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关于社会保障房的一些思考
合伙人  杨愿成   《国务院发展研究中心信息网》   201101
一次碰到石小敏先生,石小敏先生对时下的中国做了这样的比喻,中国就像一条龙,从1840年到现在一直在水里挣扎。现在这条龙两条腿已经要站起来,就是中国的长江三角洲和珠江三角洲;龙的腰还没有硬朗起来(中部没有崛起);龙的肚皮很肥硕(中国腐败问题很严重);前胸热后背冷,前胸用了丰乳剂(房地产和市政建设,温度达到42度),后背还在裸露(科技创新体制改革没有作为),龙头也耷拉着(首都在京,治国方略不清晰);龙的前爪后爪不灵活(对外汇率是纲,对内土地是纲);尤其严重的是,龙的尾巴还在水里挣扎(中国有庞大的弱势群体)。
针对时弊,党中央出的政策都特别好。为什么?因为党中央它的判断需要考虑的东西方方面面的,他有政治,有民生,有稳定,有社会等很多方面的考虑,所以他的政策一定是权衡各方面利弊的。
我们先看一看国民对房地产(住房)方面的需求。
如果再有20年,我们盖的房子如果满足不了未来老百姓的需求,那就是没完成任务。中国20年能不能把房子盖到让人均居住面积达到35平米,这是我们党中央提出的目标。居住指标就是到2020年,人均35平米。现在我们全国年存量都算上是140亿平方米,这就表示我们最少还得盖200亿平方米才能达得到。而200亿平方米在未来15年就意味着每年要盖将近20亿平方米才够,而我们现在每年最多也就盖3、4亿多平方米。所以我们每年递增30%根本就满足不了这个要求。
1978年,城市居民人均住房面积6.7平方米。
1998年,城市居民人均住房面积18.7平方米。
从此以后,城市居民人均住房面积就增加缓慢了,2005年到达25平方米后,2008年仍然是27左右。可是,平均每年增加大约6亿平方米的住房。
按照还有2.5亿人口需要在今后10年进入城市(这里指的是净增人口,除去死亡人口和生孩子造成的人口变化),那么每套住房住入三口人(俩口人加一个孩子),需要8千万套新建住房。按照每套住房75平方米(目前城市人均居住面积为25平方米),那就是60亿平方米。按照最近几年的建设速度,每年增加新建居民房屋6亿平方米,那刚好是10年。
以上的计算是润涛阎自己根据国家建设部提供的资料计算出来的。这里有假设:
1.   中国城市化的最终比例大概是农民占三成。
2.   中国人均居住面积25平方米的数字不会有太大变化,因为每套住房基本上是75平方米。这里是大数定律,个别豪华别墅和个别简易房在统计学上没有意义。
3   中国住房建设速度基本上按照最近5年保持不变。
如果事实的发展与上面的假设不太离谱的话,那么,到2019年,城市的住房基本上满足了需求。我这么算,是有根据的。按照日本人的情况也是这样子的。一旦城市人口不再增加,建筑面积一旦基本满足(按照本国的住房习俗,美国人每人25平方米是受不了的,因为美国人是乡村化郊区化导致的。)
我们再看看现在的房地产泡沫泛滥,绝大多数民众可能十几年,甚至是几十年的工资积蓄都买不起一套房子的时候。如果放任房地产泡沫泛滥,那么中国就要重蹈日本1990年经济泡沫破灭的覆辙,国家怎么能允许这种事情发生呢?
房地产关系的是经济金融安全,绝对不仅仅是买得起房的问题。房地产方面是增加了整个工业还有信息化产业方面的经营成本。经营成本高相对来说将会是阻碍了其他的工业化和信息化等两化的融合,还有其他产业的发展。短期内整个国家又必须依靠房地产取得大发展,。。。。。需要有一个平台平衡各方面的利益。确实房地产已经对的中小企业有很大的压力,抽空了这一块的很多投入。世界发展到了一定的程度,事物应该一定程度上回归到他的本源了.房子建起来是要用来住的,不是建好了没有人住过就又给拆掉的。当房子太过份地成了炒买炒卖的工具,并且这种功能给过份放大化的时候,是全国人民的悲哀,是政府的悲哀。房子消耗了国家太多的资源.当举国之力都用在房子身上的时候,人们,人民,整个国家的创新能力就受到了极大的限制跟破坏.
