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未来房地产政策走向
合伙人  段  磊   《商界评论》   200902
 
    房地产市场变数迭出,未来的政策将往何处去?企业应该如何应对?

政策频繁变脸的背后

    2008年,对于房地产市场来说是戏剧性的一年。政策面上先抑后扬,显得非常仓促,这固然与突如其来的全球经济危机不无关系,但从更深的层面看,也暴露了我们国家房地产市场的不成熟。

    从福利性分房直接过渡到住房的社会化、完全的市场化,再加上民间资本的极大丰富和投资渠道的狭窄,终于造成市场单边走高的局面,价格的虚高导致基本的、应有的、刚性的需求——普通百姓的住房问题得不到解决,造成民怨沸腾,促使政府下决心打压房市,在市场回转的时间,刚好赶上全球性经济危机的主跌浪,市场顺势快速下滑,伤及与住房相关的产业、包括银行,政府又不得不出台政策救市……这一系列动作的背后暴露了两个最关键的问题:

第一,国家如何看待房地产业。

    2007~2008年,房地产企业在一片指责声中度过,这其中也不乏政府的声音,而在此背后,我们其实也忽略了很多,土地出让为城市建设提供了资金保障,住宅建设消化了大量农村富余劳动力,推进了钢铁、水泥等产业的发展,连带带动家用电器、汽车等相关产业的发展。还有一个非常重要的作用在于,加速了民间资本的流动,从这种意义上说,房地产业毫无疑问应当是中国经济三大支柱之一-消费领域中的支柱产业,而且这已经是许多发达国家和地区的事实。当然,市场有问题、有不健康因素,应该采取的也应当是微调,有耐心的微调,而不是直接的、深度的政策性干预,凡是以行政干预的形式强制调整的市场,结果必然是形成政策依赖,不可能搞好,最典型的就是中国的股市和足球。市场的事要市场说了算,市场的恢复也不是政策能够全权左右的。

第二,中国的房地产市场的结构应该是怎样的。

    毫无疑问,中国的房地产市场结构是有问题的,这要从房地产产品的基本属性说起。

    作为房地产产品,本身有三种最关键的属性,一是生活必须品,二是投资品,三是豪华消费品,对于普通百姓来说,买房子是为了生活,是必须;而对于富裕的中产阶级来说,买房子是为了改善生活质量;对于很多投资客来说,房子是筹码,跟君子兰、普洱茶也没什么太大的区别。任何一个房地产市场,都必须面对这三种需求,关键在于如何满足这些不同的需求。

    对于中低收入者来说,住房是生活必需品,这一块需求不可能完全由市场来满足,我们不能想象一家房地产公司在别人的楼盘旁边开盘,别人卖8000,他卖5000,但是政府可以,政府投资的企业可以,在这个问题上,政府没必要遮遮掩掩,新加坡是法制社会、市场化程度不能说不高,但政府投资公司也会在适当的时候介入到适当的领域做些事,帮助市场建立起正常的秩序。对于中产阶级改善生活质量的需求,不但不应当打压,而且应当鼓励,难道政府不希望一个年轻人经过奋斗过上更好的生活吗?一定要住90平米以内的房子吗?

    对于住房的投资性需求,也应当得到满足,毕竟我们国家当前的投资渠道还不是很丰富,房地产市场还是一个风险相对较小的市场,引导民间资本入市,既可以加速民间资本的流转,又直接推动了房地产及相关产业的发展,何乐而不为?中国的房地产市场本来就应当是二元结构,一元结构的不合理性决定了这一房企与消费者的矛盾是迟早要爆发的,关键是问题出现之后,政府的表现不够冷静,调控的手段过于机械,所以说,中国的房地产市场有演变成为政策市的可能。

房地产市场影响较大的政策以及导向

    近期对于房地产市场影响较大的政策主要是《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(国办发〔2008〕131号),这一政策的要点在于以下几个方面:

