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被调教出来的管理制胜时代
合伙人  张子荣   《中国房地产报》   20090504
 
    中国房地产行业自从它诞生之日起,即成为一个令人爱恨交织、褒贬不一的热点和焦点所在。如以1990年国务院55号令的颁布为中国房地产业的肇始,迄今为止仅为短暂的18年时间,却历经太多的跌宕起伏、潮涨潮落。

    中国房地产行业还很年轻,18岁只是刚刚成人,稚气虽脱但仍带青涩。短短18年,房地产行业上演了一幕幕兴衰荣辱、生死存亡的大剧——

    由经营历程看:先是“圈地时代”,谁有本事圈到廉价土地,谁就能“玩转土地”,谱写发家史;接着是“招拍挂时代”,只要手握真金白银就能拿到宝贵的土地,撒的是种子收获的是金子,可谓高产丰产;继之是“圈钱时代”,企业上市圈来的钱不用还,大剂量输血支撑企业囤积土地、高速扩张、高歌猛进;与此同时“圈人时代”开始启动,名目繁多、花样百出的地产“客户会”提前锁定销售对象,后续财源滚滚而来……

    由产品演变看:从炒作地皮、倒卖批文到真正着力“居者有其屋”,正儿八经搭建功能完善的房子;从营销概念漫天飞舞、西洋风潮席卷南北到“居者优其屋”、“新产品主义”发轫……几经沉浮,几番风雨,产品一次又一次的嬗变,经过多年摸索,喧嚣之声逐渐消弭,铅华洗尽见真淳,“人居合一”终于成为主流追求。

    去年以来,房地产行业进入最大强度、最深层次、最大范围的调整时期,行业骤然降温,标志着房地产行业进入理性发展时代。这是个重大的转型,具有分水岭作用:房地产开发企业由过去“机会型发展”转变为“战略管理型发展”。二者的根本区别在于,机会型发展是靠机会,酷似赌博,利润莫测,成败不可控,馅饼与陷阱并存;而“战略管理型发展”是靠科学的战略规划,成败可控,利润合理,稳步发展,成功率高,风险相对小得多——不求天上的馅饼,但只要扎实走对路就一定能拿到蛋糕。

    那么,房地产理性发展时代关注的重点是什么呢?是管理,理性时代就是管理致胜的时代!在前18年的发展过程中,发展商只要圈块地、挖个坑,大把银两就砸到手中,何需关注管理?大多数企业眼睛紧盯得是政府的地块、银行的金库和客户的钱袋,琢磨的是如何炒作概念,当然许多企业在产品设计上下了很大功夫——唯独欠缺内部管理的修炼,“重经营、轻管理”成为行业通病。

    当行业进入大调整时期,几乎所有不存在严重生存危机的企业,都在利用业务不太繁忙的空挡,在管理上卯足劲暗下苦功,包括万科、金地等管理领先的标杆企业也在根据形势要求优化和提升管理。因为精明的老板们明白,好日子一去不复返了,今后的竞争的重点将不再仅仅是土地资源和资本资源,拼的将是内力,管理水平将决定企业能走多远。目前我国80%以上的房地产企业还处在粗放式管理阶段,现在到了恶补管理这一课的时候了,房地产行业平均管理水平落后制造业10年的局面必将根本性扭转。

    管理这一课如何恶补呢?万科、金地等行业标杆企业探索的答案是精细化管理。难能可贵的是,他们在近10多年的发展过程中,不仅在抓经营、拓展业务、布局全国,而且始终不间断地在提升管理水平,克服一个又一个管理短板,他们为此付出了巨大的心血和物质代价,为房地产行业管理积累了弥足珍贵的经验。奠定企业根基的企业文化,严谨科学的战略规划,收放自如的管控模式,适应行业规律的组织结构,精细严密的业务流程,强化执行力的绩效管理等等,都是可资行业借鉴的宝贵财富。

    明天谁是真的英雄?那要看今天谁在行动。