人们永远会为自己的或自己的关系相关体的利益而合法地制造问题。所以整个社会地人们在不断地给社会制造问题,而政府在此类问题上好像缺乏恰当地引导,此类问题所造成的社会内耗是十分十分大的。学会妥协的房地产买家,或许比那个曾经不知天高地厚的房产买家更为令人忌惮。这就好比面对一个空有一身武力的壮汉,不会比面对一个老谋深算政客更令人忌惮一样。之于壮汉,对手可以清楚的看到他的“下一招”,而面对懂得隐忍的政客,你永远不知道,他致命的一击,会在何时何地,无以防范。所以房地产超额利润所造成的巨大社会不安定因素,特别容易导致社会的动荡不安.  而“限价令”对于抑制高房价可能并没有太大的作用,只不过是一种人为“降低”房价的措施,只有加大土地供应与保障房建设力度,才是抑制高房价、解决中低收入家庭居住苦难的最佳方法。
事物应该一定程度上回归到他的本源了.当房地产掠夺了中小企业大部份的利润空间的时候,当高价的房地产提高了中小企业的营商成本,提高了中小企业的交易成本的时候,房地产应该向中小企业让利,房地产应该向中小企业反输血。
1.如果房地产暴利吸引太多的资金卷入,那么谁来干实体经济呢?谁来升级产业呢?谁来研发高科技呢?
房地产业的大发展将掏空其它产业
近日21世纪经济报道报道了温州地区的工业资本大量进入房地产行业的消息。根据该报道的披露,当地知名箱包公司——温州置信实业公司联合岗地几十家工业企业联手以总价37.02亿元、楼面价3.7万元/平方米竞得了温州大学地块,并刷新全国土地拍卖纪录。这只是一个个案,其背后的景象是金融危机后,温州企业外迁、民资外流加剧。09年以来,温州的厂房交易火爆,厂房出售、出租明显增多,一些企业计划迁到外地去;一些企业是活不下去了,干脆卖掉厂房不干了。这些资本,大多流向了房地产。根据浙江省政协发布的调研报告称,浙江房价9年里涨3.14倍,导致大量实业资本集中涌向住房产业。09年浙江百强民营企业中有70%涉足房地产业,2010年温州市百强企业中有50多家涉足房地产业。
在土地出让市场高调表现的背后,是大规模的实业资本纷纷进入房地产市场,江浙地区赖以致富的工业产业正在逐渐萎缩。
    该报道披露,以金属打火机行业为例,鼎盛时温州地区有500多家企业从事打火机生产,产量占据全国总产量的90%以上,如今只剩下100家左右。而在这100家中,只有30余家的企业老板在专心经营。剩下的已经把重心转移到其他行业,比如房地产、矿产以及第三产业。
房地产行业的超额利润就像毒品一样吸引着其它行业的资金、从业人员进入。然而,这些资金的进入意味着其它产业的投资被挤占,产业发展被阻碍。房地产行业基本上是一个养懒人的产业,这个产业排斥创新,因为土地的空间特性,房地产行业具有天然的垄断性质——你只要取得了某一个地区的一个地块,其他人是没有办法在这个地块内与你竞争的,这就是一种垄断,最有效、最隐蔽的垄断。垄断带来了超额利润,超额利润吸引着资金和人才纷至沓来。
按照一般的市场理论,某一个产业具有超额利润后,会吸引其它生产者进入,供给量增加,利润逐渐降低到平均水平。对于垄断的产业或者市场,这个变化过程被打破。房地产产业的超额利润虽然吸引着投资者进入,但是这个进入的机会,就某一个具体的地块而言只有一个最终获胜者,这个获胜者取得了土地的使用权之后,他成为了新的垄断者。这就像历史中“封地”,只不过封地的取得过程是通过购买的方式。在封地之内,领主享有垄断的特权。这也就是地产行业超额利润的来源,这也就是大量资金涌入房地产行业的根源。
为了避免其他行业被房地产产业吸干了血,从根本上就要打断房地产行业高额利润的根源,即打破垄断。前面讲过,土地因为其空间特性,具有天然的、天生的垄断特性,这是不能改变的。那么如何打破土地的垄断特性呢?办法很简单,土地的垄断特性是在交易流转过程中体现出来的,如果对流转分配过程进行适当的改变,使其与利润脱钩,即垄断带不来超额利润,那么垄断特性也就无从体现了。
2.房价过高,人民就会减少其他方面的消费,遏制内需,从而遏制经济发展。这里不细说展开,大家都很容易理解。
