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一场他的游戏我的梦:豪宅投资的三大纪律
合伙人  杨晶   《创新时代》   201206
3月份,北京高档豪宅市场回暖,公寓豪宅成交465套,环比增幅260%以上,别墅市场达到217套,环比增幅更在300%以上,豪宅市场的强劲表现,不仅让高端豪宅项目开发商有点坐不住,同时也让还在围观的投资者有些按捺不住了,到底要不要参与进豪宅投资的游戏去中?豪宅投资的前景到底如何?在投资中需要综合思考的关键要素到底在哪里?笔者认为,对于高档豪宅的投资理念需要坚持三大纪律,并可用一句话加以概括:精心挑选一套位置和品质均为上乘的豪宅,并做好价值投资的准备。话虽然简单,但如何真正的去理解还需要细细道来。
豪宅到底豪气在哪里:投资的需求与纠结
投资豪宅的纪律之一:贵在精,而不在多。
2011年4月12日,《2011胡润财富报告》显示的数据是,全国每1400人中有1人是千万富豪、全国有96万千万富豪和6万亿万富豪,全国有4000个十亿富豪和200个百亿富豪;北京市富裕人士最多,分别有17万千万富豪和1万亿万富豪,广东排名第二,上海排名第三;千万富豪四大类型:55%企业主、20%“炒房者”、15%“职业股民”和10%“金领”。
以上这一串数据背后其实隐含三个信息:一是现在的有钱人很多,二是炒房也能成为千万富翁,三是有钱人对豪宅是有需求的,至少在直觉上他们是有需求的。从众多开发商对豪宅开发充满着莫名的热情来看,关于豪宅的市场需求是毋庸置疑的。
需要说明的一点是,高端豪宅已经脱离了城市普通住宅的价格体系,成为房地产中奢侈品的代表。正豪宅的价格无法完整的代表整个房地产行业的走势,所以其定价套路的唯一特点是:没有明确的体系。因此,关于豪宅的价格和需求不能用来衡量整个房地产行业的趋势,反之亦然。
目前,我国已经完全停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续,但也同时明确了,联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围,而被划入高档住宅范围。因此,笔者认为,最值得投资的豪宅是真正意义上的别墅,即独门独户独院、两至三层楼形式、容积率低于0.35的豪宅。而对于别墅的需求也正是豪宅市场中需求的绝对主力。
但从另一方面,笔者也了解到的苏州某豪宅,在销售前的客户积累阶段,遇到了不少这样的问题:意向客户家中符合条件的亲人身上都挂满了房子,由于限购令的关系,他基本上很难再购买新房,并且手中的房子基本上又都是大户型,出手困难,在这种状况下他十分纠结,也曾经考虑过扩大房产挂名亲属的范围,但总是觉得有些不靠谱。
而事实上,随着去年限购的出台,在省会城市和经济发达城市中的许多房产投资者都遇到了类似的问题,加之许多炒房客手中的房源基本上都是较难出手的大户型,他们中的部分人的的确确被炒成了房东。此外,随着即将在全国40个主要城市联网的个人住房信息系统,更将会把跨市跨省的投资者挡在墙外。
与其说豪宅的投资者是因为价格因素处于观望状态,还不如说是因为目前的种种政策使得他们内心充满了纠结。因此,笔者认为,针对目前短期政策乃至长期的趋势来看,对于豪宅的投资切勿贪多,一定要精中选精、优中择优。
高档豪宅投资游戏:三十年战略和五年战术
豪宅投资纪律之二:做好至少持有10年以上的思想准备。
豪宅作为房地产中的高端产品,其投资行为是一项缜密的商业活动,这需要具有一定的战略远见,或者说至少应该在脑子里形成这样一种投资的直觉。根据北大纵横管理咨询公司的预测,我国城市化水平超过70%的时间,最早将出现在2034年左右,最晚则在2041年。这也就是说,我国的房地产市场应该还有30年左右较为高速的发展空间,这也给高端地产的发展带来了一定的发展空间。
中国城市化率预测表
年份 低值 高值 均值
