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楼市吹起“微调风”
合伙人  郭瑞刚   《城市开发》   201205
1、在“调控决不能放松”的口号下,各地楼市的微调政策却频繁出现。对此,您是如何看待的?
与以往对房地产的调控来说,中央对本次楼市调控政策可以说是最为严厉、持久,初见成效的一次调控,历经16个月以来,调控政策执行仍未见有松动迹象,近期国务院温家宝总理在武汉主持的六省经济形势座谈会和在5月国务院常务会上,仍在强调稳定和严格实施房地产市场调控政策。
众所周知房地产行业对我国经济发展的重要性,历来被看作为支柱性行业,尤其是近几年来的快速发展,成为很多地方政府财政收入的重要来源,此次调整的强度和持久已经超出很多地方政府和专家的预期,即使在国际经济形势和国内总体经济形势困难的情况下调控政策仍在坚持执行,在大的调控方向不变的情况下,部分地方政府为了刺激房地产市场,提高财政收入,只能在原有调控政策基础上进行微调,以扩大交易量。
从去年8月份以来,提出楼市微调的已有33个城市,但从微调内容来看,只要是与大的调控政策有抵触的即被叫停,如佛山、芜湖、上海、成都和象山等5个城市,而支持刚需、鼓励自住购房的政策微调则得到了中央的认可。
现在房地产调控已步入关键阶段,调控效果已初见成效,目前来看,在中央政府的坚持下,调控不可能在短期内放松。虽然地方政府在财政压力下,可能会针对楼市继续出台“各式各样”的政策微调,但从33个试水楼市微调的结果来看,地方政府一旦提出任何扰乱调控政策预期的政策都可能被叫停,因此地方政府不要对大幅放松调控抱有太高期望,只能是在中央认可的范围内进行有利于刚需市场的微调。
2、楼市微调是否说明楼市政策已松绑,开发商应以怎样的心态来应对?
从2011年8月至今,全国共有33个城市出台了楼市新政,对地方楼市政策进行微调,其中北京、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、南京、沈阳等28个城市微调过关,而佛山、芜湖、上海、成都和象山5个城市进行的涉及变相松绑政策的立即被叫停,有的最短不足一天,通过这两类不同命运的微调政策来看:凡是鼓励首次购房需求的政策,一般会被认可;凡是与限购政策相违背或涉嫌扶持投资投机需求则即被叫停。可以看出,地方楼市微调绝不能越过限购及抑制房价上涨的红线。
5月19-20日,国务院总理温家宝在武汉召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会上指出:“稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”。23日,国务院常务会议上温总理再次明确提出:“稳定和严格实施房地产市场调控政策”,进一步强调了房地产调控的总体基调和思路,表明目前楼市虽有微调,但并不代表对楼市政策已松绑。
房地产调控的核心在于抑制投资投机性购房需求,目前楼市微调的试行,主要在于对首次购房的政策优惠,刺激市场需求,因而,在调控大方向不变的前提下,开发商还是要客观、谨慎地对待楼市微调。首先,要清醒认识到在政策调控下不会再出现前几年的快速发展,而是要看到房地产行业微利时代已经逐步临近,价格上升空间很小,甚至还会进一步探底的情况下,开发商唯有“以价换量”才可能是度过难关的有效途径。其次,要认识到国家对经济结构调整的努力和决心,在此次调整过程中可能会有很多房地产企业会退出市场,因而要面对现实,重新审视自己的战略定位和资源与能力,重点培养自己的核心竞争力,加强内部管理提升,增强抗风险能力,开发符合市场需求产品类型,确保在此次调控过程中能够顺利渡过寒冬,唯有生存下去才会有更多发展的机会。
3、据透露,相关政府领导要求房地产研究机构在不违反中央宏观调控大原则基础上,研究制定进一步拉动楼市成交的政策预案。您认为这一做法是否可行?
