引言：城市更新的“下半场”命题
在广州城市化进程不断加速的当下，城中村改造已从单纯的物理空间重建迈向了全生命周期运营的新阶段。据统计，广州现存的城中村改造项目数量超过200个，预计到2030年，这些改造项目将释放出超过5000万m²的运营空间。如何借助精细化运营来充分激活存量资产价值，成为决定改造成效的关键所在。本文将从运营内容体系的构建、多元化盈利模式的设计以及可持续发展路径这三个重要维度出发，全方位解析广州城中村改造后续城市运营的创新实践，旨在为超大城市的城中村改造提供有益的参考与借鉴。
城市运营的内容体系构建
（一）基础设施智慧化运营
市政设施网络化运维。 在广州的城中村改造项目中，积极采用“物联网+数字孪生”技术，对改造区域的道路、管网等市政设施实施全生命周期管理，实现设施运维的智能化与高效化。例如，白云区大源村项目通过部署2000个智能传感器，精准监测管网的运行状况，使得管网漏损率从12%显著降至5%，每年节省的维护成本超过800万元。这一成功案例彰显了智慧化管理在提升市政设施运维效率、降低运营成本方面的巨大潜力。综合能源系统建设。 构建“光伏+储能+智能电网”的区域能源体系，是广州城中村改造在能源领域的一大创新举措。番禺区里仁洞项目率先建成10MW屋顶光伏，满足了社区60% 的用电需求，每年减少碳排放量达1.2万吨，为实现“双碳” 目标贡献了积极力量。同时，试点虚拟电厂模式，参与电力需求侧响应交易，如海珠区沥滘项目在2023年通过负荷调节获利超300万元，既保障了能源供应的稳定性，又创造了可观的经济效益。
（二）智慧社区生态营造
数字化服务平台。开发集成物业、政务、商业服务等多种功能的社区APP，为居民提供便捷的一站式数字化服务。以天河区车陂项目为例，该社区APP实现了98%的缴费线上化，家政服务的响应时间也缩短至15分钟，极大地提升了居民的生活便利性和满意度。此外，运用AI算法对居民行为数据进行分析，能够动态优化商业布局，提高社区商铺的出租率和商业活力。白云区陈田村社区商铺出租率在数据驱动下提升至95%，充分体现了数字化服务对社区商业发展的积极促进作用。适老化与低碳改造。在越秀区登峰村等老龄化社区，加装智能跌倒监测系统，建设无障碍通行网络等适老化设施，为老年人提供了更加安全、舒适的生活环境，彰显了对老年群体的人文关怀。同时，推广雨水花园、垂直绿化等海绵设施，提高社区的绿地率和生态环境质量。荔湾区花地湾项目通过这些低碳改造措施，将绿地率提升至35%，有效改善了社区的微气候，提升了居民的生活品质。
（三）产业园区价值再造
产业载体定制开发。 针对现代产业集群的发展需求，南沙区东涌项目建设了5.0产业空间，其层高达8米，荷载为 1.5吨/m²，这种高标准的产业载体吸引了12家半导体企业入驻，为产业升级和创新发展提供了有力支撑。此外，配套建设人才公寓、共享实验室等设施，如黄埔区茅岗项目实现了“研发-中试-量产”空间的无缝衔接，为企业提供了全方位的服务和支持，促进了产业的高效协同发展。
产业服务生态构建。 设立园区企业服务中心，为企业提供政策申报、供应链金融等增值服务，解决了企业在运营过程中的实际问题，提升了园区的产业服务水平和企业的满意度。与广汽、微信等龙头企业共建创新中心，如白云区罗冲围项目成功孵化了3家国家级高新企业，通过集聚优质资源，培育创新动能，推动了产业园区向高端化、智能化、绿色化方向发展。
创新盈利模式设计
（一）三级收益体系构建