2015(E) 52.63% 53.12% 52.88%
2020(E) 56.08% 57.33% 56.71%
2025(E) 59.50% 61.88% 60.69%
2030(E) 62.91% 66.79% 64.85%
2034(E) 65.62% 71.00% 68.31%
2035(E) 66.30% 72.10% 69.20%
2036(E) 66.98% 73.21% 70.09%
2040(E) 69.69% 77.82% 73.75%
2041(E) 70.36% 79.01% 74.69%
(资料来源:北大纵横管理咨询公司,2012年修订)
在城市化的进程中,我们可以这样简单的理解它和城市化率之间的关系:城市化率在70%以内都是城市化的过程(超过70%则进入了逆城市化阶段),但是城市化的方式却有不同,城市化率低于50%时是城市长高的过程,而高于50%以后则是城市长胖的过程。从城市的发展来看,在城市长高过程中的豪宅投资侧重在于公寓豪宅,而在城市长胖过程中的豪宅投资侧重在于别墅。国家统计局公布的2010年数据显示我国的城市化率为49.68%,预计目前已经突破50%。因此,从长期战略眼光来看,未来30年间豪宅的投资势头依然强劲,并且重点将从公寓豪宅逐步转向别墅。
除了考虑长期的投资战略问题,还需要考虑近期5年的战术问题,根据北大纵横管理咨询公司预测,未来几年我国GDP增速将围绕9%左右波动,“十三五”期间GDP增速均值维持在8.7%,经济走势较为平稳。因此,高端豪宅投资在中短期主要只能依靠自然增值,但是对于哪些还在门外官网的投资者来说,却有充分的时间等待和寻找最为合适的投资机会和投资目标。
统筹长期的战略和短期的战术考虑,笔者认为,在我国,对于豪宅的投资应该做好长期作战的准备,坚持价值投资而不是短线投机。
理性看待豪宅背后的博弈:不断增值的贬值商品
豪宅投资纪律之三:投资的豪宅必须要有绝佳的位置和绝对的品质。
在讨论豪宅到底是在增值还是在贬值问题之前,有必要先看看开发商为何青睐于高档住宅的开发。
一般来说,商品可以分为高档、中档和低档,但是事实上,消费者有时候很难清晰的分清到底哪些是中档商品、哪些是低档商品,加上市场竞争的加剧,中档品往往会迅速滑入低档品的行列,用了中档品的成本却只能得到低档品的价格,这是许多中档品不能承受之痛,因此做中档品的风险往往是最大的,所以事实上我们也可以发现,为何现实中往往是低档品和高档品占据了市场的绝大部分份额,并且,高档品越“高”,高到奢侈品的地步以后,其经营的风险反而最小,这就是为何开发商都希望挤进豪宅开发市场的根本原因。
而对于住宅房地产这种商品来说,分类可能更加简单,要么是“普通住宅”要么是“非普通住宅”,这其实就是将住宅分为了豪宅和一般住宅,也就是说作为“非普通住宅”的豪宅也可以称之为是一种奢侈品。作为奢侈品,它较之服装、箱包、香水等消费类奢侈品不同的是,存续的时间更为长久,因而价值相对更为持久,可以作为贮藏财富的有效工具。
另外一方面,房子之所以会涨价是因为房子脚下土地的价值在涨,是因为同样地段的土地不可再生。但由于我国房屋的产权将土地使用权和房屋本身的所有权拆分成两部分,作为土地附着物的房屋不可分割,无论是出售还是抵押均需要一并进行。如果房屋质量的存续时间足够支撑70年的土地使用期限,那么支付土地使用权出让金以延续房屋本身的功能尚算有价值,而实际上根据我国房屋质量的现状来说这很难达到,那么在使用中业主对豪宅特别是别墅的改造甚至是重建到底应该如何进行,目前在法律上处于空白,而据笔者了解,目前的施工基本上都是存在种种问题。因此,从我国的土地使用性质和建筑质量两方面因素来说,豪宅又是在不断贬值的。
理性的看待豪宅投资,要清楚关于其中增值和贬值的博弈,这要求投资者在进行豪宅投资前,需要充分考察它的位置,包括它在未来城市发展中的位置,再一个就是要充分检验房屋的品质,确保其房屋建筑物使用年限至少满足居住用地七十年的最低要求。