从目前楼市微调现状来看,除了上述5个城市的微调被叫停外,其他28个城市在不同领域对调控政策进行的尝试性微调基本得到了国家的认可。据统计,其中对公积金政策松绑的有13个城市,正在成为地方政府政策微调的主流。另外,如北京和苏州等地调整首套房贷款利率等,支持自住、首套的微调政策也得到国家的认可和支持。但涉嫌扶持投资投机需求则在叫停范围内,如上海开始的放宽限制人群、佛山上调限价等被叫停均。
从房地产市场现状来看,只要在不违反国家宏观调控大原则的基础上,研究制定进一步拉动楼市成交的政策预案是可行的,因为国家调控的目的不是完全为了打压整个市场,而是控制投资投机需求,实现房屋的自住需求,实现楼市价格的合理回落,只要是在调控内容的有利于拉动楼市成交的政策应是不限制的,甚至是鼓励的。
4、各地楼市微调政策的出台,对房地产市场带来怎样的影响?这些微调政策能走多远?是否会一直延续下去?
从各地在不同领域内的楼市微调可以看出,地方政府对放松调控的意向早已十分强烈,之所以难有大的突破,还是因为中央态度的坚定。但从目前部分认可和叫停的楼市微调来看,政策将会在持续抑制投资投机性需求与保护和鼓励自住性需求之间分化,在这种情况下,针对首套房、自住房的政策倾斜不仅是情理之中,也是楼市发展的必须,这也是各地楼市微调政策有文章可做之处。
房地产市场调控打击了投机投资需求和炒作,剩下的刚需市场就是稳定的市场,随着部分楼市微调对刚性需求的刺激,这部分市场容量渐渐释放,但如果后劲仍显不足,国家到时也应会有新的微调政策引导。
至于微调政策能走多远,关键还在于中央政府的态度。实行房地产市场调控以来,的确影响了我国经济的增速,不管是中央还是地方,GDP大有破8之势,但是这是经济转型所必须要经历的阵痛。国家之所以在经济低迷的情况下还要坚持对楼市的调控,是因为目前的情况虽然不乐观,但总体还是可控的,尤其是在各地开展了对刚需市场的政策扶持之后,部分市场出现了较为平缓的过度和增长。
5、请您结合各地楼市政策微调的案例,分析一下下半年楼市的走向。
在近期楼市微调引起比较大关注的是“扬州新政”与“上海单身上海人士限购”政策,5月7日,扬州提出的对新购买的成品住房的个人给予所购房屋合同价款4%。-6%的奖励;15日,上海出台的是有关对单身上海户籍人士限购二套房的政策。扬州的微调是在于刺激市场,住建部对其认定为针对住宅产业化进行的积极有益的探索,应当予以支持和肯定,而“上海次新政”则进一步加强了限购的力度,与国家继续实行限购、重点抑制投资投机性购房需求的调控方针保持高度一致。两个政策微调“一宽一严”,但都是在中央房地产调控允许范围之内。
从国家4月份经济数据公布情况来看,所有数据均低于预期,近来我国经济发展的疲软态势表露无遗,虽然房地产行业对经济增长起到重要作用,但国家在房地产调控仍然是坚决的,对楼市微调也会继续坚持“两个凡是”:凡是鼓励首次购房需求的政策,一般会被认可;凡是与限购政策相违背或涉嫌扶持投资投机需求则即被叫停。
国务院温总理在武汉六省经济会议中指出:“稳定房地产市场调控政策,严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策”,“稳定增长”引起了各方面的普遍关注,但从对房地产调控的决心来来看,在楼市调控的关键时期,稳定增长不是要给调控松绑,而是要稳定已有调控政策,绝不让调控出现反复。
因而,从不同层面来看,下半年楼市调控政策继续会延续上半年情况,楼市的微调也多在刺激刚需,为首套房、自住性需求提供信贷、税收等方面优惠政策,在各方面经济状况难以趋好的形式下,房价可能会出现一定幅度的下滑,这也是调控的目标之一,各房地产开发商要从充分做好如何应对市场变化的准备。