基础收益层（占总收入40-50%）。政府购买服务成为基础收益的重要来源之一，主要包括市政设施运维、公建配套管理等方面。例如，天河区采用“按效付费”模式，政府每年支付服务费2.3亿元，确保了公共服务的稳定供给和设施的良好运行。同时，物业租赁收入也占据基础收益的较大比重，安置房底商的平均租金达到150元/m²/月，停车场泊位的利用率也超过了85%，为运营主体提供了持续稳定的现金流。增值收益层（占总收入30-40%）。数据服务方面，通过对脱敏后的车流、能耗等数据进行深度挖掘和分析，并提供数据接口服务，番禺区在2023年实现了数据交易收入5000 万元。在产业服务领域，园区企业股权投资、供应链金融利差等方式也带来了可观的收益。例如，黄埔区科技园通过产业服务每年获得投资收益达1.2亿元，进一步提升了项目的盈利能力和综合效益。资本收益层（占总收入20-30%）。资产证券化为城中村改造项目提供了新的融资渠道和退出机制。广州地铁集团发行了全国首单保障房REITs，规模达到50亿元，综合融资成本仅为3.8%。此外，土地增值分成也成为资本收益的重要组成部分。白云区黄边村项目通过产业导入带动周边地价上涨30%，从而获得了2.6亿元的增值收益分成，实现了土地价值的最大化。
（二）典型盈利模型案例
“白云湖模式”（产业园区运营）。在前期，采用政府代建+贴息贷款的方式，有效降低了资金成本，使其控制在4.2%。中期则依靠租金收入和服务费收入来维持运营，其中租金水平达到6元/m² /天，出租率保持在92%。后期通过企业股权退出和REITs发行，实现了高达15%的内部收益率（IRR），形成了完整的盈利闭环，为产业园区的可持续运营提供了有力保障。
“永庆坊模式”（文商旅融合）。永庆坊项目充分发挥了文化空间租赁的优势，以80元/m²/天的租金吸引了众多文化创意企业入驻。同时，通过文创IP授权，每年获得收入3000万元，并从沉浸式体验的门票收入中抽取15%的提成，实现了文化、商业和旅游的深度融合与协同发展，打造了具有广州特色的文商旅融合盈利模式，为城市的文旅产业发展注入了新活力。
三
可持续发展建议
（一）政策机制创新
建立“改造成效后评估”制度，将运营收益纳入项目考核指标体系，以确保改造项目的长期效益和可持续性。试点“容积率奖励”政策，对运营达标的项目给予10-15%的容积率提升，鼓励市场主体积极参与城中村改造项目，提高项目的开发强度和经济效益，同时为城市发展预留更多的空间和潜力。
（二）技术创新应用
开发城市更新区块链平台，实现征拆补偿、资产交易等流程的全流程上链，确保数据的真实性和不可篡改，提高项目的透明度和公信力，降低交易风险。推广CIM（城市信息模型）技术，构建数字孪生运营系统，实现对城市更新项目的实时监测、模拟分析和优化决策，为城市的精细化管理和智慧化运营提供有力支撑。
（三）资本循环体系
设立千亿级城市更新母基金，采用“国资引导+市场跟投” 的架构，吸引社会资本广泛参与城中村改造项目，拓宽项目的资金来源渠道。推动“PPP+REITs”衔接机制，允许社会资本通过REITs实现退出，提高社会资本的投资积极性，形成资本的良性循环，为城市更新项目的持续推进提供充足的资金保障。
（四）社区治理创新
建立“物业信托制”，由业主共管运营收益，保障居民的合法权益，增强居民的归属感和认同感。学习上海红旗村改造模式，培育村集体股份企业，发展本地化运营服务，充分挖掘村集体的内生动力和资源潜力，提高村集体的自我管理和自我发展能力，打造共建共治共享的社区治理格局，促进社区的和谐稳定与可持续发展。
结语：走向“运营驱动”的城市更新4.0时代
广州城中村改造正站在新的历史起点上，从传统的“开发导向”向“运营导向”的新阶段迈进，这一转变标志着广州城市更新进入了4.0时代。在这一时代背景下，未来需重点构建三大能力：一是数据资产化能力，打通“物联网-大数据-金融化”价值链，充分发挥数据作为重要生产要素的作用，为城市运营提供智能化决策支持；二是产业培育能力，形成 “空间+服务+投资”的产业生态，培育壮大新兴产业集群，提升城市的产业竞争力和创新能力；三是资本运作能力，建立“募投管退”的完整闭环，实现资本的高效运作和价值最大化，为城市更新项目提供持续的资金动力。通过运营模式创新，真正实现“改得动、建得好、管得活”的可持续发展目标，为超大城市更新提供“广州方案”。
