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特别关注:一线城市高端住宅走俏揭秘
合伙人  魏斌   《城市开发》   201209
一、解密走俏
从京城成交活跃的几个高端住宅情况来看,这几个楼盘所处地理位置都具有稀缺性:三个在CBD商圈,一个在二环线以内,另一个处于新老中关村产业园、科技园交界的腹地;从户型面积来看,绝大部分是160平方米以上的大户型,低于100平方米的小户型极少(只有长安太和有少部分低于100平方米/户)。这些物业的地理位置和户型宜居更宜商,特别适合以房产作为投资的业主。
开发商根据这些房产所处地理位置土地的稀缺性,结合周边和内部生活便利、地理交通方便和景观环境优美的特点,加入欧美风格的高档户内精装修元素,将物业打造成精品甚至是极品,从而吸引高端成功人士投资购买欲望,为之不惜一掷几百万甚至千万而拥有。
这些高端住宅在整体和内部设计上各个小区各有特色,都提倡宜居的内外部人文环境。五矿万科•如园容积率只有2.2,绿化率30%,依托西山山脉“三山五园”的古代皇家园林风光设计,运用外中内西结合方式,保留并修缮了一座雍正三年的老祠堂,成为社区会所的一部分,其周边有百望山、颐和园、香山公园;保利中央公园东侧紧邻34公顷的大望京公园,以及2万平方米清隽北小河优质水景资源;长安太和与红山世家是在成熟商业区中辟出的珍稀地块,离自然绿化带较远,开发商都力争在小区内设计大面积营造接近自然的绿化景观,营造舒适居住的区域休闲活动环境,让业主居住在如画的风景当中。
建筑方面这些住宅都采用板楼或板塔结合的建筑类别,扩大了采光和通风,为业主提供适宜的家居环境。例如尽量采用南北通透户型、超平均水平的层高设计最大限度地满足住户对于舒适度的追求,采用国际一线精装标准。
除了以上因素,开发商还利用和引入重点幼儿园、中小学,以方便业主子女入园就学。五矿万科•如园引入中关村二小和首师大附中,红山世家业主子女可以就读北京小学,金茂府周边有启明国际双语幼儿园、小牛津幼儿园、红黄蓝幼儿园、北京市第五幼儿园、陈经纶中小学,保利中央公园周边有花家地实验小学、八十中学、九十四中学、韩国国际学校,其他几个高端住宅区周边都有配套的重点中小学、幼儿园教育机构。
上海、广州、深圳等一线城市的高端住宅也充分考虑了上述环境、宜居、精致、商务、人文等特性,以满足高端业主对精致生活的不断追求。
相比普通的商品房,高端住宅在开发、建设过程中一定要注意环境,做到利用自然、生态开发。必须避开目前和将来的工业和生活污染源,建成入住之后要使业主能够充分感受自然美景带来的生活享受,不能让业主接触或感觉到任何大气、水、土壤污染和噪音,房屋内部装修材料要保证绿色环保,力争零污染。同时可以利用楼盘地域的地热、太阳能等自然绿色能源。上述高端楼盘外部环境设计注重自然园林景观,内部都采用了欧洲的高档装修材料,能够保证不会对人体健康造成危害。有的开发商运用了毛细管网、地源热泵、集中太阳能辅助热水、新风系统、同层排水等国际领先科技手段,极力打造节能环保建筑,实现24小时恒温、恒湿、恒氧。
高端住宅小区公共设施要保证设计充分、合理,车位数不能少于户数,水电气设备设施、电梯、监控等采用一流名牌+精心施工安装+完善售后维护,保证长期运行良好,保证充裕使用。例如保利中央公园甚至采用电梯独立入户设计。周边交通、医疗、教育、购物、高档休闲娱乐等生活设施便利、充分、齐全。
高端住宅的物业安全非常重要,要引入国内甚至国际上一流的物业管理公司,让业主感受到便利、安全、和谐、温馨、得到必要尊重的高质量物业管理服务。长安太和就引入了世界一流的物业管理团队——第一太平洋戴维斯物业管理公司。
其他能够满足业主高档生活需要的订制化产品、设备、实施、服务应该尽量满足,例如内部装修设计风格、装修格局、产品品牌样式等要准备多种选项以满足高端业主生活、工作、审美习惯。
二、走俏的背后
随着中国GDP快速增长和生活素质的不断提高,优美环境、稀缺地段、便利交通、唯美精细贴心化设计、顶级装修材料、生态环保节能、宜居宜商大户型、高档生活设施便利齐全的高端住宅将会受到市场的追捧。
从年初至今,北京的高端住宅市场强势不减,价格和需求一直呈现双上扬。与此同时,国内多地的高端住宅也走势坚挺。其背后原因有如下几种:人们收入和生活水平提高,对高端住宅需求增加;楼市调控(限购房产);其他投资渠道不顺(全球经济衰退致使出口受阻、GDP升幅下降、股市低迷);国内货币政策将转向宽松;开发商舆论导向(传言高端房产资源相对紧缺、升值空间大)等。
人们收入和生活水平提高,具备高端住宅的购买和维持能力,满足对高品质生活的追求是高端住宅走俏的直接原因。另外,国家在刺激经济、住房和货币等一系列政策的颁布和落实,也促使部分人士投资购买高端住宅。
从2007年开始的美国次贷危机蔓延到欧洲引发目前的债务危机,致使全球经济衰退,购买力下降。我国出口导向型经济受到冲击,导致我国GDP增速放缓,产业投资风险加剧。加上从2010年11月以来,中国股市指数一直单边下滑,国内资金甚至国际资金都在寻找合适的投资机会。国内高端住宅以其地块的稀缺性、建筑设计装修的独特性、居住工作环境的舒适性,能够达到保值增值的效果,从而吸引了大量的业主投资意愿。
今年以来,国家为了刺激经济,采取了继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,银行商务贷款较为轻松。在借贷商务资金比较充裕的情况下,拥有多套房屋的商务人士可以将原有商务资金转移到高端住宅,而购置的不动产又可以用作抵押贷款,只是贷款的利息稍高一点。
根据中国人民银行统计数据:2011年年末,广义货币供应量M2余额为85.2万亿元,同比增长13.6%,增速比上年末回落6.1个百分点。狭义货币供应量M1余额为29.0万亿元,同比增长7.9%,增速比上年末低13.3个百分点。广义货币比供应量M2比狭义货币供应量M1增速加大,央行估计2012 年广义货币供应量M2初步预期增长14%左右。M2-M1=购买潜力,伴随财富集中的效应,国民购买高价值商品潜力增大。
从2010年4月开始,国家实行楼市调控政策,采取了限贷、限购、征收房产税试点等一系列调控政策旨在打击投资投机性需求。在此政策环境下,原先有能力和意愿投资多套中端房地产的业主将眼光瞄向了宜居宜商高端住宅,这样集中投资可以规避国家限购政策。
据央行统计,2012年6月末,广义货币(M2)余额92.50万亿元,同比增长13.6%,比上月末高0.4个百分点,与上年末持平;狭义货币(M1)余额28.75万亿元,同比增长4.7%,比上月末高1.2个百分点,比上年末低3.2个百分点。购买潜力(M2-M1)进一步增大,投资较活跃。从下图中可以明显看到(M2-M1)扩大的趋势。
如果短期内其他投资渠道不能分流潜在购买力资金,并且在将来的1-2年内,一线城市的房产限购政策不变,高端住宅的市场需求量将进一步加大。随着供应量的逐渐稀缺,高端住宅的价格将进一步飙升。