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供需双方携手推动 高端住宅将持续走俏
合伙人  刘刚   《城市开发》   201209
7月以来北京高端住宅的报价和成交价都有一定幅度的上扬,上海、广州、深圳等一线城市的高端住宅市场也频频走俏。高端住宅的走俏并非偶然,有其内在原因:首先,在限购政策和首付比例提高等因素的综合影响下,使得整个购房主体发生了重大变化,投资型、低端型、改善型客户都被拒之门外,购房主体逐渐集中到中、高层购房者,这类购房者具备购房的成熟条件和强烈需求。这个阶层的购房者普遍比较重视舒适、人性化的居住环境,由于这个阶层资金也不是非常雄厚,房地产作为终极置业,投资的保值性受到重点关注。因而,集稀缺性、保值性、舒适性于一体的高端住宅成为中、高层购房者的首选。其次,由于开发高端住宅可以获得更大的利润,开发商也逐渐将各种资源倾斜到高端住宅,加大了对高端住宅的投入、包装和宣传,所以在开发商和购房者的共同推动下,一线城市的高端住宅必将持续走俏。
 
关键词:高端住宅、限购、房地产

据亚豪机构统计,7月豪宅供需价格双双上扬,北京76个在售公寓豪宅项目的平均报价环比6月上涨了1.2%,其中47个成交项目的成交均价45320元/平米,环比上涨了5.6%。无独有偶,在上海、广州、深圳等一线城市的高端住宅也一再坚挺,一线城市的高端住宅市场频频走俏。
面对高端房市的火热,不免让大家心中产生疑问:为何在国家如此严厉的宏观调控下,多个城市的高端住宅依然走势坚挺?是投机的逆风而动,还是刚需的正常释放?是昙花一现,还是未来的发展趋势?要解开这些疑问,首先得从高端住宅说起。
随着经济条件的不断改善,人们对高品质居住环境的要求也越来越高,很多开发商为了迎合大众追求高端、舒适生活的品位,开发出高端住宅产品。高端住宅是位于普通住宅和高档住宅之间的住房品种,比普通住宅具有更小的容积率,更优美的环境和配套设施,同时又不像高档住宅那般奢华和昂贵,虽然高端住宅价格往往高于周边的普通住宅,但是由于高端住宅是对自然环境、交通、商圈、资金、科技等资源最大化的占有,同时赋予了创新、舒适、品质等内涵,并最终以合理的价格出现,所以高端住宅是一种性价很高的房产形式,也各开发商面向中、高层购房者的主打产品。
投机远去,理性回归
2010年4月30日,北京率先出台“每户家庭只能新购一套商品房”的限购政策,截至2011年1月25日,中国出台“限购令”的城市已有包括北京、上海、深圳、广州、天津、杭州、温州、南京等24个一二线城市。从北京、上海、深圳、广州等一线城市2011年的房市交易量(图1、2、3、4)可以看出,限购政策有效地打击了投机资金进入房地产,这些一线城市的房产交易量都明显低于2010年,同时由于户籍限制等限购政策的实施,导致具有购房资格的人数进一步减少,发烧的房市快速降温,高压调控使得2011年一线城市的房地产市场跌入了冰点。经过一年的宏观调控,限购的效果初步呈现,购买主体理性回归,购房主体逐渐回归到中间阶层,房价也回归到收入可支撑的水平,经过一年时间的观望,刚需的购房主体2012年欲蠢蠢欲动,所以经过2012年初的淡季后,各地房地产市场在2012年3月左右开始逐渐回暖,可以从北京和广州2012年的商品住宅成交金额和成交面积可以看出,北京在第二季度商品住宅的成交量已经与2010年持平,广州房市甚至好于2010年。
随着购房主体的理性回归,政府对限购政策进一步松绑,同时由于2012年的宏观经济调控政策,有利于购房者买房,所以整个大环境就促进了一线城市房地产市场回暖,受到整个房产市场气候的影响,高端住宅市场也持续升温。
高端住宅是开发商的香馍馍
房产的走俏离不开开发商的推动,在整体市场回暖的情况下,开放商绝对不会放过获取利润的有利时期,利益的最大化是开发商宣传的风向标。但是,为何开发商要主推高端住宅?下面我们对高端住宅的获利情况进行理论分析,揭开开发商追求利润的本质。
商品房的成本主要包括土地出让金(商品房中的地价)、造房的建安费和各种配套费、税费和经营管理费等费用,其中,地价占了大部分成本,据统计,地价成本占了整个楼盘售价的20%-30%,不同地段的地价相差甚远。但是,如果是同一地段,因其自然环境、交通、医院、学校等资源一致,所以地价相差不大,由于地价占了总成本的大头,我们可以认为同一地段的楼盘建房成本相差不大。因此,我们可以通过单位土地面积价值作为同一地段房产盈利水平的衡量指标,单位土地面积价值是指楼盘产生的所有价值除以楼盘的土地面积,楼盘产生的价值可以用平均售价乘以总建筑面积得到,所以计算公式为:
单位土地面积价值=(单位面积均价X建筑总面积)/占地面积
我们以当下北京比较典型的两个高端住宅红山世家和金茂府为例,通过表1的基本信息统计可知,红山世家和玺源台地处同一地段,都是宣武广安门外大街305号,周边的自然环境和地域优势都一样,红山世家的容积率和绿化率等指标都优于玺源台,物业费也高于玺源台,售价高出了50%,相比较而言,红山世家属于高端房产,玺源台属于普通房产,但是通过计算,红山世家的单位土地面积价值为19.7万元每平方米,玺源台的是12.3万元每平方米,红山世家比玺源台高出了60%,具有更强的盈利能力。同理,我们可以分析同一地段的楼盘金茂府和首城国际中心(如表2所示),同样是高端住宅的金茂府具有更高的收益。从以上分析可知,高端住宅相对于普通住宅可以获得更多利润,所以开发商打造了很多不同特色的高端住宅项目,不惜花重金从里到外对产品进行包装,推动高端住宅走向火热。
主体和潮流转变催生高端住宅的刚性需求
在限购政策和首付比例提高等因素的综合影响下,使得整个购房主体发生了重大变化:投资型、低端型、改善型客户都被拒之门外,购房主体逐渐集中到中、高层购房者。这类购房者一般是城市的中层阶级和富人,具备购房的成熟条件和强烈需求。
由于资金的相对充裕,使得这类购房者在置业时会进行更深远的考虑。中、高层购房者通常具有更高的品位,要求更优质的生活体验,更强调圈层交流的社区氛围,因而对住宅的舒适性、人性化要求比较高,普通房产已经很难满足他们的要求。同时,这类购房者也不像其他大富豪,拥有大量的可支配资金,所以并不能购买奢侈的高档住宅,并且对房产的态度也倾向于终极置业,所以非常重视投资的性价比和保值性,随着优越地理位置的土地资源越来越稀缺,使得高端房产具有很强的保值性,因此购房者的目光就聚焦在这些集稀缺性、保值性、舒适性于一体的高端住宅产品上,高端住宅成为中、高层购房者的首选。
通过以上分析可知,高端住宅对购房者和开放商来说,是一个双赢的产品,既满足了购房者人性化、高品质居住环境的需求,又满足了开发商对更大利益的追求,所以在双方共同地推动下,一线城市的高端住宅必将持续走俏。