第一,坚持加大保障性住房建设力度的思路,这一思路是自2007年以来政府的一贯原则,只不过2007年造舆论,2008年开始实质性推进,2009年之后,将全面推开。

第二,    第二,首次提出了“合理住房消费”的概念,过去政府的观点中,住房只是生活必须品,现在政府首次认可,住房是消费品,所谓“合理消费”,也就等于认可:房地产是可以作为高档消费品的,是可以买第二套房子改善生活品质的, 这一点是各实质性的进步。

第三,    为房地产企业提供了多种融资渠道的设想,例如:住房公积金、银行贷款、发行债券、房地产投资信托基金,等等,这当然体现了政府的良苦用心,但事实上,除了银行贷款,其他途径的实际操作均有难度,衍生产品在今天的金融形势下更是难上加难,都是远水难解近渴。

第四,    对于房地产业未来发展的忧虑,131文明确把稳定房地产市场作为各级人民政府的责任。对于消费者来说,加大保障性住房建设、取消城市房地产税、放开二套房贷、降低贷款成本、降低交易成本都是实实在在的利好。其中,我们注意到,住房转让环节营业税的减、免令人瞩目。这一措施面对的是谁,应当是住宅的投资者,让投资者的交易成本降低,从这各角度看,政府实际上也是承认了房地产投资行为的存在及其合理性。

    还有一个重要的信息是:住房和城乡建设部宣布,未来3年计划全国投资9000亿元用于保障性住房。这一信息告诉我们,资金到位,保障性住房的建设肯定是要走上快车道了。

未来的政策导向

    尽管131号文对于市场有一定的号召作用,也有一些实质性的利好,但房地产市场的趋势短期改变起来比较难:这是一个消费者与房企之间的博弈,两者都是市场中的自由分子,政府所能做的也只是把他微薄的“彩头”拿出来,靠这种有限的投入要改变市场的短期趋势,很难。

    中国的房地产市场何时能够企稳,答案是:经济危机对于实体经济的的影响基本稳定下来的时候,中国的住房市场结构调整初见成效的时候,房地产企业整合基本完成的时候。

    未来的政策方面,我们不是占星师,无法预测:但确实有些手段是可以解决一些问题的:例如:从开发企业手中回购部分住房,消化市场过大的存量房。这一措施的好处是避免重复建设,加快资金周转速度,也避免了大量的“烂尾楼”的出现;再比如:支持具有一定规模的大型房地产企业的自救,引导其结构调整,同时,鼓励行业内部的兼并与重组;再比如:成立政府投资的保障性住房开发公司,完成大量的保障性住房开发任务。

房地产企业的启示

    对于房地产企业的启示,在于四个方面:

一、现金为王,在低端市场供应预期增加、宏观经济不景气的前提下,有现金、活下来显然最重要。

二、积极介入保障性住房领域,保障性住房享有政策优势,资金充足,未来的销售预期也基本看好,如能介入这一领域,不失为当前2-3前的上佳策略。当然,利润微薄是必然的,但反过来想,过去的利润本来就不合理,早点转变思维也许能早走一步。

三、在中高端市场下功夫。未来市场的趋势必然是两极分化,一方面保障性住房供应充分,另一方面,中高档住宅市场也有相应的需求,但需求的总量会小,消费者对环境、对产品、对服务的要求会更高,有信心做精品、做专业的企业可以向这方面努力。

四、短期内,也可以在低端市场打拼一把,所谓低端市场,就是与保障性住房价位接近的商业住宅市场,如能把这一档次的产品品质做出差异来,在保障性住房初期供应不足、经验不足的前提下,也是可以有一定的生存空间的。

    总体来看,房地产业向服务业平均利润的回归是必然趋势,高利润空间的时代应该已经过去。

    当中国房地产市场的二元化结构形成的时候,当房地产行业整合完成的时候,也就是中国房地产市场调整完成的时候。

    总体来说,政策只能加速这一过程,并不能改变这一过程,这个调整周期会比较长,对此我们确实需要有所准备。