3.如果房价总是涨,那么一旦下降,房奴就会立刻成为负资产,坏账会大量增加,就跟1997年底的香港一样。因此必需遏制房价上涨,每上涨一分,危险就增加一分,高处不胜寒。
其实并非只有全部由政府买单的才叫保障性住房。世界各国将住房大多分为公屋或私屋。公屋——公共住房是由政府买单的保障性住房。包括无偿提供土地和建设性费用,也包括无偿提供土地补贴费用等方式,包括人头补贴或砖头补贴,补贴中包括减免税费或贴息,当然也包括直接的财政转移支付。政府提供的是居住权利的保障。
而私屋则为商品房。是私人拥有不享受政府买单优惠的自建或市场化的商品房。是私人支付全部土地使用成本与建筑成本的财产权利。
政府买单的保障性住房是针对于买不起商品房和无能力自行解决住房问题(包括无能力租市场价的住房)的贫困家庭或中低收入家庭的人群。正因为自身无能力解决,才用政府买单的方式保障。而市场中的商品房则是针对于有能力自行解决住房问题的家庭与人群的。这是两个完全不同的收入、有严格限制差别的不同消费群体。
商品是针对于有购买能力的人群,而保障则是针对于无消费能力却又从人权的角度必须由政府来承担责任的部分。
所以,在房价高企的时代,要解决而且必须解决那么多中低收入水平国民的的住房问题,从供求关系来讲,城镇化水平不断提高,将会有越来越多的农村人变成城市人,而国家的人均收入不是能够在短时期就有质的飞跃,这就导致即使房价下跌40%他们仍旧还是买不起房,而这时候政府财力又允许的时候,而“限价令”对于抑制高房价可能并没有太大的作用,只不过是一种人为“降低”房价的措施,那只有加大土地供应与保障房建设力度,才是抑制高房价、解决中低收入家庭居住苦难的最佳方法。综上所叙,“十二五”开年,为什么保障房的建设驶入快车道。多建一些保障性住房,经济适用房,廉租房。改善不合理的供求关系。即每个公民找到自身定位,买属于自己现阶段水平的房子,不要一心扑在商品房这个投资品上,其次,改善西部等大部分国土卫生医疗教育水准,让人口乐意到中西部去繁衍生息。这样有利于从合理供求关系方面改善需求。
中央经济工作会议明确定调,保障房建设成为房地产调控的主导政策。会议提出,“要加快推进住房保障体系建设,强化政府责任,调动社会各方面力量,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区和农村危房改造,大力发展公共租赁住房,缓解群众在居住方面遇到的困难,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系。”
住房和城乡建设部日前向各地发出《关于报送城镇保障性安居工程任务的通知》。通知明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套,并要求各地方政府调整之前上报的“2009-2012年三年保障性住房建设规划”和地方“十二五”保障性住房建设规划。1000万套保障房建设计划,相比2010年的580万套增长了72.4%,大大高于此前市场对2011-2012年全国保障性住房建成量分别约为680万套和620万套的预期。
结合中央经济工作会议精神与住房和城乡建设部保障性住房通知不难读出,政府对房地产调控的思路进一步清晰,调控目标进一步明确,即从对商品房市场的调控转向加大保障性住房供应量,从调控销售环节为主转向发展政策性租赁性住房为主,确保低收入阶层的居住条件得到改善。
保障性安居工程建设开始加速,通过政府的保障和支持,更多中低收入家庭圆了期盼已久的安居梦。来自住房和城乡建设部的数据,2010年全国各类保障性住房和棚户区改造住房开工590万套,基本建成370万套;农村危房改造开工136万户,基本竣工108万户,均超额完成年初国务院部署的任务。建设进度不断加快,覆盖范围不断扩大,管理服务不断完善。“十二五”时期,保障性安居工程还将继续大力推进,将带给住房困难的中低收入家庭更多希望。