待相关政策规则推出之后,将根据新规则确定的标准和程序恢复新项目的受理与审批。
  融资渠道事实上已关闭
  “从4月份到现在,没有一家房企获得资本市场融资的准入批文,包括已经通过证监会审批的房企后来也都没有了动静。”北大纵横咨询管理公司高级合伙人闵昱告诉记者。
  事实上,进入2010年,随着国家有关房地产调控政策的不断紧缩,曾被众多房企趋之若鹜的房地产重组借壳渠道,也随之收紧。《通知》中层明确指出:对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。
  而之后,业内也不断猜测有关部门实质上已暂停放行有关房企借壳的批文下发。有消息人士向媒体透露:“今年4月以来,有关房地产企业资本市场的融资渠道就已基本关闭,无论是IPO还是重组借壳。”
  据公开信息显示,自2009年以来,40余家发布重组预案的公司中,拟注入房地产资产的占近20家。但自今年4月房地产新政以来,房地产类企业借壳就难以获得证监会的审核通过。
  对此,部分公司也早有准备。比如有的选择主动调整重组方案或重组方向,有些主动撤回申报材料。6月份,ST兴业称将撤回重大资产重组行政审批申报材料,S*ST聚友也称拟召开股东大会审议解除公司重大资产重组框架协议,其后公司称将继续寻找重组方。而获注资产涉及房地产的公司则选择剥离地产。最为明显的是*ST张股,公司8月份称,鉴于房地产宏观调控政策的影响,将撤回已提交的重组相关材料,并在9月披露新方案,将涉及房地产的资产剔除。
  而据证监会披露,其一直高度重视拟进行并购重组的房地产开发企业的规范性及持续经营能力。2008年为配合国务院关于房地产的宏观调控政策,证监会专门制定了有关房地产开发企业并购重组的一系列标准,对拟借壳上市的房地产开发企业所开发产品的类型、户型等是否符合国家产业政策,近3年取得土地过程中是否存在违法违规行为,以及拟借壳上市的房地产开发企业应当具备的资质、行业地位等予以详尽规范。同时对拟借壳房地产开发企业在历史经营业绩等方面提出较高要求,从而限制运作不规范、盈利能力弱的房地产开发企业进入证券市场。
  暂缓房企并购重组的意义
  9月底加强楼市调控以来,与房地产调控有关的部门都在出台一些新的强化落实政策。证监会从去年房地产调控以来,一直是作为房地产调控的主管部门来制定一些包括房地产企业融资、重组的政策,配合国土资源部、住房和城乡建设部等对房地产业进行调控。
  经济学专家马光远表示:“关于暂停房地产重组的决定,事实上是证监会根据房地产调控形势的变化,做出的一个临时配合决定。”多数业内人士也认为,这一决议不过是“对4月新政的补充、加强与细化”。
  那么,这一政策会对当前的房地产市场产生什么影响?北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋表示,在禁止对囤地企业贷款和融资之后,这类房企势必都将面临可怕的资金链危机,而解脱的惟一办法就是加快开工、加快销售,降价倾销将成为未来相当长时间楼市的主旋律,那些之前获得的巨额暴利,或许只能在这轮调控中陆续吐出。上市房企的倒闭,或者不再是个危言耸听的流言,而是未来一段时间现实的危机。
  在新一轮房地产调控政策出台后,市场之前的预期逐渐明朗化,认为“利空出尽是利好”的心态也导致了房地产个股的上涨。在这个前提下,大同证券分析师付永翀分析,证监会的政策对于房地产企业的业绩不会产生太多的实质性影响,更多的是从心态方面导致市场对于房地产整体板块的不乐观预期。
  与上述观点不同的是,闵昱认为证监会的这一决定并未抓住关键点,他认为,整个房地产市场的关键点还是供求不平衡问题,而目前的包括“限购令”在内的暂时性措施,仅仅是从抑制需求这方面入手,“其实是堵的一种办法,而不是疏导办法,目前应该通过提高房地产企业的资本能力来增加有效供应”。
  还有一个问题在于,目前尚在研究的房企并购重组政策规则,到底是一个什么样的新标准,而新标准又将于何时启动,一切还是未知,许多业内人士对此也不敢妄下结论。可以肯定的方向是,不管是房地产金融调控政策,还是房地产交易监管层面,都会向着越来越注重规范化的角度转变。