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长三角再成焦点
合伙人  孙连才   《房地产世界》   201010
文/本刊记者 曾慧娟  实习生 方珣
 
    5月,国内首个跨省级行政区区域发展规划——《长江三角洲地区区域规划》》(以下简称《规划》),出台,以上海为核心,形成“一核九带”格局。7月1日,时速达350公里的沪宁高铁开通,进一步巩固了长三角区域规划的一体化进程。
诸多利好被房企认为是在长三角区域发展的又一契机。早在《规划》与高铁开通之前,房企就已看到了区域强大的发展潜力,万科、绿城等大型房企纷纷“潜伏”于此。
    高铁加速长三角一体化
    长江三角洲地区包括上海市、江苏省和浙江省。依据《规划》,长三角区域发展的战略定位是:亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群。
    在北大纵横管理咨询集团合伙人孙连才博士看来,沪宁高速铁路的开通,巩固了长三角区域的规划,从长远角度来说,高铁将会影响上海一部分人的生活观念和习惯。沪宁高铁的出现,在为人们提供便利的同时,也将带动沿线经济的发展。
孙连才认为,沪宁高铁开通的影响不会立竿见影,而是潜移默化、循序渐进式的。会有一部分人到外地买房、在南京、苏州、昆山等地上班,钟摆式生活从长期看是一种趋势。但住在异地,到南京、苏州等上班目前难以实现,虽然时间允许,但费用不允许。城铁乘坐价格比较高,又是点对点的交通工具,因此从异地到南京、苏州上班通勤费用是很高的,当通勤成本占日工资的比例没有达到一个合理的水平时,人们是不会选择做城际候鸟的,这跟日本的新干线是不同的,新干线开通后价格很低。
    名企长三角饕餮大餐
    早在《规划》出台前与沪宁高铁动工之际,一些国内知名房地产商已集体布局长三角拿地。
    除了核心城市上海外,杭州莫过于这几年长三角最惹眼的城市。2009年全国土地出让金涨幅最大的,既不是北京、也不是上海,而是杭州。据中国指数研究院报告,2009年中国土地出让金总金额达15000亿元,70个大中城市土地出让金共计10836亿元,同比增加140%。杭州土地出让金达1054亿元,同比涨幅238%,位居中国城市之冠,与上海并为土地出让金超过千亿元的城市。
    今年第一季度,REICO报告的数据显示,房企在长三角地区、珠三角地区和环渤海地区购置土地面积,其各自分别比去年同期增加64.2%、53.9%和24.3%。
    虽然受宏观调控影响,在长三角逆市拿地的开发商并未减少。
    6月19日,苏州迎来新政后首场大规模土地拍卖。新政后推出的40宗地块中,17宗地块进入拍卖程序。12宗商业用地平均涨幅达到53%。
    5月,万科在杭州江干区草庄,以6.5亿获得草庄25号地块,6月,万科以21亿拿下宁波镇海绿核北部4幅地块 ,用于酒店商业开发;绿城集团5月20日以17亿投得杭州拱墅区宅地,楼面价格高达9143元/平方米;SOHO中国6月11日宣布,其从一家中外合资公司手中以22.5亿人民币收购了上海外滩204地块部分股权,继接手东海广场后,再次曲线入长三角龙头城市上海。
    在常州,和黄、九龙仓、华润、龙湖、朗诗等国内知名品牌开发商,在这一区域,豪宅价格一度突破3万元/平方米。
    从“宜居城市研究室”发布的全国《2010年7月中国城市房价排行榜》中,杭州以新房均价25840元/平米排名第一位,排名第二的北京为22310元/平方米,在中国房地产指数研究院发布的全国百城房价上半年涨幅排名中,杭州以20070元/平方米的均价,涨幅1.62%位列第16位。 
    相比万科、绿城这些全国性布局的开发商,嘉凯城、上实、雅戈尔则是长三角区域型发展的典型企业。
    7月22日,嘉凯城公布的2010年中报显示,2010年上半年,嘉凯城实现主营业务收入35.32亿元,比上年同期增长303.66%,实现归属于母公司股东的净利润为4.53亿元。2010上半年嘉凯城在解析新政、应对环境变化方面可圈可点,公司针对上海曼荼园、杭州东方红街、南京国际嘉业、湖州阳光假日、苏州苏纶场等5个重点项目成立了营销攻坚小组,深入分析之后实施了差异化的销售政策,收效甚佳。
    从公司介绍中可以看到,嘉凯城旗下包括嘉业、名城、中凯三大品牌。其中国际嘉业致力于长三角地区的房地产开发,项目集中于长三角地区十余个城市,名城集团开发项目涉及杭州、上海、宁波、南京、苏州等长三角核心城市。
中小城市成热区
    渴望保值的民间资本没有什么选择。温州、山西炒房团炒完了北京、上海房市,导致重点城市的房价也大幅推高。新形势下,长三角涨价热点将从大城市转移到周边中小城市。
    距离上海很近的嘉兴本是个宜居小城,从2009年国庆后,嘉兴市民突然发现各售楼处涌进了温州、台州口音的买家,本地新盘价格两个月不到,生生被抬高了1000到2000元不等,有的涨幅超过30%。信达东郡的销售人员向媒体表示,近段时间前来售楼看房的温州、宁波人较多,大多以投资、投机性需求为主。
    《2010年7月中国城市房价排行榜》中看到,嘉兴市房价以7587元/平米排名全国第27位,而中国房地产指数研究院发布的全国百城房价上半年涨幅排名显示,嘉兴上半年商品房均价为8674 元/平米,排名涨幅榜单中的第44位。
    在房价涨幅中,江苏苏州市的县级城市常熟属于,其上半年以涨幅1.35%,排名第19位,其上半年均价为7602元/平米。虽然涨幅数据不大,但作为一个县级市能在全国百城中排名前20,不得不引人关注。
    周边的中小城市成为房价飙升的“热区”,可以缓解大城市管理者的压力;中小城市如小盘股、创业板,有利于投资者炒作。游资轮炒小盘股,开发商继续搞开发,地方政府稳坐钓鱼台,大城市居民在追赶房价的长跑中赢得喘息时间……
    同为中小城市,长三角周边和中西部地区有很大不同。安徽马鞍山与河南新乡都是本省排名前列的城市,老百姓收入相差无几,可是论房价,记者从马鞍山住宅与房地产信息网和中指房地产研究院的上半年百城房价排行数据查到,今年年初马鞍山的新房单价已经摸高7000元,受到新政影响,至7月23日,马鞍山房价维持在4900元/平米左右,而今年上半年商品房均价为5149元/平方米,考虑到马鞍山佳山区的房价整体偏低,不到3000元,拉低了马鞍山整体的房价,王家山、杨桥、桃源三大区域的楼盘售价在6275元——6518元不等。新乡房产网显示,近2个月单价在3000元上下。究其原因,主要是马鞍山近靠南京,离上海也不远。