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贵阳不会成为“鄂尔多斯”
合伙人  魏斌   《城市开发》   201211
不必担心贵阳会成为第二个鄂尔多斯。
 贵阳是南方内陆省会城市,是贵州省3500万人的政治经济文化中心,具有深厚的人文底蕴,并且其周边三面环山、小城镇密布,夏天气候凉爽,环境气候怡人。今年经过价格调整,降低房价适应当地民众的购买水平,其新楼盘成交量有明显放大。
 据正合地产统计,今年1~9月贵阳市共销售新房710万平方米,而全市人口不到450万。每逢节假日,从周边市县涌入贵阳看房的专车、人流络绎不绝;楼盘销售大厅里购房签约处排起长龙。从数据和热销场面可以看出贵阳当地楼市需求旺盛。
 但目前全市多个超级楼盘的同时开发,使得在建房屋增加,待售存量房也相应增加,资金回笼慢。估计这只是暂时现象,因为贵阳房屋成交均价低于5000元/平方米,适合当地消费水平,不存在房地产价格泡沫。
 
调控给二三线提供了机会
 房地产调控措施的出台,目的是打击楼市投机,抑制房价过快增长,维护房地产市场健康有序发展。这些措施限制了大部分资金流向一线城市的房地产市场,给二三线城市房地产市场的发展提供了机会。
 随着调控的深入发展,区域分化逐渐明显,中国房地产市场以前东部热中西冷的局面将发生变化,投资楼市的资金按梯次发生了转移:资金按顺序向二三四线城市梯次转移,形成向二线城市、再向三线四线城市延伸的趋势;资金按顺序向中部城市再向西部城市梯次转移,形成部向中城市、再向西部城市扩展的趋势。西部城市发展建设政策的落实,房地产开发资金的集中和流入为这里的二三四线城市提供了打工机会和就业岗位。
 随着中国的城镇化步伐加快,广大农村人口争相进入工作机会多、生活舒适方便的城镇。由于这些在开发的城市为附近地区的人口特别是农村人口提供了进城创业和就业的机会,这些人会更多地考虑在已经习惯的城市购房定居。
 未来随着人们收入的增加,这种趋势会继续发展:一线城市楼市降温,房价平稳,或发展高档高价楼盘;二三线城市大规模建设初期房价较低,随着生活设施的完善,房价将会随需求和功能的完善缓慢上升,缩小与一线城市同类楼价的差距。
 
 房企面临机遇与挑战区域分化的加剧,致使各地差异性增大。
 房企面临机遇:
 因为城镇化和城市规模不断扩大和旧城改造为房地产行业带来巨大需求,房地产业逐渐成为西部中小城市的经济支柱。
 据国家统计局统计,2011年从各个市场商品房销售面积来看,二三线城市好于一线,中西部的市场好于东部。我国2011年的GDP与上年同比增长9.2%,经济发展保持较高增速,今年的GDP增幅也不低,估计能够超过7.5%,2012年的GDP增长率也能够保持在7%以上;最近闭幕的十八大提出的改善人民生活、提高居民收入的战略方针为房地产市场和其他商品市场注入了新的发展动力;占我国(除台湾外)全部人口约一半的农村人口的大部分需要迁入城镇,而这些农村人口户籍所在地绝大部分靠近二三线城市,而二三线城市为了加快发展,出台了相关的楼市新政策,有的甚至与一线城市严格控制楼市的政策背道而驰。最近贵阳市政府公布的买房送户口的新政策就是具有代表性的事例,其他二三线城市也出台了相应政策和措施以集中、吸引楼市建设和购房资金,促进城市开发与发展。
 楼盘周边的配套商业地产也为后续开发商提供了商业机会。如:教育园、科技园、产业园、商业广场、大型医院、体育广场等。
 与此同时挑战并存:
 政府为切实改善人民生活,在宏观面上控制和把握房地产市场的资金流向,从而抑制房价。
 首先,房价必须接近居民的经济承受能力,这是客观经济规律。房价过高超出居民购买力必然造成楼盘积压甚至烂尾。
 其次,中央和各级政府控制和引导进入各区域房地产市场的资金流,其目的是促进增长、抑制投机,通过制定不同政策引导聚集在一线城市的楼市资金向需要建设的二三四线城市扩散分流。
 前几年房价快速上升而目前涨幅明显下降,是各级政府落实保稳定增长,刺激楼市自住性需求,抑制投机性需求,对楼市进行宏观调控的结果。根据各地实际情况,调控手段可能还会加强。目前三四线城市推出住房限购政策的几乎没有。
 第三,各地政府把关房地产市场决策,对其发展制定了相应的规划。
 第四,不是在所有的地方政府心目中,所有的房地产开发商能够被一视同仁,在政府扶持涉及的方面会有政策倾斜,有的甚至存在暗箱操作和裙带关系,特别是在城市大规模开发前期。前期贵阳的超级大盘就是由当地有实力的开发商中天城投、宏立城承揽。
 第五,随着建设开发的深入,楼市买方市场向卖方市场转变,楼盘需要规划齐全,环境、人文关怀增加,这样就可能增加投资成本,摊薄房企利润。
 
二三线开发仍需谨慎
 房屋是比较特殊的商品,具有一般商品的共性,在设计和建造的前期要进行消费需求和购买力调研。鄂尔多斯烂尾楼局面就是前期市场调研不够充分,盲目投资造成的。
 房屋的特殊性是因为其关系到民生问题,政府监督和控制比较严格。因此房地产开发企业必须研究当地相关政策,掌握和了解城市建设规划,甚至尽可能参与规划,以促进当地人民生活安居乐业和生活水平提高为目地,为城市的建设发展提供建议。理论上地方政府就是当地人民的代表,所以需要通过政府跟当地民众建立良好的公共关系。涉及的方面有:城市发展规划、拆迁、农村人口和迁移人口就业培训和安置、资金运作规划、楼盘区域内和周边交通、文化、教育、卫生、休闲、商业服务设施规划和建设等。
 长远规划应考虑当地GDP增长趋势和规模,确定5~10年房地产开发和经营盈利目标。采用滚动开发等策略,长期运作经营。项目前期多投入资金,薄利营销,加快资金回笼周转;项目中后期参与物业管理、商业配套设施经营以获得较好投资回报。还要考虑入住后物业管理的价格,二三线城市居民收入比一线城市平均收入低,消费价格也便宜,物业管理费和其他服务收费要参考当地物价指数。
 销售方面除了考虑本地人口购房消费,还要考虑周边城镇农村人口迁入购房和一二线城市居民投资购房,注重宣传和引导个人投资流向。
 贵阳超级大盘花果园、未来城的开发商就已经在周边城镇宣传售楼,并且开通免费看房长途的专车,每天都有,周末增加班车趟次,还推出了在外地展点购房价格优惠等促销措施,收到广泛欢迎。
 作为全国范围的房地产开发企业,除了在当地利用一般手段促销外,还可以利用其在一二线城市开发房地产的丰富经验和知名度,向一二线城市的已购房居民宣传二三线城市的优质低价楼盘,鼓励和引导这些个人投资者到不限购的二三线城市购买合意的房产作为投资和养老住所。