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房地产行业发展预测及对相关行业的影响
合伙人  汪鹏   《电梯世界》   201202
国家统计局公布的数据显示,2011年11月全国房地产开发景气指数为99.87,低于景气临界点(100),创28个月新低。同时数据还显示,11月房地产销售面积下降1.7%,销售额当月下降1.2%。从供给来看,中央一再表态,继续加快普通商品住房建设和保障性住房建设,扩大有效供给,各地中小套型住房供地和建设比重均会继续上升。从需求来看,北上广深等多个城市已相继表态,将继续执行住房限购政策,继续遏制投资性需求。从银根来看,房产融资严峻的环境并没有得到改善。央行将会继续实施稳健的货币政策,保持政策的连续性和稳定性。
在房地产行业泡沫逐渐膨胀、利润可观的时候,一头扎入房产行业的中小房企此刻会感到寒气逼人。首先,房屋销售面积难以出现大幅回升,房屋价格会进入实质性下调阶段。其次,中央坚持房地产调控政策不放松的态度,对中小房企自筹资金的能力要求更高。再次,随着住房“双轨制”的实施,用于保障性安居工程建设的居住用地出让比例将会逐渐上升,中小房企拿地将日益困难。短期来看,资金压力会越来越大的中小房企有可能会采取股权转让、产权交易、降低价格的方式来暂度难关。
此外,中国房产信息集团及中国房地产测评中心联合发布的调查报告显示,2011年度全国前十强企业市场份额达到10.43%,较2010年上升了0.32个百分点。在当下冷清的房地产行业中,行业集中度、专业化程度提高逐渐成为趋势。从长期来看,众多项目储备较少的中小房企将陆续退出市场,可能会通过降价清仓、项目整体转让、寻求兼并收购等方式转投其它行业。
从长期来看,大型房地产企业会从本次调控中获益。大型房企会通过并购中小房企来提高市场份额,土地和资金等要素资源也将逐步向行业大型房企集中。房产行业会在大型房企的主导下重新洗牌。大型有实力的房企还会加强管理创新,更加注重行业分析与战略分析,明确新时期的战略目标及发展规划,打造具有核心竞争力的商业模式,并加强产品创新和产品标准化,并注重突出品牌优势。
大型房企还会更加关注二线、三线城市的房产市场。二三线城市的经济高速发展会给房价带来上升空间,人口迅速增加也会带来住房需求增加,高铁及城际轨道交通网路等配套设施的建设和整体环境的改善也会吸引大型房企的关注。
综合来看,房价将会进入实质性下跌阶段,房价会逐步回归到合理水平,利润逐步回归正常,房地产行业也会回归理性。
房地产行业产业链较长,从开发到最终入住会牵涉到多个行业。房地产的开发牵涉到银行业,建设又涉及到钢铁、水泥、玻璃、木材、化工、有色、工程设计和工程建筑等行业,购买者入住还与装饰装潢、家具、家电、房产中介、物业管理等行业高度相关。
房地产行业对银行业的影响是复杂的:房地产调控一方面会导致部分地区的房价下降,使银行住房按揭贷款的风险增加和银行所有以房地产作为抵押的贷款的担保条件发生不利变化;另一方面调控抑制了一部分住房需求,导致部分楼盘销售滞售,也直接威胁银行住房开发贷款的安全。而且,房地产的相关行业也会受到调控的连带影响,这些行业的贷款风险也会增加。此外,随着房地产行业逐渐降温,市场对银行房地产贷款的需求逐渐减少。银行投放于房地产行业(包括个人住房按揭贷款)的贷款比重将会下降。
房地产调控对钢铁、水泥、玻璃等行业的影响也是明显的。这些行业本来就产能过剩,因而整体规模的增速短期内会下滑,行业的整体利润也会降低。但可能会由于基础设施、商业地产、保障性住房的建设,这些行业会在局部地区有不错的表现。
房地产降温无疑对建筑类公司总体会产生巨大的压力。其中,工程建筑类公司受影响相对不大,房产住宅类建筑公司受房地产调控的影响较大。
房地产调控对下游的装饰装潢、家具、家电行业等也会产生不利影响。这些行业整体利润会降低,也可能会减产。部分小的公司会退出市场或被兼并,但一些有实力的企业会创建高档品牌、加强产品创新来迎合来之不易的刚性需求和保障性住房产生的需求。
房地产行业成交量的减少直接挤压了房产中介的生存空间,一部分小的中介公司将会退出,大的房产中介将会更加注重降低成本、提高顾客忠诚度、注重现金流,或者在微利中谋求业务转型。
房地产行业的降温将直接且长期影响着物业行业的发展。由于物业管理行业高度依附于房地产行业,因此短期内房地产销售的萎缩,必将影响物业公司收费面积的增幅,从而影响到物业行业的规模与发展。物业行业会进一步强化客户导向,加强客户信息搜集与分析,以根据客户需要提供服务,从而不断提高顾客满意度。此外,物业行业也会注重成本节约,更多地采用业务外包。
房产行业走向成熟的过程,会给相关行业带来不小的冲击。房地产相关行业也必然存在优胜劣汰、并购重组的过程,市场份额会逐步集中。房地产相关行业将会逐渐打造自己的核心竞争力,想办法摆脱过分依赖房地产发展的局面,真正做精做专做强,更加健康发展。