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盘库存 探楼市
合伙人  杨海江   《城市开发》   201205
2012年1月11日,上海房地产研究院发布的最新报告显示,10大城市新建商品房存销比再创新高。截至2011年12月底,我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达5998万平方米,同比增长近四成,存销比为14.4,再度创下近两年来的新高。报告显示,截至2011年12月底,包括北京、上海、深圳、广州、青岛、南京、厦门、杭州、南昌、福州的10个典型城市,新建商品住宅库存总量处于高位运行状态。其中,一线城市的广州、上海、北京增幅较为明显,平均增幅同比增长约五成左右。而在二线城市中,杭州的库存量达到343万平方米,同比增幅高达93%,居典型东部二线城市增幅之首。
与库存持续增高相比,则是成交量的持续低迷。2011年北上广深成交套数平均跌幅17.54%,北京成交91078套,同比下跌17.98%;上海成交63870套,同比下跌23.43%;广州和深圳则分别下跌13.05%和12.82%.广州商品住宅成交套数比2010年下跌13.05%,成交面积下跌7.71%.广州中心六区成交量由2010年的2.78万套跌至2011年的1.59万套,跌幅超过四成。深圳总成交面积为273.2万平方米,较2010年的320.97万平方米下降14.88%;全年成交套数为3.2万套,同比下降12.82%,创下了10年新低。重庆成交170709套居65个重点城市首位,与2010年同期相比跌幅达32.31%。
中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示,2012年的新增商品住房供应将达到11.13亿平方米,比去年的10.3亿平方米更高,但市场需求量据预测仅为8.04亿平方米。随着库存增加、需求减少,市场深度调整在所难免。
随着房地产调控政策的步步紧逼,消费者持币观望的气氛日趋浓厚,市场成交持续低迷,急速攀升的库存压力正构成对房地产市场的严峻挑战。面对日益严峻的库存挑战,房地产开发企业的“去库存化”速度也在随之加快,降价促销成为很多企业在面临压力时作出的选择。以北京为例,根据链家地产市场研究部统计,自1月上旬之后,北京新建商品住宅存量连日回落,春节假期之前已经回到12万套以下。1月17日存量118808套,与2011年11月初即第45周时的存量持平。不过,在库存数量减少的同时,存量住房数量和周成交量比值的新建商品住宅消化周期却出现了大幅度的增长。
十一届全国人大五次会议闭幕后,温家宝总理在记者见面会上对房地产未来发展提出三点意见: 第一,要保持房地产长期平稳和健康发展;第二,房价还远远没有回到合理价位,因此,调控不能放松;  第三,房地产的发展,要充分发挥市场配置资源的基础性作用,同时政府调控之手也不可以缺少。温总理的讲话让目前已积压成山的房地产企业更是雪上加霜,在政府深度调控的大环境下,如何保持良好的现金流,如何在大浪淘沙之行业洗礼之中存活下来成为房地产企业迫切关注的话题。
 房地产行业长期向好,政府的导向也是保持房地产行业长期平稳健康发展。但对目前库存积压、现金流短缺的企业来讲,挑战远远大于机遇,如何存活成为其核心问题。
 温总理表示房价还远远没有回到合理价位,为房价调控指明方向,房价的持续下跌仍将继续,购房者持币观望气氛仍将浓厚,对房地产企业期盼的房价回涨背道而驰。房地产企业,特别是库存积压企业应该认真思考,如何应对目前政策,如何保持持续经营将是面临的最大挑战。
自2011年以来,住宅存销比整体呈现出快速上涨的态势,特别是临近年末之际,尽管房价环比涨幅开始下降,但是受"买涨不买跌"心理的驱使,不少购房者开始选择持币观望。分城市来看,12月底,北京、上海、广州、深圳4个一线城市新建商品住宅存销比均创下年内新高。值得注意的是,而二线城市的存销比甚至高过一线城市。随着调控的持续收紧,楼市的寒冬已经从一线城市开始蔓延到二线城市,同时,受大量刚性需求的支撑,一线城市的成交量跌幅明显小于二线城市。长期来看,商品房新增供应量是影响商品房存销比变化的决定性因素之一,而商品房的施工面积和新开工面积的是反映未来一段时间商品房供应量的主要指标。
新建商品住宅存量不断增加的主要原因,主要是新建商品住宅的在建面积始终处于高位运行;另外是受今年1月"新国八条"的影响,商品住宅成交量持续低迷。首先是货币政策及信贷等融资困难,销售款回收困难,特别是开发商年底的还银行贷款和信托及基金的等土地款、承建商的债、材料供应商的款项到期,导致开发商资金链趋紧,加大新增供应量;其次是受限购、限贷等调控政策影响,投资投机需求被有效打压,销售成交持续下滑,而自住需求者仍在观望。虽然部分开发商开始打折促销,但是仍难带动楼市整体回暖。最后是库存消化速度缓慢。
随着房地产调控的持续收紧,楼市成交量不断萎缩,新建商品住宅库存量不断攀升。2012年房地产行业将延续从紧主基调,资金问题比较突出的开发企业不得不大力推盘,以期快速回笼资金,因此,预计2012年上半年供应量还将进一步加大。另一方面,限购政策的延续将进一步挤压投资投机性需求,刚性需求入市也将更加理性,预计上半年成交量将继续处于低迷状态。
因此,2012年上半年商品住宅的存销比还将进一步升高。但是,到2012年年中前后,房地产调控政策有望出现明显的变动,受到长期压制的投资投机性需求有望大批入市,刚性需求也将会择机出手,市场需求的释放必然会带动楼市的复苏。受成交量大幅上扬的影响,以及新开工面积增幅的持续回落,预计2012年下半年,新建商品住宅的存销比有望回落。
  中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫表示,2012年上半年房地产市场量跌价稳,随着经济'软着陆'的成功,二季度末,房价不会大跌。首先是欧债危机加剧,美欧都需要新一轮量化宽松,美元或在二季度末触顶回落,带来全球资本市场见底。其次是中国经济会在二季度成功"软着陆",在一二季完成去库存任务。再次是上半年楼市供应洪峰过后,下半年市场会因购买力释放促使成交回暖。最后是二季后房地产调控将逐渐退出市场或者是调整,将迎来金九银十的春天。