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北京巨资储地意欲何为
顾问  项凯标   《中国产经新闻》   20090427
 
    有益于调整供应 警惕“囤地”效应

    近段时间,很多地方政府增加土地储备防止开发商因“稀地”抬高房价,但有人指出,土地的供求关系并不是决定房价的最关键因素,解决房价高企问题最关键的是要解决地方政府“土地财政”的顽疾,改变过去纯粹以‘价高者获得土地’的招拍模式。

    4月21日,北京推出高达1000亿元的土地储备开发计划,据北京市国土局相关人士介绍,土地储备除了保证国家重点项目在京“落地”和保证政策性住房用地外,还针对房地产市场回暖,避免“楼市等地”。

    业内人士分析,政府土地储备充足意味着,如房地产市场和土地交易复苏,届时会有充足的土地供应,避免因开发商“稀地”而抬高房价。

    不过,除了乐观的预期,持相反观点的担忧也同时存在。有人指出,政府储备土地的出发点是好的,但是要防止政府储备土地之后,在房地产市场回暖时地价也水涨船高,反而变相推高房价。

    这样的担忧也不无道理。

    土地供应似乎正进入放量期。进入4月,成都、厦门、合肥等地的国土资源局官方网站上,土地招拍挂的信息骤然密集。

    与此同时,土地市场阔别已久的竞价、溢价成交现象重新抬头。在天津滨海高新区,16幅地块全部溢价成交,溢价幅度达每亩300万元~400万元;北京大兴一住宅地块则经历54轮竞价后成交,溢价幅度超过25%。

    1994年之后,国务院规定,土地拍卖收入,不再上缴中央,全部归地方政府所有。自此,拍卖土地成为地方政府获得资金的最便捷方式。

    根据国务院发展研究中心“中国土地政策改革”课题组最新调查显示:土地出让金已经成为很多地方政府财政预算外收入最主要的来源。据专家调查和测算,土地出让占地方财政预算外收入60%以上,个别市县达90%左右。

    对地方加大土地储备和土地供应的现象,长城证券分析师吴土金直言:“我认为地方政府并没有太多压低房价的动机,储备土地主要是因为去年土地拍卖过于冷清吧,根本动机是地方政府不愿意低价卖地,待价而沽是主要动机。”对于如何避免这一问题,吴土金不免有些悲观,他告诉《中国产经新闻》记者,地方政府是土地的唯一供给方,想要避免高价售地的情况出现,难度太大了。

    北大纵横管理咨询公司高级咨询师项凯标对《中国产经新闻》记者分析指出,如果地产市场复苏后,政府手中的地价也涨上去了,房价一定也会走高的。目前中国许多地方政府都是通过土地来供养财政的,这种结果一定会使地价房价继续走高,“只有地方政府的这种‘土地财政’政策有所调整,才有可能在一定程度上稳定房价。”

    项凯标进一步解释指出,土地的供应紧张不是房地产价格高企的罪魁祸首,地方政府的“土地财政”政策才是房价高企的一个重要和直接的原因。他指出,地方政府“以地生财”的发展模式,使得房地产开发商的拿地成本达到房价的近50%,而在国际上一般地价占房价的25%左右。

    “要改变过去纯粹‘价高者获得土地’的招拍模式,综合考虑土地竞标者的投标方案,尤其是要将绿色节能等一系列促进社会和谐和可持续发展的指标纳入到综合考虑因素中。”项凯标对避免这一问题提出了自己的见解。

    本报记者 李会报道