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瑞安:最成功因为最内地
合伙人  张凤仙   《中国房地产报》   201011
    瑞安的战略和商业模式“很内地”,它在保持港资企业对资产投资安全性的特色之外,相比其他港资企业如和黄、长实、新鸿基、新世界等,更具冒险性,瑞安和内地商业地产的领军者万达相似之处在于,它敢于将自己的成功商业模式在各个城市进行复制,同时,瑞安还擅长做收购烂尾工程进行重新包装上市的生意。这些特点和其他港资地产企业很不相同。这是不是瑞安在内地发展得比其他港资房企好的内在原因呢?本期圆桌邀请专家对此进行分析。
  类似内地房企的商业模式
  中国房地产报:瑞安集团以“房地产全产业链”著称,其在房地产开发模式上与其他港资地产企业及内地地产企业相比有什么特点?
  张凤仙:作为进驻内地的十大港资房地产企业的瑞安集团,其不仅是以“房地产全产业链”著称,而且与其他企业相比,还另有特点。瑞安集团整合产业链资源,运用资金杠杆盘活极具价值的市场资产,使自己与其他企业相比获益更多。
  瑞安集团不仅与其他港资企业一样,做足主业务价值链的环节,一级开发、二级开发和持有物业经营,在获取的土地上精耕细作,而且还连接了产业链的上游(水泥建材)和中游(如建筑工程包括设计与工程建设,这当然与其发家历史有关)。在企业内部消化建材和建安工程的成本,尤其是这些建材和人工都在成本上涨的时代。产业链环节的合并,降低了企业边际成本,也抵抗了企业运营的风险,使瑞安集团的资金更为稳健盈余地运营。
  除此之外,瑞安还有一个显著的特点,就是敏锐地捕捉内地主要及二线城市核心地段的中型至大型停建房产项目的机会,作为集团的赢利的重要增长点。瑞安建业的全资附属公司瑞安建业资产管理有限公司担任瑞安中华汇的投资经理,管理瑞安中华汇的物业项目及未来投资事宜,包括就具潜力的资产进行议价及收购。这样做的好处是,既节省了自己的开发周期,也可趁机以优惠的价格购入核心地段的半成品,投入加工雕琢就可做出好产品,卖个好价钱。从多赢的角度,也为城市创建了优质、深具投资价值的新地标。瑞安建业旗下的瑞安中华汇策略性组合包括甲级写字楼、优质住宅、高级零售商铺及酒店等,皆处于优越地段,升值潜力可观。
  港企特色低资产负债率
  中国房地产报:港资房企和内地房企在投资的稳健性上区别很明显的,是吧?
  张凤仙:港资房地产企业与内地房地产企业最大的区别是净资产负债率低,所以港企能够沉得住气,精耕细作。上海市房地产市场价格最高的产品都是来自港资房地产企业。以瑞安房地产为例,其2009年的年报中显示,净资产负债率为23%。瑞安建业2009年的股本及负债情况是:股本及储备48%,银行贷款36%,其他负债及非控股股东权益达16%。这样稳健经营在开发速度上,可能会慢一些。但也可以理解港资房地产企业对房地产政策吃不准的情况下,投资的稳健性是它们首先要考虑的因素。
  内地房地产企业一般追求的是土地储备和开发效率,资产负债率较高,开发项目资金往往都是短缺的,所以资金回笼的速度就很重要。也有个别房地产企业通过购并、法律债务重组等方式获取了停建房地产项目,并进行再加工成为新的产品,但是将这种做法作为一种经营模式的企业很少。在一个城市这样做容易,在多个城市就很难,背后的原因还是资金链的问题。现在越来越多的房地产企业在宏观调控的政策下,注重对商业地产的开发,增加持有物业的比例,以解决企业日常的现金流。瑞安房地产2009年营业收入的8%就来自租金等,这样企业的日子会过得比较滋润。
  瑞安的复制与万达的复制
  中国房地产报:瑞安在很多城市复制了“天地系列”,这和万达在商业模式上是否相同?
  张凤仙:万达在商业地产开发上,建立了“联合协议、共同参与、平均租金、先租后建”为主要内容的“订单地产”操作体系。虽然瑞安“天地系列”产品在几个城市都有,但与万达的商业广场在开发模式上不尽相同。
  天地系列产品业态丰富,包括百货、酒店、写字楼、住宅与别墅、展览及会议设施,还有软件园;其次,集“生活、工作、消闲”于一体的独特环境,讲求“全面丰富生活体验”和人文情调,甚至成为旅游景点。
  瑞安“天地系列”不仅仅是商业地产,在盈利模式上,商铺只租不卖,以房地产带动整个项目的盈利。瑞安的品牌承诺是“创新、优质、卓越”,制造的是高精尖产品:在地段上要求是在城市的核心或是风景独特的位置;在产品档次上,是高档百货、五星级酒店、甲级写字楼、高档住宅包括别墅;在产品创新上,是“知识型社区项目”。